Hausse de la CSG : le LMNP est-il vraiment pénalisé ?

Hausse de CSG en 2026 : qui est réellement concerné ?

La loi de financement de la Sécurité sociale de 2026 a introduit une hausse de +1,4 point sur la CSG (les prélèvements sociaux passent donc de 17,2 % à 18,6 %).

Mais cette hausse de taxation ne concerne pas tous les types de locations : seules les locations meublées non professionnelles (LMNP) sont affectées.

Le gouvernement a décidé, en apparence, de sauver les locations nues.

Mais quand on observe les chiffres de plus près, on constate qu'en termes de taxation, le LMNP reste toujours plus avantageux (en location longue durée).

Voici la situation actuelle :

• Les locations nues sont taxées sous le régime des revenus fonciers, qui est exonéré de cette hausse.

• Les locations meublées Professionnelles (LMP), elles, ne sont pas concernées, car elles ne relèvent pas des prélèvements sociaux, mais des cotisations sociales (dont le taux dépend du statut professionnel).

On se retrouve à présent avec 3 modèles de taxation distincts.

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Deux idées reçues à corriger avant de choisir son régime

Mais pour optimiser la rentabilité d'un investissement locatif, il faut déjà rectifier deux idées reçues :

• La fiscalité seule ne doit jamais être le moteur d'un projet.
• En matière de fiscalité, il n’y a pas que le taux qui compte.

Avec l'essor de la réputation du LMNP, on constate aujourd'hui un nombre incalculable de bailleurs qui regrettent d'avoir opté pour le LMNP sans étude de marché préalable.

Et pour cause : quand le marché n'est pas adapté, alors la vacance locative détruit leur rentabilité (le piège du meublé quand il y a trop de meublés disponibles...).

Pourquoi le taux ne fait pas tout : comparaison chiffrée nue vs meublée

Pour comprendre le second point (le taux ne fait pas tout), il suffit de regarder les chiffres : avec 1000 € de loyer encaissé, dans l’exemple suivant, la taxation totale s’élève à (TMI 30 % + prélèvements sociaux) :

• 243 € en location nue ;
• 330 € en location meublée longue durée (malgré un taux de prélèvement sociaux supérieur).

Je rappelle que les prélèvements sociaux s’ajoutent à l’impôt sur le revenu et bénéficient aussi des abattements sur les revenus locatifs.

Ainsi, après déduction de l’abattement forfaitaire ou des charges réelles, le montant est ensuite soumis à une double taxation :

• D’une part, l’impôt sur le revenu au taux marginal du foyer selon un barème progressif (0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %) ;
• D’autre part, aux prélèvements sociaux (17,2 % ou 18,6 %) ou aux cotisations sociales si vous êtes en LMP.

En location meublée (LMNP) et avec un TMI de 30 %, la taxation totale s’élèvera à 48,6 %, qui s’applique non pas sur 1 000 €, mais sur le montant après les déductions.

Admettons que vous ayez opté pour une location meublée longue durée, vous n’êtes donc pas fiscalisé sur 1000 €, mais sur 500 €. Pour 1000 € de loyers encaissés, c'est 243 € de taxe pour une TMI de 30 %, soit environ ¼ de vos loyers.

Prenons maintenant l’exemple d’un loyer en location nue de 1000 €.

Certes, vous serez taxé à un taux de prélèvements sociaux plus faible (17,2 %). En revanche, contrairement à une location meublée longue durée, vous ne serez pas taxé sur la moitié des loyers, mais sur 70 %, soit 330 € (plus d’un quart des loyers).

Par ailleurs, le gouvernement prétend vouloir éliminer l’inégalité fiscale entre la location meublée et la location nue, mais il a refusé, encore une fois en 2026, la hausse de l’abattement en location nue (qui est toujours à 30 %).

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