Comment vous protéger grâce à la GLI ?

Assurance Loyers Impayés
Pour Propriétaires

 
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Lorsque vous réalisez un investissement locatif, il est important de vous assurer une certaine sécurité financière malgré les différents risques inhérents à la mise en location d’un logement.

En effet, le risque de loyers impayés notamment peut rapidement vous mettre en grandes difficultés, en particulier quand cette rente vous permet de régler les mensualités de votre prêt immobilier.

La souscription d’une Garantie Loyers Impayés (GLI) vous permet alors une gestion locative sereine. ImoDirect vous explique tout de cette assurance conseillée et vous accompagne avec une solution efficace et sécurisante, à un prix attractif.

 

Assurance Loyers Impayés : Qu’est-ce que la GLI

La Garantie Loyers Impayés (GLI) est un contrat passé entre le propriétaire d’un logement et un organisme d’assurance ou de gestion locative privé.

Cette couverture s’applique d’ailleurs uniquement aux logements constituant une habitation, meublés ou non, dès lors qu’ils respectent les normes de salubrité en vigueur.

S’il existe quelques exceptions pour les locaux professionnels utilisés dans un cadre libéral, les biens commerciaux, les locations saisonnières, les logements de fonction et les résidences secondaires ne peuvent donc pas être assurés par ce type de garantie.

En outre, votre demande de souscription à une GLI doit répondre à certaines conditions.

Quels sont les devoirs du locataire ?

Un locataire a des droits, mais également des devoirs, qu’il s’engage à respecter lors de la signature du contrat de location.

Il est ainsi tenu de s’acquitter de son loyer et de ses charges, durant toute la durée de son bail. Les conditions de paiement du loyer et de son application sont régies par l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l'article 1728 du Code Civil.

En cas de loyer impayé, le propriétaire peut entamer des procédures amiables ou judiciaires, précisées dans l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il existe des solutions préventives, afin d’éviter d’en arriver à ce stade extrême. Il faut donc vous protéger en tant que propriétaire.

C’est ce que permet la garantie loyers impayés, encore appelée assurance loyer impayé.

Cette assurance privée souscrite par le bailleur, vous permettra de vous prémunir des risques d’impayés de loyer et de ses charges. Dans la majorité des cas, elle couvre les frais de :

  • contentieux : avocat, huissier, etc. ;
  • détériorations causées par le locataire (non couvertes par le dépôt de garantie) ;
  • protection juridique ;
  • etc.
Cette assurance a des garanties limitées et plafonnées. Le contrat détermine sa couverture (loyers, charges, détériorations, frais de procédures, etc.), ses plafonds de garanties et le montant éventuel des franchises.

La cotisation mensuelle de l’assurance loyers impayés varie généralement en fonction des garanties couvertes et de l’assurance. Elle est comprise :

  • entre 2,5 et 3 % du prix du loyer, si elle est souscrite via une agence immobilière ;
  • entre 3 et 3,5 %, lorsqu’elle est souscrite directement par le propriétaire.
Les frais sont déductibles de vos revenus fonciers.

Quels contrats de location sont concernés par la GLI?

Tous les types de contrats sont concernés par cette assurance, qu’il s’agisse d’un logement meublé ou non meublé, à partir du moment où ils remplissent bien les normes de location.

Elle ne peut cependant s’appliquer qu’aux logements à usage d’habitation, et non aux biens commerciaux.

Tout bailleur, qu’il soit personne physique ou morale (société, association, collectivité, etc.), peut souscrire une assurance loyer impayé.

Le bail doit être rédigé en bonne et due forme et les compagnies d’assurance demandent souvent qu’il comporte certaines clauses, telles que :

  • la clause résolutoire : si le locataire manque à l’une de ses obligations, le contrat peut alors être résilié de plein droit ;
  • la clause de solidarité : elle concerne la colocation. Elle part du principe que chaque colocataire est responsable de l’ensemble des obligations du bail, à titre individuel. Ce qui implique notamment que le bailleur peut exiger le loyer impayé de l’un des résidents, si l’autre ne peut pas assumer cette charge.
qu’est-ce que la GLI

Que faire si le locataire n'entre pas dans le cadre de la garantie loyers impayés ?

