Avec les impayés de loyers, les dégradations locatives restent la plus grosse angoisse du bailleur. Taches sur les murs, moquette brûlée, parquet rayé, volet cassé… qui doit payer les réparations ? Comment se protéger contre les dégradations locatives ? Pour éviter qu’il y ait confusion entre la responsabilité du locataire et celle du bailleur, revenons sur ce que dit la loi.
Bien définir la notion légale de dégradation locative
Une dégradation locative est un dommage qui affecte le logement pendant la durée de la location. Elle peut concerner aussi bien l'intérieur que l'extérieur du bien.
📄Les textes légaux de référence sont les suivants :
Mais toutes les détériorations ne relèvent pas de la même responsabilité. Selon leur cause, elles peuvent incomber soit au locataire, soit au propriétaire.
Dégradation locative : quand la responsabilité du locataire est-elle engagée ?
Légalement, le locataire est responsable des dégradations causées par lui-même ou par les personnes à sa charge.
✅Il sera tenu responsable si un manquement est constaté au niveau de l'entretien régulier du logement.
Juridiquement, on parle de réparations dites "locatives", aussi appelées "entretien courant".
Ces obligations sont définies par décret et comprennent notamment :
- L’entretien des joints de robinets et des canalisations
- Le nettoyage des vitres, gouttières, terrasses
- La réparation de poignées de porte, stores, volets abîmés
- Le remplacement des ampoules, fusibles, tuyaux de gaz
- Les raccords de peinture, rebouchage de trous
- La vidange de la fosse septique, ramonage des conduits de fumée
Ce sont donc des travaux mineurs, mais qui doivent être effectués régulièrement. Si le locataire néglige ces tâches et qu’un dommage en résulte en fin de bail, il sera tenu responsable de dégradation locative.
Voici quelques exemples fréquents :
- Trou ou tache sur les murs
- Parquet rayé ou brûlé
- Porte enfoncée
- Moquette abîmée
Quand la responsabilité du propriétaire est-elle engagée ?
Lorsqu’une dégradation du logement est constatée en fin de bail, le propriétaire peut être tenu responsable en cas d’usure naturelle (vétusté).
La vétusté est l’usure normale des équipements et matériaux causée par le temps, malgré un usage normal. Elle ne peut être considérée comme une dégradation à proprement parler.
💡 Quelques exemples :
- Peinture passée
- Lino ou moquette usés
- Électroménager en fin de vie
Dans ce cas, c’est au propriétaire de prendre en charge la réparation ou le remplacement. Le locataire ne pourra donc pas être tenu responsable et la caution ne pourra pas être retenue.
Pour éviter les litiges, bailleur et locataire peuvent choisir de s’appuyer sur une grille de vétusté dès la signature du bail.
Cette grille fixe la durée de vie théorique des équipements et permet de calculer la part éventuellement à la charge du locataire selon le temps d’occupation.
Dégradations locatives : comment départager les responsabilités entre locataire et bailleur ?
Le rôle clé de l’état des lieux
L’état des lieux d’entrée et de sortie est un outil fondamental pour attribuer la responsabilité d’une dégradation. Il permet de comparer l’état du logement au début et à la fin du bail.
✅ Sans état des lieux contradictoire, le logement est réputé avoir été remis en bon état.
C’est donc le locataire qui devra prouver que les dommages ne lui sont pas imputables.
Si des dommages sont constatés, la comparaison entre les deux états des lieux permet d’identifier les différences. Les parties pourront alors s’appuyer sur une grille de vétusté.
Ce document évalue le niveau d’usure normal des éléments du logement selon leur ancienneté et leur usage. Il sert à répartir équitablement les frais de réparation ou de remplacement, en tenant compte de l’état initial du bien.
Défaut d’entretien : le locataire est responsable
Le locataire est responsable des dommages causés par un usage inadapté ou un défaut d’entretien. Un logement est considéré comme "utilisé de manière anormale" s’il a été dégradé volontairement ou si un mauvais entretien a entraîné une détérioration progressive.
Dans tous les cas, le logement doit rester conforme à sa destination prévue dans le bail.
Pendant toute la durée de la location, le locataire prend en charge les travaux liés à l’entretien courant ainsi que les petites réparations indispensables pour une utilisation normale du logement.
Le contrat de location précise aussi que le locataire doit assurer le logement contre les risques locatifs. Il est également tenu d’informer son bailleur de tout sinistre ou dégradation qui nécessitent des travaux.
⚠️ À noter : si le locataire ne signale pas une dégradation susceptible d’empirer, il engage sa responsabilité personnelle pour les dommages supplémentaires.
Les obligations du propriétaire
Le bailleur a l’obligation d’entretenir le logement afin de garantir des conditions de vie décentes. Il prend à sa charge tous les travaux qui ne relèvent pas de l’entretien courant, soit :
- Les réparations structurelles (murs, toiture, installations collectives)
- Les réparations dues à la vétusté des équipements
- Les remises en état nécessaires pour maintenir le logement habitable
Les cas exceptionnels où la responsabilité du locataire n’est pas engagée
Lorsqu’un sinistre extérieur cause une dégradation (tempête, inondation, incendie non imputable au locataire…), on parle de cas de force majeure.
Dans ces cas, la responsabilité du locataire n’est pas engagée, même si les réparations concernent des éléments qu’il aurait normalement dû entretenir.
De la même manière, les cambriolages relèvent de l’assurance habitation du locataire. Ce dernier doit alors se tourner vers son assureur pour couvrir les dégâts.
La sélection du locataire : la meilleure protection contre les dégradations locatives
Le meilleur moyen pour un bailleur de se prémunir contre les dégradations locatives n’est pas toujours instinctif. Peu le savent, mais les dégradations locatives sont étroitement liées aux impayés de loyer.
On parle plus globalement de risque locatif.
L’essentiel se joue dès le départ, au moment de la sélection du locataire.
C’est prouvé : vérifier soigneusement la solvabilité, la stabilité professionnelle, et les antécédents de location permet de réduire TOUS les risques de comportements négligents.
Une fois le bail signé, un suivi de gestion régulier dissuade les locataires peu scrupuleux et favorise le respect du logement.
✅ Un bailleur impliqué, notamment par l’intermédiaire d’une gestion locative, minimise le risque de dégradations à long terme.
