Bien comprendre la notion de prime de risque en immobilier

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• La prime de risque correspond à l’écart entre le rendement immobilier attendu et un placement sans risque ;
• Elle sert à compenser les aléas liés à la location ;
• Actuellement, un rendement net de 4,5 % à 5,5 % est pertinent face à un taux sans risque de 2,5 % ;
• Mais cette approche purement financière ne prend pas en compte certaines données non quantifiables comme la valeur patrimoniale ou le fait que l’immobilier soit une valeur refuge.

Qu'est-ce que la prime de risque en immobilier ?

La prime de risque en immobilier, c'est la compensation attendue face aux incertitudes du marché : vacance locative, baisse des prix, coûts d’entretien, contraintes réglementaires, cycles économiques, liquidité limitée, etc.

Si on devait faire une formule très simplifiée, ce serait :

Prime de risque immobilier =

Rendement attendu de l’immobilier − Taux sans risque

Si le taux sans risque est de 2 % et que les investisseurs exigent 6 % sur un investissement immobilier, la prime de risque est de 4 %.

Utiliser la prime de risque pour évaluer l'attractivité d'un investissement immobilier

Cette prime sert notamment à évaluer l’attractivité d’un investissement immobilier par rapport à d’autres placements financiers.

Actuellement, un placement sans risque rapporte en moyenne 2,5 % net.

Quand on fait de l’immobilier résidentiel, la prime de risque correspond à la rémunération supplémentaire qu’on pourrait attendre pour accepter les incertitudes suivantes 

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Immobilier : les critères qui n'intègrent pas la prime de risque

En prenant comme référence un placement sans risque à 2,5 %, l’investissement immobilier devrait, dans l'idéal, offrir un rendement net supérieur d’au moins 2 à 3 points. 

Autrement dit, il faudrait 4,5 % à 5,5 % net pour que la prise de risque soit compensée.

Mais attention. Quand on parle de prime de risque immobilier, n'oublions pas que cette approche reste strictement financière.

La prime de risque ne prend pas en compte des dimensions non quantifiables comme la valeur patrimoniale ou le fait que l’immobilier puisse jouer un rôle de valeur refuge...

C'est d'ailleurs pour cette raison que, même lorsque la prime de risque semble peu attractive sur le papier, il reste bon de l'évaluer avec un œil plus subjectif.