Rentabilité des SCPI : attention aux illusions

SCPI et immobilier en direct : deux logiques d'investissement différentes

Il est incohérent de comparer l’immobilier locatif en direct avec l’investissement en SCPI. Ou plutôt, de choisir entre l'un et l'autre.

• D’une part, car on confronte deux marchés différents (la plupart des SCPI concernent la location de biens professionnels alors que l’immobilier locatif concerne souvent le résidentiel).

• Mais surtout à cause du mécanisme de distribution de revenu qui, en SCPI, est totalement piloté par la société de gestion.

Les chiffres qui viennent d’être révélés par l’ASPIM renforcent cette idée (pour rappel, l’ASPIM est l’organisme qui représente et encadre ce type de placement immobilier).

Dans ce rapport qui mentionne que, en apparence, le marché reprend du poil de la bête, on note des désillusions de taille :

• Une hausse des demandes de remboursement non exécutées ;
• Des baisses importantes de valorisation masquées par les taux de distribution.

Sur le premier point, c’est un risque dont la plupart des investisseurs ont conscience. Quand vous investissez en SCPI, et que vous souhaitez vendre vos parts pour récupérer un peu d'argent, il faut pouvoir compter sur la présence d'un acheteur en face. S’il n’y en a pas, la demande reste en attente.

À fin 2025, le stock total de parts de SCPI en attente de remboursement s'élevait à 2,8 milliards €.

💡A lire aussi : Assurance loyers impayés : les conditions d'éligibilité du locataire

• ✅Nous gérons TOUT, vous encaissez les loyers Recherche d'un locataire sérieux, visites, bail, état des lieux, envoi des quittances, travaux, protection des loyers… Une offre unique à 39,90€/mois, sans engagement En ce moment, 1 mois offert

Taux de distribution des SCPI : un indicateur marketing ?

Le second point est celui qui est le plus mal compris. Et pourtant, il est essentiel pour évaluer le véritable rendement d’une SCPI.

En 2025, le taux de distribution moyen des SCPI s’élève à 4,91 % (avant impôt). Sauf que, les taux de distribution ne reflètent pas la valeur locative du patrimoine de la SCPI : ils sont fixés par les sociétés de gestion et ont (surtout) pour objectif de garder les investisseurs et d’en attirer de nouveaux.

Ces taux sont donc aussi des éléments marketing.

Les SCPI peuvent réduire le prix des parts (donc la valeur de votre investissement) pour maintenir un taux de distribution inchangé.

Puisque beaucoup comparent les SCPI à l’investissement en direct, faisons-le jusqu’au bout.

En comparaison, cela voudrait dire que, si vous achetiez un appartement 200 000 € et que vous perceviez tous les mois 900 € de loyer, vous accepteriez de réduire chaque année la valeur de votre appartement pour pouvoir continuer à gagner 900 € par mois.

Alors la première année, votre appartement peut valoir 195 000 €, puis 190 000 €, puis après 5 ans, il n’en voudrait plus que 185 000…

SCPI : un rendement réel de 1,46 % en 2025

Pour cette raison, l’ASPIM a bien indiqué dans son rapport que si le taux de distribution global des SCPI était de 4,91 % en 2025, il est en réalité de + 1,46 % si on tenait compte des ajustements des valorisations des parts. Ce qui, du coup, est plus réaliste.

Donc 1,46 %, avant impôt : c’est le rendement réel des SCPI en 2025.

Il existe bien évidemment de grandes disparités d’une SCPI à l’autre. Les SCPI diversifiées s’en sortent bien mieux que les SCPI de bureaux, par exemple.

Pour toutes ces raisons, je confirme qu’il n’est pas pertinent de choisir entre l’investissement locatif en direct et l’investissement en SCPI.

D’autant plus que l’investissement locatif en direct vous permet d’être propriétaire d’un bien que vous pouvez rénover, habiter, transmettre ou vendre, quand vous le souhaitez.

💡A lire aussi : Bien comprendre la notion de prime de risque en immobilier