Il peut arriver que certains locataires n’aient pas les garanties nécessaires aux yeux des assureurs et que leur dossier soit refusé pour l’assurance loyers impayés. Bien que l’assurance soit le moyen le plus sûr de vous protéger, il vous faudra trouver une alternative. Quelles sont alors les solutions qui s’offrent à vous ?

Le dispositif VISALE

Financé par Action Logement, le dispositif de cautionnement Visale est gratuit (pour le bailleur comme pour le locataire). Il vous couvre en cas de loyers impayés ou de dégradations, durant toute la durée du bail, dans la limite de 36 mensualités impayées.
Les locataires suivants peuvent y prétendre : 

    • jeunes âgés de 18 à 30 ans : quelle que soit leur situation professionnelle ;
    • après 30 ans : salarié du secteur privé ou agricole prenant possession du logement moins de 6 mois après la signature de leur contrat, quelle que soit sa nature (CDD, intérim, apprentissage). Les employés en CDI sont éligibles avant la fin de leur période d’essai et dans la limite des 6 premiers mois suivant le début de leur activité ;
    • toute personne remplissant les conditions d’accès à un bail mobilité ;
    • personne louant un bien via un organisme agréé d'intermédiation locative.

Le logement peut être vide ou meublé, il doit être la résidence principale de l’occupant et appartenir au parc privé. Le contrat de location doit être conforme à la loi du 6 juillet 1989. Le loyer maximal (charges comprises) doit être de 1 500 € en Île de France et de 1 300 € sur le reste du territoire français. 

La caution personne physique

Le bailleur peut demander une caution solidaire au locataire. Un tiers se portera garant pour le locataire et le propriétaire pourra se tourner vers lui en cas de loyer impayé. Il faut savoir que la loi interdit de cumuler assurance pour loyer impayé et caution, sauf si l’occupant du logement est apprenti ou étudiant.
Le cautionnement comporte cependant certains risques : le décès du garant, l’insolvabilité, le défaut d’adresse ou son départ à l’étranger. Par ailleurs, si le garant ne paie pas, ce sera au propriétaire de régler les frais de justice, le cas échéant.

Assurance achetée par le locataire

Lorsque l’occupant du logement ne remplit pas les conditions pour prétendre à la garantie loyer impayé, au dispositif Visale, ou n’a pas de caution solidaire, il lui reste la solution de souscrire lui-même une assurance. Un organisme privé se porte alors garant pour lui, moyennant une cotisation mensuelle, souvent calculée selon un pourcentage du loyer (de l’ordre de 3 à 4 %).

Soyez tout à fait rassuré(e) : pour la location de votre bien, il existe plusieurs garanties contre les loyers impayés. La loi Nogal devrait encore renforcer ces garanties et élargir leur application à tous les locataires, à condition que la transaction soit assurée par un agent immobilier. Le recours à un professionnel vous assure la rigueur dans la constitution du dossier (pièces justificatives notamment), dans la rédaction du bail et vous décharge des relances, en cas d’impayés. Louez votre bien en ayant l’esprit totalement libéré : confiez-le à notre agence immobilière spécialisée en gestion locative.

Comment souscrire à une assurance loyers impayés ?

souscrire à une assurance loyers impayés

Lorsque vous souhaitez souscrire à une GLI, vous devez présenter un dossier complet et remplir les conditions requises par l’assureur.

Il s’agit alors notamment de justifier la bonne solvabilité de votre locataire en fournissant diverses pièces indispensables telles que :

  • Une pièce d'identité valide et un titre de séjour en règle pour les étrangers le nécessitant.
  • Ses trois derniers bulletins de salaire ou une attestation de ressources pour les travailleurs indépendants.
  • Son dernier avis d’imposition.

