Combien de loyers impayés avant l’expulsion du locataire ?

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Il n’existe pas de délai légal pour engager une procédure d’expulsion, mais à partir du commandement de payer par huissier, le locataire dispose d’un délai légal de 2 mois pour régulariser ;
• Le délai avant expulsion varie selon la garantie choisie, la période de l’année et de la décision judiciaire ;
• Avec une GLI, l’expulsion est plus rapide grâce à la prise en charge de la procédure par des experts ; 
• Seule la GLI couvre les frais de procédure qui peuvent atteindre 4 000 € selon les cas.

 

Nombre d’impayé avant expulsion : que dit la loi ? 

Contrairement à ce que beaucoup de propriétaires imaginent, la loi ne fixe aucun nombre minimum de loyers impayés avant de pouvoir engager une procédure d’expulsion.

L’expulsion peut donc légalement être initiée dès le 2eme mois d’impayé de loyer, à condition de respecter la procédure prévue par la loi.

Ce délai légal de 2 mois est fixé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports locatifs. Pendant ce délai, le locataire a la possibilité de régulariser sa situation (paiement du loyer ou accord avec le bailleur). Si aucune régularisation n’a lieu, le bail peut être résilié, et le bailleur est en droit de saisir le juge pour demander l’expulsion.

Concrètement, si le locataire ne règle pas ses dettes dans les deux mois suivant un commandement de payer délivré par huissier, la clause résolutoire s’applique automatiquement. Le bail peut alors être résilié, et le propriétaire est en droit de saisir le juge pour obtenir l’expulsion du locataire.

✅Par ailleurs, il faut savoir que même en l’absence de clause résolutoire dans le contrat de bail, le bailleur peut toujours obtenir la résiliation du bail pour impayés.

Enfin, il est essentiel de prendre en compte la trêve hivernale, qui interdit toute expulsion locative entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante, sauf exceptions prévues par la loi (notamment relogement du locataire).

Même si une décision judiciaire a été rendue, l’expulsion ne pourra pas être exécutée pendant cette période. Cela peut rallonger les délais de plusieurs mois si la procédure aboutit à l’approche ou pendant la trêve.

Combien de temps faut-il pour expulser un locataire en cas d’impayés ?

Même si un bailleur peut entamer une procédure dès le 2eme mois d’impayé de loyer, l’expulsion effective d’un locataire peut prendre plusieurs mois, voire années selon la situation et les garanties mises en place par le bailleur.

On distingue 3 types de garantie pour protéger les loyers du propriétaire : 

• La garantie visale ;
• La caution solidaire ;
• L’assurance loyer impayé (GLI).

Les délais d’expulsion en l’absence de garantie

En l’absence de garantie, le délai total entre le premier impayé et l’expulsion effective varie souvent entre 12 et 18 mois.

Sans garantie, le bailleur doit gérer seul l’intégralité des démarches, du recouvrement à la procédure d’expulsion. 

Cela suppose souvent des délais plus longs dans le respect des étapes suivantes : 

• Commandement de payer par huissier : le locataire dispose d’un délai légal de deux mois pour régulariser sa situation.
  
  
• Saisine du tribunal : en l’absence de paiement, le bailleur peut saisir le juge. Le délai pour obtenir une audience varie de 2 à 5 mois selon les juridictions.
  
  
• Décision de justice : une fois le jugement obtenu, un commandement de quitter les lieux est délivré au locataire. Celui-ci dispose à nouveau d’un délai de deux mois minimum avant que l’expulsion soit envisagée.
  
  
• Demande du concours de la force publique : si le locataire refuse de partir, le propriétaire doit demander l’autorisation d’intervention à la préfecture. Le délai de réponse peut aller de quelques semaines à plusieurs mois.

En présence d’une garantie 

La présence d’une garantie ne permet pas d’éviter la procédure judiciaire, mais elle peut en accélérer les démarches. 

Les délais moyens d’expulsion avec une assurance loyers impayés (GLI)

Avec une assurance loyer impayé, le délai entre le premier impayé et l’expulsion varie souvent entre 6 et 9 mois.

L’assurance loyer impayé permet de déclarer l’impayé de loyer dès les premiers jours de retard.

Après 1 mois d’impayé, l’assureur peut prendre en charge :

• Le remboursement des loyers ;
  
  
• Les frais de procédure (huissier, avocat) ;
  
  
• L’accompagnement juridique jusqu’à l’expulsion du locataire.
  
