Pourquoi les expulsions locatives augmentent ?

Des expulsions qui battent les records 

Les derniers chiffres révélés par la Chambre nationale des commissaires de justice (CNCJ) nous marquent tout particulièrement cette année. En 2025, 30 500 ménages ont été expulsés avec le concours de la force publique.

C'est une hausse de 27 % par rapport à 2024, et le double par rapport à 2016.

On dénombre aussi 59 200 décisions de justice signifiées aux locataires défaillants, soit 30 % de plus qu'en 2024.

Une question légitime se pose alors : y a-t-il vraiment plus de mauvais payeurs parmi les locataires ? Ou les procédures se sont-elles durcies récemment ?

💡A lire aussi : Assurance loyers impayés : les conditions d'éligibilité du locataire

• ✅Nous gérons TOUT, vous encaissez les loyers Recherche d'un locataire sérieux, visites, bail, état des lieux, envoi des quittances, travaux, protection des loyers… Une offre unique à 39,90€/mois, sans engagement En ce moment, 1 mois offert

La loi Kasbarian, principale cause du durcissement

En parallèle de ces chiffres, on constate que les commandements de payer (première étape juridique de la procédure) n'ont augmenté que de 2,4 %.

Autrement dit, même si le nombre d'impayés augmente selon les zones, c'est surtout la réponse judiciaire qui justifie ces résultats "records".

En cause, forcément, on retrouve les effets de la loi anti-squat (loi Kasbarian) de juillet 2023. Même si, dans les faits, les délais avant l'expulsion effective restent encore trop longs au quotidien.

Avant la loi Kasbarian, même avec une clause résolutoire et un commandement de payer infructueux, le bailleur pouvait attendre des mois ou des années avant de récupérer son bien (et c'est toujours le cas dans certaines situations).

Mais voici ce qui a changé depuis :

• La clause résolutoire (résiliation automatique du contrat en cas de défaut de paiement du loyer) est désormais obligatoire dans tous les baux d'habitation.
• Le délai laissé au locataire pour régulariser sa dette après réception du commandement de payer a été réduit de 2 mois à 6 semaines. Pour les baux signés avant la loi, le délai reste de 2 mois. Le délai de 6 semaines ne concerne donc que les baux conclus après juillet 2023.
• La suspension des effets de la clause résolutoire n'est plus automatique. Avant la loi Kasbarian, lorsque le juge accordait des délais de paiement au locataire, la clause résolutoire était suspendue. L'expulsion ne pouvait donc pas être prononcée tant que les délais couraient. Désormais, le locataire doit faire une demande expresse au juge pour obtenir cette suspension. S'il ne se manifeste pas, le juge constate la résiliation du bail et prononce l'expulsion.

De nouvelles tendances et évolutions législatives à surveiller

Récemment, un autre phénomène met de nombreux bailleurs dans l'embarras : les abandons de logement.

En 2025, 6 000 procès-verbaux de constat d'abandon ont été dressés par les commissaires de justice, soit une hausse de 11,7 % par rapport à 2024.

Le locataire quitte les lieux sans préavis, sans état des lieux et parfois sans même prévenir le propriétaire. Une situation qui s'accentue par crainte de l'expulsion.

Dans ce contexte, le gouvernement tente quelques actions :

• On attend les retours de la mission sur les impayés de loyers (pour le moment suspendue, puisque Hugues Périnet-Marquet, le juriste pressenti pour la mener, a finalement décliné).
• Le projet de loi "Ripost", adopté par le Sénat le 20 janvier dernier, vise à combler une faille de la loi Kasbarian : une personne entrée légalement dans un logement (par exemple via une location touristique type Airbnb) et qui refuse de quitter les lieux. D'autres propositions de loi pour accélérer les expulsions locatives sont également à l'étude.

Malgré tout, le délai minimum entre le premier impayé et l'expulsion effective reste de 8 mois selon la Chambre Nationale des Commissaires de Justice…