Le montant du loyer de votre logement, charges comprises, ne doit ainsi pas dépasser 33 % à 37 % des revenus de votre locataire selon son profil.

Ce calcul ne tient pas compte des éventuelles allocations ou primes exceptionnelles perçues.

En savoir plus : Quelles pièces fournir pour une assurance loyer impayé ?

Quelles obligations pour la rédaction de votre bail locatif ?

Au-delà de la solvabilité de votre locataire, la souscription d’une garantie loyers impayés vous impose la rédaction d’un bail locatif en bonne et due forme, comprenant certaines clauses indispensables telles que la clause résolutoire et la clause de solidarité.

La première permet la résiliation de plein droit du contrat de location dans le cas où le locataire manque à ses obligations.

La deuxième, quant à elle, intervient sur les contrats de colocation et permet de notifier chaque colocataire comme responsable de l’ensemble des obligations de la location.

Si un impayé survient sur une seule part du loyer, les autres locataires doivent donc être solidaires et prendre en charge le règlement du solde.

GLI et locataire en période d’essai

Parmi les différents critères étudiés par l’assureur quant au choix de votre locataire, la situation professionnelle de ce dernier peut être déterminante.

En effet, une personne en CDI et bénéficiant d’une certaine ancienneté dans son entreprise constituera toujours un profil rassurant à privilégier.

En revanche, un locataire encore soumis à une période d’essai, y compris dans le cadre d’un contrat en CDI, représente un certain risque que l’assureur n’acceptera pas forcément de prendre à sa charge selon les profils.

De la même manière, les personnes en CDD, en intérim, à la retraite, au chômage, ou exerçant une profession indépendante doivent remplir des conditions spécifiques et fixées par l’assureur afin de voir leur dossier accepter.

Quel que soit le profil de votre locataire, l’assureur se réserve donc le droit de la réponse finale d’acceptation, et ce, afin de vous garantir une couverture active en cas de loyers impayés.

Garantie Loyers Impayés et caution

La GLI et la caution solidaire représentent deux procédures différentes vous permettant de recouvrir les montants des loyers dus par le locataire.

Conformément à l’article 55 de la loi Boutin (n°2009-323 du 25 mars 2009), “le cautionnement ne peut être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire”, il vous revient alors de choisir la protection la plus adaptée.

Si vous ne pouvez ainsi pas cumuler ces deux garanties, il existe néanmoins une exception prévue par la réglementation quant aux locataires étudiants.

Ces derniers bénéficiant de faibles revenus, vous pouvez en effet exiger une personne caution solidaire, mais aussi souscrire à une GLI.

Il est à noter que dans le cas d’une colocation étudiante et solidaire, vous ne pourrez pas cumuler ces protections si l’un des locataires n’es pas étudiant.

obligations pour la rédaction de votre bail locatif

Résiliation Assurance Loyers Impayés

Si vous pouvez souscrire à tout moment une Garantie Loyer Impayé, la résiliation de votre assurance est régie, quant à elle, par la loi Châtel. En effet, l’assurance loyers impayés n’est pas concernée par la loi Hamon et ne peut donc pas être résiliée à tout moment après un an de contrat.

Chaque année, vous recevrez ainsi un avis d’échéances quinze jours avant la fin de la période de résiliation. Si les assureurs optent généralement pour une échéance au 31 décembre, n’hésitez pas à consulter les mentions de votre contrat pour maîtriser au mieux votre échéancier.

La plupart du temps, votre demande de résiliation devra néanmoins être adressée par courrier recommandé avec accusé de réception, au plus tard le 31 octobre à votre assureur, respectant ainsi un préavis de deux mois.

Vous serez ensuite notifié de la bonne réception de votre demande et de l’arrêt de votre couverture au 31 décembre. Vos cotisations resteront par ailleurs dues jusqu’à la fin de cette période.

Pourquoi souscrire à une GLI avec Imodirect ?

