Que vérifie l'assurance loyer impayé ?

L’assurance loyer impayé vous protège contre les défauts de paiement de vos locataires. Mais pour couvrir ce risque, votre assureur aura certaines exigences. Profil de locataire, revenus, justificatifs… Revenons sur les vérifications réclamées par l’assureur dans le cadre de la garantie loyer impayé et les raisons pour lesquelles tout a changé récemment avec l’arrivée de nouvelles technologies…

La vérification de l’assurance loyer impayé dépend du type de contrat

Sur le marché, il existe deux types d’assurance loyer impayé : 

- Celles où le risque repose sur le propriétaire, qui peut choisir le locataire de son choix, mais s’expose à un refus de prise en charge en cas de sinistre ;

- Celles où les assurances vérifient elles-mêmes le dossier du locataire en amont. Et dans ce cas, vous êtes tranquille en cas de sinistre (c'est le cas de l'option loyer impayé d'Imodirect).

Donc, au moment de la souscription ou du sinistre (selon le contrat), la plupart du temps, l’assureur vérifie d’abord la conformité des pièces justificatives. 

Une démarche qui peut être (selon les méthodes de l'assureur) longue, fastidieuse, et à l’origine de désaccords…

Parce qu’au-delà des justificatifs, c’est surtout le niveau de revenus et la situation financière du locataire que l’assureur va évaluer. 

Et c’est ici que les nouvelles technologies rentrent en jeu…

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L’assureur peut vérifier les documents du locataire 

Lorsque vous souscrivez une assurance loyer impayé, ou en début de bail, la plupart des assureurs réclament le dossier complet du candidat locataire (la plupart, mais pas tous, comme nous allons vous l’expliquer juste après).

S’il s’agit d’une première location, il est recommandé de redoubler de vigilance à cette étape.

L’assureur vérifiera d’abord que toutes les pièces justificatives sont présentes et conformes. 

Parmi les documents généraux demandés, on retrouve : 

• Une pièce d’identité valide du locataire (carte d’identité ou passeport non expiré) ;
• Les trois dernières quittances de loyer de son logement précédent (ou à défaut une attestation de taxe foncière s’il était propriétaire) ;
• Son dernier avis d’imposition ;
• Le contrat de bail signé ;
• L’état des lieux d’entrée ;
• L’attestation d’assurance habitation du locataire.

Par ailleurs, des justificatifs d’allocations (aides au logement, etc.) peuvent également être ajoutés au dossier s’ils sont pertinents. 

En fonction du profil professionnel du locataire, des pièces complémentaires peuvent être requises. Par exemple, pour un locataire salarié en CDI ou fonctionnaire, vous devrez fournir les trois dernières fiches de paie et une copie du contrat de travail (ou attestation de l’employeur confirmant que le salarié n’est plus en période d’essai).

Néanmoins, ces méthodes de vérification retardent le dossier et peuvent faire l'objet de désaccord avec le locataire.

La vérification des critères de solvabilité

Au-delà des justificatifs, c’est surtout le niveau de revenus et la situation financière du locataire que l’assureur va évaluer. 

✅ La règle communément admise est que le locataire dispose de revenus stables, au moins trois fois supérieurs au montant du loyer charges comprises.

Dit autrement, le taux d’effort (part du revenu consacré au loyer) ne doit pas dépasser environ 33%. 

Pour calculer ces revenus « nets », l'assureur ne prendra en compte ni les primes exceptionnelles ni les aides au logement (type APL).

La situation professionnelle du locataire est également examinée. Un emploi stable (CDI confirmé, fonctionnaire titulaire, etc.) ou des ressources régulières (pensions de retraite, revenus d’activité non salariée…) seront privilégiés. 

En revanche, un candidat en contrat précaire (CDD très court, période d'essai en cours, intérim discontinu) ou sans emploi présentera un risque de refus.

Certains assureurs peuvent accepter des profils atypiques sous réserve que le reste du dossier soit solide : par exemple, un travailleur indépendant avec plusieurs années d'activité pourra être éligible en fournissant ses bilans. De même pour un salarié en CDD de longue date. 

L'important est que le locataire apporte la preuve d'une solvabilité suffisante et durable pour honorer le loyer tout au long du bail.

