Immobilier : la crise profite-t-elle aux bailleurs ?

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Beaucoup confondent crise du logement (structurelle) et crise immobilière (cyclique), ce qui fausse les stratégies ;
• La crise du logement actuelle est marquée par une pénurie de biens et des loyers élevés : elle est favorable aux bailleurs ;
• Il y a cependant quelques régulations en défaveur des bailleurs pour maintenir un équilibre ;
• Le marché immobilier repart : nous ne sommes pas dans une situation de crise immobilière.

La distinction entre crise immobilière et crise du logement

Les Français sont encore trop nombreux à confondre la crise du logement avec une crise immobilière. Pourtant, ces deux notions ne pénalisent pas les mêmes acteurs.

La crise du logement que nous traversons est de loin très favorable aux bailleurs. Mais la plupart refusent d’en profiter.

Si certains rendements net net ne sont pas au rendez-vous, deux solutions possibles : 

• Soit les stratégies sont restées figées ;
• Soit l’analyse a lieu dans une période basse de la courbe.

Les caractéristiques de la crise du logement actuelle

La crise du logement se caractérise par : 

• Une pénurie d’habitations accessibles ;
• Des loyers trop élevés (trop de demandes, pas assez d’offres de biens à louer) ;
• Une difficulté à se loger pour une grande partie de la population.

C’est le contexte que nous traversons et que les politiques tentent de réguler. 

Cette situation est par défaut favorable aux bailleurs.

Alors forcément, la régulation vient réduire leurs bénéfices (je pense aux dispositifs d’encadrement des loyers, aux quotas pour les locations touristiques ou encore aux récents changements fiscaux).

Il s’avère que si on prend le cycle à cet instant T, les opportunités pour les bailleurs se trouvent dans la valorisation des biens, via des mécanismes comme le déficit foncier ou les aides comme MaPrimeRenov’.

Pas de crise immobilière en ce moment

Mais une crise immobilière, c’est différent. Une crise immobilière correspond à un effondrement du marché : chute des prix, ralentissement des ventes, fragilisation des banques... 

Je rappelle qu’en 2025, le nombre de transactions dans l’ancien est reparti à la hausse. En fin d'année, le volume atteindra environ 940 000 actes signés sur 12 mois. 

Plusieurs facteurs expliquent ce rebond : une légère baisse des taux d’intérêt (suite aux décisions de la BCE), l’accompagnement des investisseurs et surtout, l’acceptation de baisses de prix de la part des vendeurs. 

Selon le président de la FNAIM, le marché restera sain en 2026 : il prévoit même la poursuite d’une tendance haussière si les taux restent stables. 

Alors quand on dit que le parc locatif souffre, on veut dire que l’offre disponible est insuffisante face à la demande. En d’autres termes, on a besoin de plus de bailleurs sur le marché pour rééquilibrer cette situation. 

Il est évident que le statut du bailleur privé est insuffisant. Il ne permettra pas de relancer l’investissement locatif. 

L'offre de logement ne répond plus aux besoins !

Dans une interview récente, Loïc Cantin précise d'ailleurs que la crise du logement est structurelle, pas conjoncturelle. Ce qui veut dire qu’elle ne relève pas simplement d’un cycle immobilier, mais d’un problème plus profond : l’offre de logements ne répond plus aux besoins. 

Les biens ne parviennent pas à s’adapter aux besoins fondamentaux des locataires. Et ce, à tous les niveaux : budget, confort, localisation, équipement..

On a parfois le sentiment que les acteurs oublient que l’immobilier est un marché.

Et que, comme dans toute confrontation entre l’offre et la demande, il existe une situation d’équilibre où tous les intérêts se rejoignent…