Le mandat de gestion locative est un contrat signé entre un propriétaire (mandant) et une agence immobilière (mandataire).
Ce document autorise l’agence à gérer tout ou partie des tâches liées à la location du bien (recherche de locataires, encaissement des loyers, entretien, etc.).Ce mandat est obligatoire pour que l’agence puisse intervenir légalement dans la gestion de votre bien immobilier.
Le mandat de gestion locative repose sur deux éléments juridiques :
Les articles 1984 et suivants du Code civil, qui définissent le contrat de mandat en général ;
La loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet », complétée par son décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972.
| 💡Pour exercer cette activité, le mandataire doit détenir : - Une carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière » (carte G), délivrée pour 3 ans par la Chambre de Commerce et d'Industrie ; - Une garantie financière auprès d'un organisme agréé (Galian, Socaf, etc.), qui couvre les fonds détenus pour le compte des clients ; - Une assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro). |
Un mandat de gestion locative permet au gestionnaire d'agir « au nom et pour le compte » du propriétaire sur l'ensemble des tâches liées à la vie de la location, autrement dit :
- La recherche et sélection des candidats locataires ;
- La rédaction du bail et réalisation de l'état des lieux ;
- L'encaissement des loyers et reversement au bailleur ;
- La révision annuelle du loyer (indice IRL) et régularisation des charges ;
- Le suivi des travaux d'entretien et des sinistres ;
- La gestion des impayés et des procédures contentieuses ;
- L'aide à la déclaration fiscale des revenus fonciers.
Sans ce document, aucun professionnel ne peut légalement intervenir sur un bien à la place du propriétaire.
Le mandat de gestion et le mandat de location sont deux types de contrats différents :
En pratique, le mandat de gestion intègre presque toujours une délégation de mise en location, mais l'inverse n'est pas vrai.
Le mandat de gestion locative se décline en plusieurs types selon le niveau de délégation que le propriétaire souhaite accorder à l’agence. Chaque formule présente des avantages spécifiques en fonction des besoins du propriétaire.
On distingue trois types de mandats de gestion locative :
Ce type de mandat désigne un mandataire unique pour gérer la mise en location ou la vente du bien.
L’exclusivité garantit que l’agence est seule à s’occuper du bien, ce qui peut inciter à un investissement plus important en termes de temps et de ressources pour trouver un locataire ou un acheteur.
Le propriétaire peut confier la gestion de son bien à plusieurs agences immobilières, mais seul un gestionnaire sera choisi in fine.
Cette formule offre plus de flexibilité, car elle met les agences en concurrence, ce qui peut accélérer la mise en location ou en vente.
Ce compromis permet de désigner un mandataire principal tout en laissant la possibilité au propriétaire de trouver lui-même un locataire ou un acheteur.
C’est une solution adaptée pour les propriétaires qui souhaitent être partiellement impliqués dans le processus.
Une étude IFOP 2015 révèle que :
💡 L'article 6 de la loi Hoguet et la loi Alur du 24 mars 2014 imposent que le mandat soit rédigé en autant d'exemplaires originaux que de parties, signé avec la mention « lu et approuvé ». |
Le contrat détaille les tâches déléguées à l’agence, telles que :
Le mandat précise le montant et la nature des frais à la charge du propriétaire, comme :
Conformément aux articles 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, un mandat de gestion locative doit inclure les informations suivantes :
Le contrat précise les conditions liées aux sommes d’argent que le mandataire est amené à :
Le mandat doit mentionner les modalités de reddition de comptes conformément à l’article 66 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.
L’agence s’engage à fournir des relevés financiers réguliers pour assurer une transparence totale dans la gestion des fonds.Les différentes catégories d’honoraires doivent être détaillées :
En signant un mandat, les obligations et responsabilités de l’agence et du propriétaire sont clairement définies, et réduisent le risque de litiges.
L’agence garantit que toutes les démarches (rédaction des baux, gestion des loyers) respectent la législation en vigueur, notamment les lois comme la loi Alur ou la loi Élan.
En cas de conflit avec un locataire, vous bénéficiez d’un accompagnement professionnel pour gérer les procédures légales ou administratives.
La gestion locative est une activité chronophage, déléguer les tâches à une agence vous permet donc de vous concentrer sur vos autres priorités.
Vous évitez les soucis liés à la recherche de locataires, aux relances pour impayés, ou à la coordination des travaux par exemple.
L’agence gère également les urgences (fuite d’eau, pannes) et les interactions avec les locataires.
Confier la gestion de votre bien à une agence vous permet de réduire les périodes de vacance locative : vous trouvez un locataire sérieux plus rapidement grâce à des annonces bien rédigées, une étude stratégique et une bonne connaissance du marché local. L'agence maximise aussi vos revenus en fixant un loyer adapté au marché.
L'agence est là pour suivre règulièrement les paiements et gérer les impayés (si la garantie des loyers impayés a été souscrite).
La durée standard d'un mandat de gestion locative est de 1 an renouvelable par tacite reconduction, parfois de 3 ans pour certaines agences traditionnelles.
De plus, la durée maximale d'un mandat de gestion locative est de 30 ans.
L'article 7 de la loi Hoguet interdit les mandats à durée indéterminée : « Sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l'article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps. »
La plupart des mandats de gestion locative ont une clause de tacite reconduction annuelle.
Pour protéger le propriétaire d'un renouvellement non souhaité, la loi Chatel du 28 janvier 2005 s'applique. Elle est désormais codifiée à l'article L.215-1 du Code de la consommation (et non plus L.136-1, abrogé en 2016), qui précise :
« Le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, par lettre nominative ou courrier électronique dédiés, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat ».
