Impayés de loyer : la réforme 2027 suffira-t-elle à protéger les bailleurs ?

Une réforme qui abaisse le seuil de signalement des impayés

Dans le parc privé, 3 millions de locataires perçoivent une aide au logement. Parmi eux, quelques profils "fragiles" cumulent une récurrence d'impayés de loyers.

C'est dans ce contexte qu'une nouvelle réforme vient renforcer la protection des bailleurs. Du moins, de ceux qui louent à des locataires éligibles à ces aides.

À partir de 2027, un impayé de loyer sera caractérisé (au sens de la CAF) dès que la dette cumulée :

• Dépassera le seuil de 450 € (loyer et charges compris) ;
• Ou dès que le locataire cumulera 3 mois de défaut de paiement.

Dans ce cas, le propriétaire disposera d'un délai de 2 mois pour signaler la situation à la CAF, qui pourra transférer l'aide au bailleur.

Avant cette réforme, le bailleur pouvait déjà signaler un impayé à la CAF. Mais le dispositif intervenait quand la dette atteignait 2 mois de loyer, après déduction de l'aide. En réalité, le mécanisme parvenait rarement à être activé.

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L'expulsion reste un parcours du combattant pour les bailleurs

Malgré tout, dans les cas les plus complexes, l'expulsion reste un véritable parcours du combattant. La protection des locataires, et notamment, la trêve hivernale, renforce ces difficultés.

Dans la grande majorité des cas, l'expulsion est surtout une mesure d'intimidation.

Dans les faits, les procédures sont extrêmement longues : en tout et pour tout, une démarche d'expulsion prend en moyenne 8 à 18 mois selon les départements.

D'autant plus que, ce qu'on dit rarement, c'est que le juge peut accorder :

• Un échelonnement de la dette ;
• Un maintien temporaire dans le logement ;
• Des délais supplémentaires allant jusqu'à 12 mois.

Pour ne rien arranger côté délais, depuis 2022, les procédures d'expulsion locative doivent intégrer un diagnostic social et financier (DSF) avant l'audience judiciaire. Une mesure qui vise à évaluer la situation sociale et financière du locataire concerné.

Comment se protéger efficacement contre les impayés ?

Avant l'expulsion, plusieurs solutions seront proposées au locataire telles que :

• L'APL (si ce n'est déjà fait) ;
• Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) ;
• Une réduction de loyer temporaire (à formaliser par avenant au bail).

En fin de compte, même s'il existe un dispositif de cautionnement gratuit (la garantie Visale), une assurance loyers impayés reste l'option à privilégier pour sécuriser les revenus locatifs.