  

Les délais moyens d’expulsion avec la Garantie Visale

Le délai moyen d’expulsion observé avec la garantie Visale est compris entre 8 et 12 mois après le premier retard de loyer.

La garantie Visale, proposée par Action Logement, peut également couvrir les loyers impayés sous certaines conditions. Toutefois, les délais de traitement sont un peu plus longs qu’avec une assurance loyer impayé.

Dans ce cas, même si le bailleur est indemnisé, il doit financer lui-même l’expulsion. 

Les délais moyens d’expulsion avec une caution solidaire

Lorsque le bail est couvert par une caution solidaire, le bailleur peut se tourner vers elle dès le premier impayé. 

Trois situations sont possibles :

• La caution paie rapidement : la situation se régularise, et la procédure peut être évitée ;
  
  
• La caution demande un délai ou conteste : la résolution du litige est plus longue ;
  
  
• La caution est insolvable ou refuse de payer : le bailleur doit alors engager une procédure classique à ses frais, comme s’il n’y avait pas de garantie.
  
  

Dans les cas où la caution refuse de payer ou est défaillante, les délais d’expulsion sont ceux constatés sans garantie, soit environ 12 à 18 mois au total.

💡A lire aussi : Assurance loyer impayé ou garant : comment choisir ?

Que faire en cas d’impayé de loyer pour demander une expulsion du locataire ?

Demander une expulsion du locataire en l’absence de garantie

Lorsque le bailleur n’a pas prévu de garantie pour se protéger contre les loyers impayés (garantie visale, assurance loyer impayé ou cation solidaire) il assume seul le risque d’impayé. 

Dans ce cas, il devra agir le plus rapidement possible et suivre les étapes suivantes : 

• Relance amiable : un appel téléphonique, un message ou un courrier simple peut suffire si l’impayé est exceptionnel. Il faut toujours conserver une trace écrite des échanges.
  
  
• Lettre de relance ou de mise en demeure : en cas d’absence de réponse ou de régularisation rapide, il est conseillé d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception rappelant l’obligation de paiement du loyer.
  
  
• Commandement de payer : si le locataire ne réagit pas, le bailleur doit faire appel à un huissier pour signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire . Ce document donne au locataire un délai légal de 2 mois pour régler sa dette.
  
  
• Constitution d’un dossier : pendant cette période, le bailleur doit rassembler toutes les pièces utiles pour une éventuelle saisine du tribunal (contrat de bail, état des paiements, copies des relances, commandement, etc.).
  
  

Demander une expulsion du locataire en présence de garantie

Expulsion du locataire avec une assurance loyer impayé

Si vos loyers sont couverts par une assurance loyer impayé, la procédure et les délais sont prévues par votre contrat d’assurance. 

Le plus souvent, le bailleur a 30 jours pour déclarer l’impayé.

Dès lors, c’est l’assureur qui se chargera du recouvrement des loyers et du lancement de la procédure judiciaire.

Selon les contrats, l’assurance peut prendre en charge l’impayé de loyer dès le 3ème mois d’impayé (et après 1 mois d’impayé chez Imodirect). 

La procédure d’expulsion avec la garantie visale

Si vous avez adhéré à la garantie visale, vous devez signaler l’impayé à Action Logement dans un délai d’un mois après son apparition, via la plateforme dédiée.

Vous devez fournir les justificatifs nécessaires (bail, état des loyers, relances) et le dossier est ensuite analysé. En cas de validation, Action Logement prend en charge les loyers dans la limite du plafond prévu.

Mais contrairement à une GLI, Visale ne couvre pas les frais de justice. Si la situation n’est pas régularisée, le bailleur devra donc prendre en charge lui-même la procédure d’expulsion.

La procédure d’expulsion avec une caution solidaire

Lorsque le bail est couvert par une caution solidaire, vous devrez adresser une lettre de mise en demeure à la caution dès le premier impayé, en courrier recommandé avec accusé de réception.

Il sera nécessaire de l’informer précisément du montant dû, des relances déjà effectuées et du délai laissé pour le règlement.

Si la caution ne réagit pas ou conteste sa responsabilité, le bailleur devra alors engager une procédure judiciaire contre le locataire, et éventuellement contre la caution elle-même. 

Si la caution est solvable et coopérative, l’impayé peut être régularisé sans aller au tribunal.

💡A lire aussi : Dégradation locative : le bailleur peut-il être responsable ?

Tableau récapitulatif : les délais d’expulsion selon les garanties du bailleur