La vérification du profil du locataire 

Les assurances loyers impayés privilégient les candidats qui présentent des garanties financières sérieuses et une situation stable. 

• Un locataire en CDI confirmé (ou un fonctionnaire titulaire), qui dispose d'un revenu mensuel confortable, a par exemple de fortes chances d'être accepté. 
• De même, un retraité avec une pension suffisante ou un travailleur indépendant qui peut justifier de revenus réguliers sur plusieurs années part avec un avantage. 
• En revanche, un candidat sans emploi ou aux revenus trop faibles sera généralement écarté par l'assureur. 

Dans le même esprit, des situations jugées trop « fragiles » (par exemple un salarié encore en période d'essai ou un entrepreneur débutant sans bilan) font partie des profils que les assureurs souhaitent éviter.

Un point d’honneur sur l'authenticité des justificatifs

Si vous n’avez pas été accompagné lors de la recherche de locataire, certains assureurs attendent que vous ayez vérifié la conformité de chaque document.

Pour cela, vous devez avoir contrôlé : 

• La pièce d'identité du locataire ;
• Les originaux des pièces importantes si vous avez un doute sur une copie ;
• La cohérence des revenus déclarés avec les justificatifs fournis ;
• Le salaire indiqué sur le contrat de travail doit correspondre à celui des fiches de paie ;
• L’avis d’imposition, en contrôlant l'authenticité sur le site officiel des impôts grâce au numéro fiscal et à la référence figurant sur le document.

En complément, vérifiez la véracité de la situation professionnelle du locataire. Il peut être utile de s'assurer de l'existence de l'employeur (via son numéro SIREN et un extrait Kbis par exemple).

L’open banking : un nouveau processus sans justificatif pour vérifier les dossiers des locataires

Récemment, un nouveau processus de vérification a vu le jour sur le marché de l'assurance loyer impayé. Mais les assureurs sont encore peu nombreux à l'avoir adopté : il repose sur l'open banking.

L’assurance loyer impayé Imodirect vous fait par exemple bénéficier de ce nouveau processus encore peu développé sur le marché (via notre assureur Mila). 

Grâce à l’open banking, les propriétaires bailleurs assurés via l’option loyer impayé d’Imodirect réduisent considérablement le risque de non-paiement, dès le départ. 

Ainsi, l’évaluation des dossiers locataires se fait en temps réel, une technologie qui permet d’analyser directement les relevés bancaires du candidat à la location (avec son accord), et sans demander de justificatifs papier. 

Concrètement, le locataire connecte son compte bancaire via une interface sécurisée, et l’assureur vérifie automatiquement la régularité des revenus, la stabilité financière et la capacité à payer le loyer. 

Pour le propriétaire, c’est un gain de temps considérable : plus besoin d’attendre des documents parfois incomplets ou falsifiés, la validation est rapide, fiable, et basée sur des données actualisées. 

Il s’agit là d’une avancée remarquable dans le cadre de la rentabilité locative du bailleur.

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Les exigences en matière de bail

Pour activer l’assurance loyer impayé, les compagnies demandent souvent que le bail comporte certaines clauses, telles que :

• La clause résolutoire : si le locataire manque à l’une de ses obligations, le contrat peut alors être résilié de plein droit ;
• La clause de solidarité : elle concerne la colocation. Elle part du principe que chaque colocataire est responsable de l’ensemble des obligations du bail, à titre individuel.. Cette clause implique notamment que le bailleur puisse exiger le loyer impayé de l’un des résidents, si l’autre ne peut pas assumer cette charge.

Par ailleurs, n'oubliez pas que vous n'êtes pas autorisé à cumuler une GLI avec une caution solidaire (sauf pour un locataire étudiant ou apprenti). Inutile donc de demander un garant en plus de l'assurance dans les autres cas : ce serait illégal et l'assureur pourrait refuser d'indemniser en cas de litige. 

Que faire en cas de refus d’une assurance loyer impayé ?

En cas de refus de couverture de votre assureur, vous pouvez vous tourner vers une autre compagnie : les critères diffèrent d'un assureur à l'autre, et un dossier refusé chez l'un peut être accepté chez un concurrent.

En dernier recours, pensez aux alternatives comme une caution solidaire (un garant personne physique fiable) ou la garantie publique Visale qui offre une couverture gratuite pour certains locataires éligibles.