Dans quels cas le bailleur peut-il conserver le dépôt de garantie ?

Dépôt de garanti : les trois motifs de retenue admis par la loi

Pour éviter les litiges, mieux vaut savoir à l'avance ce que vous pouvez retenir, et pour quoi.

En réalité, 3 motifs de retenue sont admis :

• Des loyers ou charges impayés qui restent dus à la sortie ;
• Des dégradations locatives constatées entre l'état des lieux d'entrée et de sortie ;
• Une régularisation de charges non soldée (avec une provision possible, plafonnée à 20 % du dépôt, en attendant l'arrêté annuel des comptes de copropriété).

En pratique, c'est surtout sur les dégradations que les désaccords surgissent.

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Dégradation ou vétusté : la principale source de litige

D'abord, la première source de conflit concerne la distinction entre dégradation et vétusté.

L'usure normale du logement ne peut pas être retenue sur le dépôt : une peinture jaunie relève de la vétusté, et non de la dégradation. Seuls les dommages qui dépassent l'usage normal (un trou dans une cloison, un évier fissuré, une porte enfoncée) sont imputables au locataire.

Pour trancher objectivement, il est conseillé d'annexer une grille de vétusté au bail. Celle-ci fixe la durée de vie de chaque équipement et le taux d'abattement annuel.

Ensuite, il ne faut pas oublier que toute retenue doit reposer sur une preuve écrite. Le devis peut être insuffisant parfois, il faudra privilégier la facture des travaux.

Délais de restitution et cas du dernier mois de loyer

Côté délais, vous disposez d'1 mois pour restituer le dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de 2 mois en cas de dégradations qui justifient une retenue.

Enfin, il arrive que, par crainte de ne pas revoir leur dépôt, certains locataires décident de ne pas régler le dernier mois de loyer.

Cette pratique est interdite. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer son loyer jusqu'au terme du bail, et le dépôt de garantie n'est ni une avance ni un loyer d'avance.

Tant que le locataire occupe encore le logement, vous êtes donc en droit de réclamer le loyer normalement, et vous ne pouvez pas non plus, de votre côté, ponctionner le dépôt en cours de bail pour combler un retard.

En revanche, cela devient possible une fois que le locataire est parti : si un loyer reste impayé à son départ, il devient une dette que vous pouvez alors légitimement déduire du dépôt.

Pour toutes ces raisons, mieux vaut confier ces tracas à votre gestionnaire locatif. Vous simplifiez ainsi la fin du bail, et facilitez largement sa relocation…