Comment repérer les faux dossiers de locataires ?

Une fraude massive et de plus en plus difficile à détecter

À Paris et petite couronne, près d'un dossier de location sur quatre comporte au moins un élément frauduleux. C'est ce que nous avions constaté sur des milliers de dossiers analysés via notre parc de gestion.

Autre fait marquant : les faux concernent autant les dossiers des candidats locataires que ceux des garants.

Et ce ne sont pas que les profils « fragiles » qui trichent. Cadres, célibataires, familles ou indépendants, il n'y a pas de règle.

Le véritable combat aujourd'hui, c'est la qualité des faux. Avec les logiciels d'édition PDF et les outils d'IA, transformer un 2 en 3 sur un bulletin de salaire est d'une banalité effrayante.

Les documents les plus falsifiés sont, dans l'ordre : les bulletins de salaire, les contrats de travail et les avis d'imposition.

Difficile de repérer ces faux à l'œil nu pour un particulier lambda qui n'a pas l'expertise nécessaire pour le faire (c'est une des raisons pour lesquelles de nombreux bailleurs adhèrent à l'option de mise en location).

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Trois réflexes pour repérer un faux dossier de location

Néanmoins, il existe tout de même trois réflexes simples à mettre en place avant chaque signature de bail.

D'abord, vérifier la cohérence des chiffres entre les documents :

• Le salaire annuel indiqué sur le contrat de travail doit correspondre au salaire brut mensuel x 12 (en tenant compte d'un éventuel 13ᵉ mois ou des primes).
• Le revenu fiscal de référence sur l'avis d'imposition doit aussi être cohérent avec les bulletins fournis.

Ensuite, utiliser le service de vérification des avis d'imposition (SVAIR) sur impots.gouv.fr. Avec le numéro fiscal et la référence de l'avis du candidat, vous accédez à un affichage officiel (nombre de déclarants, situation de famille, revenu brut global) que vous comparez avec ce qu'il vous a remis. C'est gratuit, rapide et imparable.

Enfin, vous pouvez exiger des justificatifs transmis via DossierFacile, la plateforme de l'État qui certifie chaque pièce avant transmission.

Fraude avérée : quelles conséquences ?

Si la fraude est avérée, le locataire risque jusqu'à 3 ans de prison et 45 000 € d'amende pour faux et usage de faux (article 441-1 du Code pénal).

De votre côté, vous pouvez demander l'annulation du bail pour vice du consentement, même si les loyers sont payés. Mais il est souvent peu cohérent d'en arriver là : une procédure d'expulsion coûte au minimum 3 000 € et dure 8 à 12 mois.

D'ailleurs, même les plus grandes banques ont conscience du taux de falsification qui affecte les dossiers de prêt qu'elles accordent (et qu'elles n'ont pas su détecter au moment de l'étude).

L'idée à retenir est bien évidemment qu'il est important de détecter ces profils en amont. Personne ne veut louer à un locataire malhonnête. Cependant, le lien entre impayé et falsification n'est pas toujours direct.

Car on le sait, l'inverse est aussi vrai : la plupart des mauvais payeurs ont une documentation parfaitement en règle...