L’atout dissimulé de la donation de parts en SCI

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• La SCI permet des donations échelonnées plus avantageuses qu’avec la détention d’un bien en direct ;
• Elle facilite aussi la gestion collective des biens et c’est principalement ce pourquoi elle est connue ;
• Mais l’atout le moins évoqué et non négligeable fiscalement est la décote d’illiquidité qui réduit la valeur déclarée des parts pour l’IFI ou les donations ;
• Cette décote peut atteindre 10 à 20 % selon les cas.

Qu'est-ce que la décote d'illiquidité en SCI ?

Pour des raisons organisationnelles évidentes, mais aussi fiscales, la SCI est idéale d’un point de vue gestion immobilière à plusieurs.

Mais outre ces atouts bien connus, elle revêt un avantage très précieux en cas de donation, qui est moins souvent mis en avant : le mécanisme de la décote. 

La décote d’illiquidité sur la valeur des parts de SCI correspond à une minoration de la valeur vénale des parts. Cette décote est rendue possible car mécaniquement, une part de SCI se revend moins facilement (et parfois moins cher) qu’un bien détenu en direct.

Pas de marché organisé, peu d’acquéreurs susceptibles de racheter ces parts, des délais de vente plus longs, notamment à cause des statuts qui peuvent être contraignants.

Quand profiter d'une décote sur la valorisation des parts de SCI ?

La plupart du temps, les associés de SCI profitent de cette décote dans deux situations : 

• La déclaration IFI : on déclare la valeur des parts (à hauteur de la fraction représentative d’immobilier taxable), et une décote peut être défendue pour refléter la liquidité plus faible des parts. 
• La transmission du patrimoine (donation / succession).

Les principales raisons qui justifient et renforcent cette décote d’illiquidité sont :

• La présence d’une clause d’agrément ou de règles statutaires qui limitent la cession des parts ;
• La position minoritaire d’un associé (droits limités, difficulté à imposer une vente, une distribution, une stratégie) ;
• Les actifs eux-mêmes peu liquides, qui sont souvent des immeubles loués et qui réduisent le champ des possibles pour l’acheteur.

Donation en SCI : une décote de 10 à 20 % sur la valeur des parts

Il n’existe pas de montant fixe règlementaire, mais on voit fréquemment des décotes autour de 10 % à 20 %, parfois un peu plus selon les contraintes.

N’oublions pas qu’au-delà des abattements de 100 000 € par enfant, le tarif des droits de succession augmente avec la valeur du patrimoine. Et dans bien des cas, le taux d’imposition varie entre 20 % et 30 % (jusqu’à 45 % pour les gros patrimoines).

Les frais de succession sont affolants en France. Avec une telle décote sur un patrimoine, l’économie fiscale est considérable !