Assurance loyer impayé ou garant ? Comment choisir ?

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• L’assurance loyer impayé offre une protection financière complète, mais impose des critères pour le locataire ;
• La caution solidaire est gratuite, mais  n’offre ni garantie réelle, ni accompagnement juridique ;
• Le choix dépend du profil du locataire, du niveau de risque accepté et de vos attentes en matière de gestion ;
• Pour une gestion passive, la GLI est souvent privilégiée, et hors zone tendue, un garant peut élargir les profils acceptables.

Cumuler une assurance loyer impayé avec un garant : ce que dit la loi

Le cumul d’une assurance loyers impayés (GLI) et d’un garant via une caution solidaire est interdit pour les baux d’habitation conclus depuis le 28 mars 2009, début de la loi dite “Boutin” (loi n° 2009‑323 du 25 mars 2009, article 55). 

✅ Néanmoins, une exception a été établie par la loi du 24 novembre 2009 pour les étudiants et les apprentis.

L’assurance loyers impayés (GLI) : une sécurité financière garantie

Comment fonctionne une assurance loyer impayé ?

Une assurance loyer impayé est un contrat d’assurance privée que le bailleur souscrit pour sécuriser ses revenus locatifs. 

En cas de défaut de paiement du loyer, l’assureur l’indemnise, puis se charge de poursuivre le locataire pour recouvrer les sommes dues (et éventuellement d’engager une procédure d’expulsion). 

Autrement dit, l’assureur prend le relais du locataire défaillant et vous garantit de percevoir vos loyers (après 1 mois d’impayé chez certaines assurances comme celle proposée par Imodirect). 

Combien coûte une assurance loyer impayé ?

Le coût d’une garantie loyer impayé varie entre 2,5 % et 5 % du loyer selon les assureurs. 

👉 Mais la bonne nouvelle, c’est que ces cotisations d’assurance sont déductibles de vos loyers imposables (si vous avez opté pour le régime réel d’imposition).

L’assurance loyer impayé Imodirect vous est par exemple facturée 2,50 % du montant du loyer (charges comprises). Elle couvre les impayés de loyers ainsi que les frais judiciaires (huissier, avocat...) en cas de contentieux.

Assurance loyer impayé : quelles sont les conditions requises pour en bénéficier ?

Tout n’est pas si simple, car la plupart des assureurs imposent des conditions d’accès strictes concernant le profil du locataire.

Ces assureurs n’acceptent de couvrir que des locataires qui ont de solides garanties de solvabilité : situation professionnelle stable (CDI de préférence, revenu mensuel net souvent ≥ 3 fois le loyer, absence d’incident de paiement, etc.)

Alors que la plupart des assureurs vérifient l’ensemble des justificatifs de vos locataires, chez Imodirect, la sélection du dossier du locataire repose sur l’open banking (accès aux comptes bancaires) et sur l’open finance fiscale et sociale (accès aux informations fiscales – impôts et sociales – urssaf). Un nouveau processus encore peu développé sur le marché (via notre assureur Mila) qui nécessite l’accord du candidat locataire.

Grâce à l’open banking et à l’open Finance fiscale et sociale, les bailleurs assurés réduisent très fortement le risque de non-paiement, et dès le départ. 

L’évaluation des dossiers locataires se fait en temps réel et permet d’analyser directement les relevés bancaires, les déclarations d’impôts et le compte Urssaf du candidat à la location (avec son accord).

✅ Cela permet donc également d’élargir le panel des profils des candidatures étudiées.

Assurance loyer impayé : comment est indemnisé le bailleur ?

Lorsqu’un bailleur a souscrit une assurance loyers impayés (GLI) et que son locataire ne paie plus son loyer, l’indemnisation suit la procédure suivante :

• L’impayé est reconnu après un mois de loyer non réglé à l’échéance ;
• Le bailleur dispose d’un délai contractuel pour signaler l’impayé à l’assureur (souvent entre 15 et 45 jours après l’échéance impayée) et un processus précis de relances, avec courrier et mise en demeure en courrier recommandé avec AR est obligatoire pour que la garantie fonctionne. Ces éléments devront être envoyés à l’assureur à l’ouverture du sinistre ;
• Si cela n’a pas été fait lors de la souscription, l’assureur vérifie que le locataire est bien éligible au contrat GLI (revenus suffisants, situation professionnelle conforme…). Il est possible ici que certains assureurs refusent l’indemnisation si l’étude préalable n’a pas été réalisée, ce qui n’est pas le cas via la garantie loyer impayé Imodirect ;
• Une fois le sinistre validé, l’assureur commence à indemniser le bailleur chaque mois, en versant les loyers impayés à leur échéance, comme s’ils avaient été réglés par le locataire. Certaines assurances prévoient un délai de carence (ce qui n’est pas non plus le cas chez Imodirect). Néanmoins, le bailleur doit pouvoir fournir un solde de gestion progressif qui intègre les indemnisations déjà payées par l’assureur.

En plus des loyers, l’assureur peut indemniser :

• Les charges locatives ;
• Les dégradations locatives (lorsqu’elles sont comprises dans le contrat de la GLI et dans la limite d’un plafond).

De plus, l’assureur prend en charge les frais de procédure (huissier, avocat, expulsion), sans avance de frais pour le bailleur.

Les avantages et les inconvénients de l’assurance loyer impayé

Le garant (caution solidaire) : l’option de secours

Comment fonctionne la caution solidaire pour se protéger des impayés de loyer ?

