Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires ?

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Hors zone tendue, le loyer peut être fixé librement sauf pour les passoires thermiques ;
• En zone tendue, une hausse n’est possible qu’en cas d’indexation IRL non appliquée dans les 12 derniers mois ;
• Des hausses sont autorisées en zone tendue si le logement est vacant depuis plus de 18 mois ou après des travaux importants ;
• Si le logement est en zone de plafonnement, le loyer doit en plus respecter les plafonds locaux en vigueur.

Hors zone tendue, la hausse du loyer est possible entre 2 locataires (sauf passoire thermique)

En dehors des zones tendues, vous pouvez fixer librement le montant du loyer entre 2 locataires. 

Cependant, une exception a été introduite par la loi Climat et Résilience d’août 2021 : depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus voir leur loyer augmenté lors d’une relocation (même en zone non tendue). 

Les règles de fixation des loyers en zones tendues 

La hausse à la relocation doit respecter l’encadrement des loyers 

En zone tendue, la loi impose depuis 2012 un encadrement des loyers à la relocation.

Chaque année, un décret pris en application de l’article 18 de la loi de 1989 prolonge ce dispositif. Ainsi, en zone tendue, le loyer du nouveau contrat de bail ne peut pas dépasser le loyer appliqué au précédent locataire. 

La seule hausse autorisée en cas de changement de locataire est l’indexation IRL (Indice de référence des loyers), et uniquement si aucune révision annuelle n’a été appliquée au cours des 12 mois précédant le départ de l’ancien locataire. 

Si l’ancien loyer avait déjà été révisé moins d’un an avant la fin du bail, aucune indexation supplémentaire n’est possible : le nouveau locataire doit alors payer le même loyer que son prédécesseur.

Il existe tout de même quelques cas où vous pouvez augmenter le loyer de votre bien entre 2 locataires, même en zone tendue, si : 

1. Le logement est resté inoccupé depuis plus de 18 mois (longue vacance locative) ; 
2. Le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à une année de loyer (travaux supérieurs à 6 mois).

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Hausse de loyer à la relocation en zone tendue : travaux importants ou loyer sous-évalué

La hausse des loyers en cas de travaux importants

Si le bailleur a financé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité depuis le départ de l’ancien locataire pour un montant au moins égal à 50 % du loyer annuel (hors charges), il est autorisé à augmenter le loyer annuel dans la limite de 15 % du coût réel des travaux (TTC). 

💡 Par exemple, pour un ancien loyer de 12 000 € par an (1 000 € par mois) avec 7 000 € de travaux réalisés, la hausse maximale serait de 15 % de 7 000 € = 1 050 € par an, soit 87,50 € de plus par mois. 

Le nouveau loyer pourrait donc atteindre 1 087 € mensuels environ dans cet exemple. 

En revanche, si les travaux sont encore plus importants (≥ 100 % du loyer annuel), par exemple une rénovation majeure équivalente à une année complète de loyer, et qu’ils ont été effectués il y a moins de 6 mois, alors le loyer peut être fixé librement (c’était justement le cas n°2 des exclusions totales évoquées plus haut). 

La hausse en cas de loyer sous-évalué

Si le loyer payé par le précédent locataire était anormalement bas par rapport au marché, le bailleur peut demander une réévaluation partielle pour le nouveau bail. 

Il devra pour cela prouver la sous-évaluation à l’aide de références de loyers voisins (logements comparables dans le même secteur) fournies par les observatoires des loyers ou l’ADIL locale. 

Si la preuve est apportée, la hausse est plafonnée à 50 % de l’écart entre le loyer pratiqué précédemment et le loyer moyen des références comparables. 

Par exemple, si l’ancien loyer était de 1 000 € et que l’on démontre que les logements similaires se louent 1 200 €, alors la majoration maximale sera de 100 € (la moitié de 200 € d’écart) : le nouveau loyer pourra atteindre 1 100 €.

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L’encadrement local des loyers : les règles en cas de relocation

Indépendamment du dispositif ci-dessus (encadrement à la relocation en zones tendues), certaines grandes agglomérations ont mis en place un plafonnement des loyers fixés par arrêté préfectoral (en application de la loi ELAN n°2018-1021, article 140). 

Ce dispositif local, expérimental sur 5 ans, concerne les villes suivantes 👇

Dans ces zones, un plafond de loyer (loyer de référence majoré) est fixé par type de logement, nombre de pièces, époque de construction et secteur géographique. 

Le bailleur doit le respecter en plus du maintien de l’ancien loyer. Concrètement, cela signifie que le loyer du nouveau bail ne peut dépasser ni le dernier loyer payé par le précédent locataire, ni le loyer de référence majoré en vigueur dans le secteur. 

💡 Par exemple, si le précédent loyer était de 900 € et le plafond fixé à 950 €, le propriétaire est limité à 900 € (loyer inchangé). A contrario, si l’ancien loyer était de 1 000 € mais que le plafond réglementaire est à 950 €, il devra baisser le loyer à 950 € maximum pour le nouveau bail. 

Le bailleur doit mentionner dans le contrat le loyer de référence et le plafond applicables. Il peut dépasser ce plafond uniquement en appliquant un complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement (par exemple une terrasse panoramique, des équipements haut de gamme, etc.). 

L’essentiel à retenir

• En zone non tendue, le loyer de relocation est libre, sauf pour les logements classés F ou G dont le loyer est gelé d’un occupant à l’autre. 
• En zone tendue, le nouveau loyer est plafonné au niveau de l’ancien (éventuellement ajusté de l’IRL si non appliqué récemment). 
• Des exceptions permettent des hausses limitées en cas de travaux d’amélioration importants ou de loyer antérieur sous-évalué.
• Certaines grandes villes imposent un plafond de loyers à respecter en plus de l'encadrement global.