Est-ce toujours rentable d’investir en zone tendue ?

Zone tendue : une hausse des loyers encadrée, mais pas figée

En zone tendue, la loi limite l’augmentation du loyer entre deux locataires : elle ne peut pas dépasser la variation de l’indice annuel de référence des loyers (IRL).

Cette règle nationale s’applique automatiquement et vise à éviter des hausses trop brutales dans les secteurs où la demande est forte.

Ainsi, l’investisseur ne fixe pas librement le nouveau loyer à chaque changement de locataire : il doit rester dans un cadre défini.

Pour autant, cela ne signifie pas que les loyers cessent de progresser.

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Encadrement des loyers : quel avenir pour le dispositif ?

Au-delà de la règle générale de plafonnement, certaines villes ajoutent un niveau de contrainte supplémentaire : environ 70 communes appliquent aujourd’hui l’encadrement des loyers “expérimental” (banlieue parisienne, Bordeaux, Lille, Montpellier, certaines villes du Pays basque…).

Dans ce cas, un loyer maximum est fixé, ainsi que des plafonds.

Mais ce régime ne s’applique que là où les collectivités en font la demande et où un arrêté préfectoral l’autorise.

Néanmoins, on ne sait pas encore si ce dispositif, censé prendre fin en novembre, sera pérennisé. 

💡A lire aussi : Encadrement des loyers : clap de fin prévu en 2026. Et après ?

Des loyers en hausse, mais une sécurité locative qui pèse lourd

Malgré le plafonnement, les loyers continuent d’augmenter en zone tendue. Par exemple à Bordeaux,  les loyers ont progressé de +12% depuis la mise en place de l’encadrement.

Les villes encadrées sont même celles où le rendement locatif progresse le plus (Lyon, Paris, Rennes). Mais attention, selon les études, les résultats varient, et on sait désormais que de nombreux bailleurs ne respectent pas strictement l’encadrement (avec des taux de non-respect élevés à Paris et à Lille).

Sans compter le cas des logements “de luxe”, où le plafond peut être respecté tout en étant compensé par un complément de loyer.

Au final, la rentabilité ne se résume pas au loyer maximal : en zone tendue, la vacance locative est quasi inexistante. Un bien se loue vite, reste rarement vide, et cette continuité de revenus réduit fortement le risque. Un facteur non chiffré, mais déterminant dans une projection de rendement.