Encadrement des loyers : clap de fin prévu en 2026. Et après ?

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• La fin du dispositif d’encadrement local des loyers en zone très tendue (plafonnement) est normalement prévue pour novembre 2026 ;
• Il concerne actuellement 72 communes avec des loyers plafonnés par arrêté préfectoral ;
• Un rapport d’évaluation est attendu en mai 2026, mais des conclusions parlementaires intermédiaires arriveront dès septembre 2025 ;
• Malgré des effets positifs sur la modération des loyers, près d’un tiers des annonces restent non conformes.

Qu’est-ce que le dispositif expérimental d’encadrement des loyers ?

Attention à ne pas confondre l’encadrement des loyers expérimental, en vigueur dans 72 villes en France, avec les règles générales applicables en zone tendue. 

L’encadrement dont la fin est envisagée en 2026 concerne uniquement ce dispositif local renforcé, mis en place à titre expérimental par la loi ELAN. 

Ce dernier impose des plafonds de loyer autour d’un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral dans les villes autorisées. 

✅En revanche, dans les autres communes situées en zone tendue (plus de 1 800 au total), les règles dites d’encadrement à la relocation ne font pas partie du processus expérimental.

De plus, le plafonnement de l’indice de référence des loyers (IRL), qui limite temporairement l’augmentation annuelle des loyers à l’échelle nationale, reste en vigueur indépendamment du sort de l’expérimentation. 

Il ne s’agit donc pas de la fin de toute régulation des loyers.

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Quelles sont les villes concernées par l’encadrement des loyers expérimental ?

L'encadrement des loyers à titre expérimental concerne les villes suivantes. 👇

Tableau récapitulatif des villes concernées par le dispositif expérimental d’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers expérimental est-il jugé efficace ?

Le gouvernement a mandaté une mission confiée à deux économistes, Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, pour évaluer l’impact du dispositif. Le rapport issu de cette mission est attendu pour mai 2026.

En parallèle, la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale mène ses propres travaux, avec des conclusions prévues en septembre 2025.

Mais les premiers retours suggèrent que l'encadrement a permis de contenir la hausse des loyers.

• À Paris, la mairie estime que les locataires ont économisé en moyenne 984 euros par an entre 2019 et 2024.
• À Lille, Lyon, Bordeaux ou Montpellier, les loyers auraient baissé de 4,4 % sur la même période.

Malgré ces résultats encourageants, le respect des règles reste partiel : en 2024, 28 % des annonces ne respectaient pas les plafonds en vigueur.

À Paris, la situation s’aggrave même, avec 30 % d’annonces non conformes, selon une étude de la Fondation pour le logement des défavorisés.

Selon certains experts, l'encadrement des loyers décourage l’investissement locatif, contribue à la raréfaction de l’offre et provoque un effet de fuite des bailleurs vers d'autres formes d'investissement...

Le gouvernement hésite à maintenir le dispositif

L’avenir du dispositif dépendra largement des équilibres politiques. Plusieurs élus de gauche, comme le sénateur Ian Brossat ou la députée Danielle Simonnet, ont déposé une proposition de loi pour pérenniser l'encadrement. Celle-ci autoriserait toutes les communes volontaires à y recourir, sans date butoir.

Mais le camp opposé dénonce une mesure déconnectée des réalités économiques... 

À Paris, le groupe Union Capitale (droite et centre) a récemment proposé de supprimer l'encadrement au regard des contraintes qui pèsent sur les bailleurs. 

Les effets collatéraux : quid de la fiscalité locale ?

Un aspect est rarement évoqué dans le débat, mais il mérite pourtant d’être souligné : l’impact de l’encadrement des loyers sur les recettes des collectivités locales.

Les communes perçoivent des taxes foncières calculées en partie sur la valeur locative des biens. Si les loyers stagnent ou baissent, ces valeurs peuvent être révisées à la baisse, ce qui réduit les ressources fiscales des municipalités.

Pour certaines collectivités dépendantes de la fiscalité locale, l’encadrement pourrait donc indirectement peser sur le financement de services publics locaux (logement social, transports, voirie). 

Il est important d'en tenir compte...

Vers un modèle à la carte ?

Une issue intermédiaire est proposé par certains intervenants. Elle consisterait à offrir plus de liberté aux villes pour adapter leur politique de régulation.

D'autres suggèrent aussi de lier l'encadrement à des contreparties pour les bailleurs, comme des avantages fiscaux ou des aides à la rénovation. Cela permettrait de compenser les effets désincitatifs du plafonnement tout en renforçant la qualité du parc locatif...

Conclusion : une incertitude sur fond de fracture politique

L’encadrement des loyers est à la croisée des chemins. Perçu par ses défenseurs comme un outil de justice sociale, il est aussi accusé d’alimenter la crise du logement. Si sa suppression brutale en 2026 semble peu probable, sa reconduction dépendra de critères locaux, sociaux et politiques.

Affaire à suivre...

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