La souscription d’une Garantie Loyers Impayés vous permet de bénéficier d’une indemnité à la hauteur des loyers non versés.

Lorsque vous ne percevez plus aucun loyer de la part de votre locataire, vous souffrez d’un manque à gagner qui peut s’avérer particulièrement dommageable pour votre complément de retraite ou pour le remboursement de vos échéances de prêt immobilier.

De plus, si cet incident de paiement intervient durant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars), vous êtes privé de toute possibilité d’expulsion jusqu’au terme de celle-ci.

Sans garantie adaptée, vous n’avez donc aucun recours possible durant plusieurs mois.

Bien que vous ayez porté une attention minutieuse à l’étude des dossiers de locataires à la mise en location de votre logement ou de votre garage, l’édition de faux justificatifs se développe malheureusement depuis plusieurs années.

Afin de limiter le risque d’une escroquerie et vous garantir une gestion sereine de votre bien immobilier, Imodirect a développé un service de gestion locative avec une option assurance loyers impayés. Une formule qui vous offre par ailleurs de nombreux avantages.

Découvrez également : La garantie loyers impayés est-elle déductible des impôts ?

souscrire à une GLI

Imodirect : Le juste prix pour votre assurance loyer impayé

Imodirect vous propose un contrat GLI au taux de 2,50% TTC du montant du loyer (charges comprises).

Une offre parmi les plus basses du marché qui ne comporte pas de franchise et vous assure également contre les dégradations immobilières.

Quel que soit l’objet du contentieux avec votre locataire, vous pouvez ainsi envisager sereinement votre location grâce à des garanties performantes et adaptées à vos besoins de propriétaire bailleur :

  • AUCUN engagement de durée chez Imodirect : ni pour la gestion, ni pour l'assurance GLI !
  • Remboursement intégral des loyers non payés.
  • Recouvrement des frais nécessaires à la remise en état lorsque votre logement est dégradé.
  • Indemnisation quant aux frais des procédures judiciaires engagées contre le locataire.

En outre, et conformément à l’article 31 du Code Général des Impôts, vos cotisations d’assurance loyer impayé peuvent être déduites de vos revenus fonciers.

En effet, cette dépense peut être légalement mentionnée parmi les frais de location et de gestion de votre logement et ne rentre alors pas dans le régime réel d’imposition auquel vous êtes assujetti en tant que propriétaire.

Une offre de gestion locative qui correspond aux attentes de l’assureur

En respectant les conditions et les contraintes imposées par les assurances, la gestion locative Imodirect vous permet d’activer plus rapidement votre garantie loyer impayé lorsque vous êtes confronté à ce type de situation.

Nous suivons ainsi un protocole strict de relance avec un premier SMS de rappel et un mail, puis un courrier simple à J+10, un appel téléphonique quelques jours plus tard et enfin l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception à J+20.

Dans le même temps, l’assureur reçoit le suivi des redditions de compte sur toute la durée du litige.

Vous êtes donc libéré de toutes les démarches administratives fastidieuses liées à un cas d’impayé. De plus, vous profitez du même soutien en cas de dégradation de votre logement.

Dès lors que des dégâts sont constatés à la sortie d’un locataire, nos services se chargent ainsi de gérer le dossier de dégradation locative avec l’assureur.

Un accompagnement personnalisé pour une location sereine

La mise en location de votre bien immobilier représente ainsi de nombreuses démarches et questionnements lorsque vous êtes un particulier bailleur.

Notre formule gestion locative à 29,90€ / mois et sans engagement vous permet alors de compter sur un accompagnement expert à tout moment.

Vous bénéficiez également d’une interface personnalisée et d’un chargé de location attitré pour suivre votre dossier de location en ligne ou obtenir des informations sur votre contrat.

Toutes vos demandes sont d’ailleurs prises en charge dans les 4 heures suivant leur réception. Box, parking, garage, maison ou appartement, n’hésitez donc pas à confier la gestion locative de votre bien à nos équipes Imodirect pour une location sereine et transparente !

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