La deuxième solution pour se protéger des impayés est de demander au locataire de fournir un garant : une personne (parent, ami ou tiers) qui s’engage par écrit à payer les loyers à sa place en cas de non-paiement. 

✅On parle alors de caution solidaire.

Le garant renonce au bénéfice de discussion, ce qui permet au propriétaire de le solliciter dès le premier impayé, sans être obligé de poursuivre d’abord le locataire. 

Le garant signe un acte de cautionnement (sous seing privé le plus souvent, ce qui est gratuit dans ce cas). 

Ce document formalise son engagement et doit comporter un certain nombre de mentions légales obligatoires, notamment : 

• L’identification des parties ;
• L’adresse du logement ;
• Le montant du loyer ;
• La durée ou le terme de la caution ;
• Le montant maximum garanti (obligatoire depuis 2022) ;
• Une mention manuscrite ou électronique par laquelle le garant déclare avoir pleinement conscience de la nature de son engagement. 

Caution solidaire : que se passe-t-il en cas de loyer impayé ?

En cas de loyer impayé, le propriétaire doit notifier le garant et peut alors exiger le paiement. Si le garant exécute son obligation, la situation est résolue. 

Cependant, contrairement à une assurance, la garantie n’est pas automatique : un garant n’est qu’une protection « sur le papier ». En pratique, rien ne vous assure qu’il restera solvable sur la durée du bail, ni qu’il paiera spontanément à la première relance. 

S’il refuse de payer ou ne peut pas le faire, vous devrez engager des démarches judiciaires (mise en demeure par huissier, saisie du tribunal) pour faire jouer la caution. 

Bien souvent, le garant ne verse les sommes dues qu’au terme de la procédure, voire une fois un jugement prononçant l’expulsion.

Autrement dit, vous pourriez subir plusieurs mois (ou années) sans loyer et des frais de justice avant d’être effectivement remboursé par le garant. 

👉 Nous sommes donc formels sur ce point : le cautionnement ne peut pas être comparé à une assurance, il s’agit plus d’une caution « morale » que « financière ».

Les avantages et les inconvénients de la caution solidaire pour se protéger des impayés de loyer

💡À lire aussi : Qu'est-ce qu'un mandat de gestion locative ?

Assurance loyer impayé ou garant : comment choisir selon votre situation ?

En réalité, le choix entre assurance loyer impayé et garant dépend de plusieurs critères : le profil de votre locataire, le niveau de risque que vous êtes prêt à assumer, et vos priorités en tant que bailleur.

Voici ce que vous devez prendre en compte avant de faire un choix 👇

Des locataires parfois incompatibles avec les GLI

Le profil du locataire est souvent le critère déterminant. Par exemple, si votre candidat est un étudiant sans revenu fixe, l’assurance loyers impayés sera généralement inaccessible : vous n’aurez d’autre choix que d’exiger un garant (un parent le plus souvent), ou éventuellement de recourir à la garantie Visale (le dispositif gratuit de l’État) s’il est éligible.

 Il n'en reste pas moins que, dans certains cas, un étudiant sans revenu avec un garant solide pourra être garanti par l’assurance loyer impayé.

En revanche, pour un locataire en CDI avec un revenu stable qui remplit les critères des assureurs, la GLI est envisageable et même recommandée pour vous couvrir au maximum. 

Un locataire en CDD ou auto-entrepreneur pourra difficilement être assuré par les assurances classiques qui analysent les justificatifs.

Privilégier l’assurance loyer impayé en zone tendue

Dans les zones tendues (villes attractives où les dossiers de location solides abondent), vous pouvez vous permettre d’imposer une assurance loyer impayé sans difficulté : la plupart des candidats rempliront les conditions requises. 

Et dans un marché locatif détendu (zone rurale ou petite ville), restreindre la location aux seuls locataires éligibles à une assurance peut vous priver de nombreux candidats sérieux. 

Dans ce cas, demander un garant élargit le vivier de locataires potentiels. Votre choix doit donc tenir compte de la facilité (ou non) à trouver un locataire qui réponde aux critères de l’assurance.

Votre besoin d’accompagnement

Avec une assurance, vous déléguez la gestion du contentieux à un professionnel qui sait quelles démarches mener pour résoudre le conflit dans de bonnes conditions.

Avec un garant, vous restez en première ligne en cas de problème : c’est à vous d’envoyer les relances, de contacter la caution, puis de saisir la justice si nécessaire (et d'assumer financièrement toute la procédure judiciaire si un impayé survient lors de votre location).

La plupart des bailleurs qui ont tenté l’expérience vous diront que la caution solidaire est plus stressante et chronophage en cas d’impayé.

Bien souvent, les bailleurs qui souhaitent investir en toute “gestion passive” privilégient la GLI pour ne pas avoir à intervenir eux-mêmes.

À l’inverse, les plus expérimentés et téméraires privilégient la caution.

Conclusion : Quelle option choisir pour se protéger des impayés de loyer ?

Il ne fait aucun doute que l’assurance loyer impayé convient davantage aux bailleurs qui misent sur une sécurité maximale, ou à ceux dont les locataires présentent un profil éligible à l’assurance.

Le garant, lui, sera souvent privilégié lorsque le candidat ne rentre pas dans les cases des assureurs (jeunes, revenus modestes…), ou par les propriétaires qui souhaitent éviter le coût d’une assurance et qui sont disposés à gérer eux-mêmes les éventuels litiges (les moins fiscalisés ou ceux qui n’ont pas opté pour un régime fiscal de déduction de frais, car le coût de l’assurance des loyers impayés est déductible des impôts).