Les critères historiques des GLI : 4 barrages à franchir
La majeure partie du risque locatif se concentre sur votre locataire.
Aussi, quand vous souscrivez une garantie loyer impayé (GLI), l’assureur doit évaluer ce risque.
Historiquement, il y a toujours eu 4 “barrages” à franchir pour que le profil de votre locataire soit validé par l’assureur :
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La solvabilité (via le calcul d’un taux d’effort) ;
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La stabilité (activité professionnelle fixe avec ancienneté) ;
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La traçabilité (les revenus sont cohérents) ;
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La conformité (justificatifs valides).
Tous les locataires ne sont donc pas éligibles aux GLI. Et parmi les refus qu’on observe sur le marché, certains sont justifiés, d’autres moins.
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Une nouvelle notion de régularité des revenus
Aujourd’hui, la stabilité professionnelle est en train d’évoluer vers une notion plus large de "régularité des revenus".
En fait, le modèle “stabilité de l’emploi” ne correspond plus à la réalité économique : freelances, indépendants, intermittents, portage salarial, carrières discontinues, pluralité des revenus, etc.
Pour valider un profil de locataires, la régularité doit aujourd’hui s’observer par le comportement et non par le statut.
On a donc une étude de solvabilité qui doit s'adapter à la réalité du marché. Et comme pour l’octroi d’un prêt bancaire, chaque acteur a ses propres critères.
Par exemple, de nombreuses GLI refusent les locataires à profil « atypique » comme ceux en CDD dans la fonction publique (pourtant renouvelé chaque année depuis plusieurs années). À ce stade, les analyses n’iront pas plus loin. L’étude de solvabilité n’aura même pas lieu.
C’est bien dommage, car ce barrage à l’entrée nécessite d’être élargi, quand on sait que les parcours professionnels ne sont plus figés.
Ces étiquettes bien connues des prêteurs ne reflètent pas (toujours) le profil d’un "mauvais payeur”.
Une approche plus humaine
C’est la raison pour laquelle dans le cadre de notre garantie loyers impayés, nous prenons le temps d’analyser chaque dossier de locataire. Pas de manière automatisée, mais avec un regard humain.
Pour l’acceptation à la GLI, le taux d’effort varie selon le type de revenu. Pour un salarié en CDI, il peut monter à 35-40 %.
De plus, les CDD ne sont pas immédiatement refoulés. Ils peuvent être acceptés après une analyse qui regroupe plusieurs critères bien spécifiques, et si le risque n’est pas avéré.
Dans certains cas particuliers comme pour les retraités dont la pension n’atteint pas le taux d’effort, l’étude de solvabilité peut porter sur le reste à vivre.
Et puis, nous prenons aussi en compte les autres revenus stables, comme les revenus fonciers ou les pensions régulières.
Conclusion
L'essentiel est de pouvoir être réactif pour le propriétaire en cas de besoin, quoi qu'il arrive.
Quand certains contrats font leur étude lors du sinistre (ce qui implique un risque de refus au pire moment), nous étudions le dossier de votre locataire à la souscription.
Aucun dossier ne sera analysé en cas d’impayé si votre locataire a été accepté au préalable.
Le marché locatif est de plus en plus complexe, nous avons donc besoin de cet œil humain pour prendre les bonnes décisions.
