La déduction des travaux avant la mise en location d’un bien immobilier

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Les travaux d’entretien ou d’amélioration non structurels peuvent être déduits même avant l’arrivée des revenus locatifs, mais sous condition ;
• En location meublée, les travaux structurels ou valorisants peuvent être amortis sur plusieurs années ;
• La déduction est possible si vous prouvez l’intention de louer rapidement avec des justificatifs ;
• Le bien ne doit pas avoir été occupé personnellement ou prêté gratuitement pour bénéficier des déductions.

L'importance du régime fiscal 

Avant même de vous parler du type de travaux ou de leur traitement, une règle fondamentale s’impose : pour déduire des travaux, vous devez avoir opté pour un régime réel d'imposition.

• En location vide, c’est le régime réel foncier qui permet de déduire les dépenses (le micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30 % ne le permet pas).
• En location meublée, c’est le régime réel BIC (bénéfices industriels et commerciaux) qui autorise la déduction ou l’amortissement des charges. Le micro-BIC, avec son abattement forfaitaire de 30, 50 %, ou 71 % selon les cas, n’ouvre pas droit à la déduction réelle.

Déduction ou amortissement pour déduire vos travaux avant la location ?

Au régime réel, tous les travaux ne se traitent fiscalement pas de la même façon. Leur nature détermine s’ils sont :

• Déductibles en charges sur l’année de paiement ;
• Ou immobilisés puis amortis sur plusieurs exercices comptables.

Les travaux déductibles immédiatement (charges)

Les travaux déductibles en charges concernent à la fois la location nue et la location meublée. Ce sont des dépenses courantes, liées à l’entretien ou à la remise en état sans modification structurelle comme :

• Le remplacement d’un robinet
• La réparation d’une chaudière
• La peinture
• La pose d’un double vitrage
• La rénovation d’une cuisine existante sans transformation majeure

Les travaux amortissables en location meublée

Seuls les régimes de locations meublées vous permettent de déduire les travaux en amortissement. De plus, il s'agit souvent de travaux plus lourds. Ils prolongent la durée de vie du bien ou en augmentent  la valeur.

Ces travaux peuvent être amortis comptablement, souvent sur 5 à 15 ans. Il peut s'agir par exemple de :

• La réfection de la toiture
• L'installation électrique complète
• La salle de bain créée ou totalement refaite
• Des travaux sur le gros œuvre

En location vide (revenus fonciers), l’amortissement n’est pas possible. 

Première location meublée : un cas particulier

En location meublée, les travaux peuvent être :

• Déduits en charges s’ils relèvent de l’entretien ou de l’amélioration
• Amortis s’ils sont structurels ou durables

Mais attention :

• Si vous êtes en LMNP et que vous ne percevez aucun revenu locatif la même année, la déduction ne s’applique pas, car le résultat BIC est à zéro.
• Seuls les Loueurs en Meublé Professionnels (LMP) peuvent imputer un déficit BIC sur leur revenu global (sous conditions).

En d'autres termes, en LMNP, les travaux avant mise en location ne sont utiles fiscalement que s’il y a des loyers encaissés sur l’année fiscale. Alors s'il s'agit d'une première mise en location en LMNP, la déduction des travaux ne sera pas possible.

Peut-on déduire les travaux avant même d’avoir un locataire ?

Il est tout à fait possible de déduire fiscalement les travaux réalisés avant la mise en location effective, même si le bien n’a jamais été loué.

Mais deux conditions doivent être remplies :

1. Vous devez prouver l’intention locative

L’administration fiscale exige des éléments tangibles qui prouvent que vous comptez louer le bien rapidement, comme :

• Une annonce déjà en ligne
• Un mandat confié à une agence immobilière
• La réalisation des diagnostics obligatoires (DPE, plomb, amiante...)
• Tout document qui prouvent la recherche active d’un locataire

2. Respecter un délai raisonnable

La location doit suivre les travaux dans un délai raisonnable, généralement entre 6 et 12 mois.

Passé ce délai, l’administration peut estimer que le bien n’était pas destiné à la location et remettre en cause la déduction.

Ainsi, la déduction des travaux ne fonctionnera pas si : 

• Vous habitez le logement ou y logez un proche après les travaux.
• Laissez le logement vide trop longtemps.

La déduction des travaux avant la location d'un bien loué vide (le cas du déficit foncier)

En location vide au régime réel, si vos charges dépassent vos loyers perçus, vous générez un déficit foncier.

Ce mécanisme vous permet de :

• Déduire jusqu'à 10 700 € par an de votre revenu global
• Reporter l’excédent sur vos revenus fonciers des 10 prochaines années

Par ailleurs, s'il s'agit de travaux de rénovation énergétique, vous pouvez bénéficier d'un plafond de déduction exceptionnel de 21 400 € grâce au doublement du plafond du déficit foncier.

Comment déclarer vos travaux avant location aux impôts ?

Vous pouvez déduire des travaux avant la perception de loyers (même si le logement n’a jamais été loué). Mais pour cela, deux conditions doivent être remplies.

Vous devez : 

1. Prouver l’intention de louer rapidement (annonce, mandat d’agence, diagnostics faits) ;
2. Respecter un délai raisonnable entre la fin des travaux et la mise en location (généralement 6 à 12 mois).

En cas de contrôle, l’administration peut exiger des justificatifs qui prouvent la finalité locative. Aussi, le bien ne doit pas avoir été occupé personnellement ou mis à disposition gratuitement.

Alors pour indiquer clairement l’intention locative sur votre déclaration en ligne, vous pouvez cocher la rubrique "souhaitez-vous porter ces éléments à la connaissance de l'administration ?", juste avant la signature.

L'essentiel à retenir sur la déclaration des travaux avant une mise en location

Il est tout à fait possible de déduire des travaux avant la mise en location d’un bien, à condition de :

• Choisir le régime réel d’imposition ;
• Distinguer les charges immédiatement déductibles des immobilisations amortissables ;
• Prouver une intention locative ;
• Respecter un délai raisonnable avant de louer.