Ainsi, le gestionnaire locatif doit envoyer chaque année, dans une fenêtre comprise entre 3 mois et 1 mois avant l'échéance, un courrier qui informe le propriétaire de sa faculté de ne pas reconduire le mandat. À défaut, le bailleur peut résilier à tout moment, sans frais ni préavis.
Chaque gestionnaire locatif est libre de fixer sa propre tarification. En 2026, un mandat de gestion locative coûte entre 4 % et 10 % TTC des sommes encaissées (loyer charges comprises, dans la majorité des cas), soit entre 40 € et 100 € par mois pour un loyer de 1000 € charges comprises (39,90 € TTC/mois sans engagement chez Imodirect, quel que soit le montant du loyer).
Pour vous donner quelques repères de marché (car il existe différents acteurs) :
- Agences en ligne : entre 4 % et 6 % TTC, voire un forfait mensuel fixe indépendant du loyer ;
- Agences traditionnelles : entre 7 % et 10 % TTC, parfois avec un minimum mensuel de 25 à 40 €.
La gestion courante inclut notamment l'encaissement des loyers, les quittances, la révision IRL, la régularisation des charges, le suivi des petits travaux, et parfois, la déclaration fiscale.
En option, un mandat de gestion locative peut aussi contenir :
- La mise en location (recherche du locataire, bail, état des lieux) : facturée une fois à chaque relocation.
- La garantie loyers impayés (GLI) : la cotisation se situe entre 2,5 % et 5 % du loyer annuel charges comprises, selon le niveau de garanties (source : comparatifs assureurs 2026).
Les formules standards tournent autour de 2,5 % à 3,5 % du loyer. Chez Imodirect, notre GLI est l'une des plus complètes du marché pour un tarif de 2,5 % du loyer, avec une option pour la Garantie Totale des Loyers.
- Le suivi des gros travaux (commission de 3 % à 10 % du montant des travaux).
Les honoraires de gestion locative, les frais de mise en location et la prime d'assurance loyers impayés sont intégralement déductibles des revenus fonciers au régime réel.
Par exemple, pour un bailleur dans une tranche marginale d'imposition de 30 %, un mandat à 600 € par an « ne coûte » fiscalement que 420 €.
Un mandat de gestion locative peut être résilié pour différents motifs. Revenons sur chacun des cas typiques.
À chaque date anniversaire du contrat, le propriétaire peut mettre fin au mandat, sans avoir à motiver sa décision.
La procédure de résiliation est la suivante :
- Vérifier la durée du préavis prévu au contrat (généralement 1 à 3 mois) ;
- Vérifier que l'agence a respecté la loi Chatel (envoi d'un courrier d'information entre 3 mois et 1 mois avant l'échéance) ;
- Envoyer une lettre de résiliation en recommandé avec accusé de réception (LRAR), ou en lettre recommandée électronique (LRE), au plus tard à la date limite calculée à partir du préavis ;
- Demander la restitution des pièces : bail, dossier locataire, états des lieux, quittances, dépôt de garantie.
Si l'agence n'a pas envoyé le courrier d'information dans la fenêtre légale (3 mois à 1 mois avant l'échéance), le propriétaire peut résilier à tout moment, sans préavis ni frais, à compter de la reconduction. Le courrier doit alors viser expressément l'article L.215-1 du Code de la consommation.
En cas de manquement grave, le propriétaire peut résilier avant l'échéance, sans préavis. Parmi les fautes reconnues par la jurisprudence, on retrouve :
- L'absence prolongée de reversement des loyers ;
- Le défaut de relance des impayés ;
- La non-vérification de la solvabilité du locataire ;
- Le défaut de souscription de la caution solidaire pour un locataire en CDD ;
- L'absence de reddition de comptes.
La charge de la preuve incombe au propriétaire. Il est donc indispensable de conserver tous les écrits (courriers, mails, comptes rendus) pour étayer le dossier.
La vente du bien immobilier met automatiquement fin au mandat à la date de signature de l'acte authentique : le mandat de gestion étant intuitu personae, il ne se transmet pas à l'acquéreur.
Le propriétaire doit néanmoins prévenir le gestionnaire dès la signature du compromis, en joignant une attestation de mise en vente, pour éviter tout litige sur les honoraires postérieurs.
Si l'acquéreur souhaite conserver le même gestionnaire, un avenant tripartite (vendeur, acheteur, mandataire) peut être signé.
Le décès du propriétaire entraîne la caducité automatique du mandat (article 2003 du Code civil), car la disparition du mandant fait disparaître les pouvoirs confiés. Les héritiers peuvent ensuite décider de reconduire la mission auprès du même gestionnaire ou de la confier à un autre professionnel, après règlement de la succession.
Contrairement à une idée répandue, le départ du locataire n'entraîne pas la fin du mandat : le contrat lie le propriétaire au gestionnaire, pas au locataire en place. Le mandat continue de produire ses effets, et l'agence peut donc rechercher un nouveau locataire.
Pour résilier, il faut suivre la procédure de droit commun (échéance + préavis, ou loi Chatel).
En cas de résiliation du mandat de gestion locative, les frais varient selon le motif de la rupture :
- Résiliation à l'échéance avec respect du préavis : aucun frais.
- Résiliation au titre du défaut de notification Chatel : aucun frais.
- Résiliation anticipée sans motif légitime : des pénalités contractuelles peuvent s'appliquer, souvent plafonnées à l'équivalent d'un à trois mois d'honoraires. Une indemnité supérieure à trois mois d'honoraires est généralement jugée abusive.