L’immobilier locatif, valeur refuge de l’année 2025

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Dans un contexte économique instable, l’immobilier locatif reste un actif tangible et qui offre des revenus passifs ;
• Il permet de cumuler rendement locatif, réduction fiscale, valorisation patrimoniale et effet de levier ;
• Contrairement à l’or ou aux obligations, il offre une stabilité et des revenus réguliers ;
• Le secteur prévoit des mesures fiscales attractives pour 2026.

 

La notion de valeur refuge dans un contexte économique en transition

Une valeur refuge est un actif qui tend à conserver sa valeur, voire à s'apprécier, en période de crise. On lui attribue peu de volatilité, une liquidité suffisante et une capacité à protéger contre l'inflation ou la perte de confiance dans les devises.

• L’once d’or a bondi de plus de 25 % depuis janvier 2025.
• En parallèle, les marchés actions subissent des turbulences historiques  : en avril, l’annonce de nouveaux tarifs américains (« liberation day ») a entraîné un krach mondial.
• Le VIX, indicateur de peur par excellence, a grimpé à plus de 40 points avant de redescendre en moins de 3 semaines.

Le moins qu’on puisse dire, c’est que nous traversons en 2025 un contexte économique et politique incertain, très propice à la volatilité des marchés.

En parallèle,  les obligations souveraines offrent des taux plus élevés, mais restent vulnérables à l’inflation.

Et si l’or protège contre l’érosion monétaire, il ne génère aucun rendement régulier. 

Pourquoi dit-on que l'immobilier locatif est un investissement résilient ?

En 2025, alors que les marchés financiers se sont affolés, le marché locatif est resté globalement stable. 

La demande locative reste forte, surtout dans les grandes métropoles et les villes moyennes. 

Cette tension structurelle permet aux loyers de rester stables en zone tendue, et d’être revalorisés, notamment grâce à l’indice de référence des loyers (IRL), lui-même indexé sur l’inflation. 

Côté accessibilité, l’immobilier locatif est le seul investissement qui permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit.

Malgré la hausse des taux, les investisseurs peuvent profiter de différents dispositifs fiscaux pour réduire la taxation de l’opération.

Enfin, la plupart des actifs immobiliers conservent leur valeur, voire s’apprécient à long terme, malgré les cycles économiques. D’autant plus que les propriétaires peuvent bénéficier d’incitations fiscales ou financières pour veiller à ce que leur actif ne se dévalorise pas (MaPrimeRenov’, déficit foncier, amortissement déductible en location meublée, etc.).

Comment maîtriser les défis de l’immobilier locatif en guise de valeur refuge ?

Selon le baromètre Catella Residential (en partenariat avec YouGov), 67 % des Français considèrent l’immobilier comme une valeur refuge en 2025.

Cependant, des contraintes existent sur le secteur (durcissement des conditions d’octroi de prêt, interdiction de location des passoires thermiques…).

Mais ce n’est pas parce que le dispositif Pinel a disparu ou que le statut de LMNP évolue que la fiscalité ruine la rentabilité des projets locatifs. 

Et pour cause, le secteur s'adapte constamment aux besoins évolutifs de notre société et maintient un équilibre entre les bailleurs et les locataires.

D’ailleurs, le nouveau statut de bailleur privé (qui devrait voir le jour l’année prochaine) en est l’exemple même. 

L’objectif du gouvernement est de trouver un compromis pour relancer l’investissement locatif, sans impacter les caisses de l'État.

Enfin, le risque locatif existe (impayés, vacance, gestion contraignante..) mais peut lui aussi être encadré par des solutions stratégiques comme la souscription d’une assurance loyer impayé ou une gestion locative déléguée à moindre coût.