Le nouveau statut de bailleur privé enfin révélé

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Le rapport parlementaire tant attendu révélé le 30 juin dernier propose 5 leviers fiscaux pour relancer l’investissement locatif ;
• Un amortissement annuel de 4 à 5 % sur 80 % de la valeur du bien serait possible selon son état et ses travaux ;
• Le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global passerait de 10 700 € à 40 000 € ;
• Une exonération d’IFI pour certains biens et une fiscalité nulle après 20 ans de détention sont envisagées.

 

Les mesures phares du futur statut de bailleur privé

Le nouveau statut de bailleur privé repose sur 5 leviers pour redonner de l’attractivité au marché de l’investissement locatif : 

• L’amortissement fiscal du bien ;
• La hausse de l’abattement du micro-foncier ;
• La hausse du plafond d’imputation du déficit foncier ;
• L’exonération de certains biens locatifs de l’IFI ;
• L’exonération fiscale après 20 ans de détention du bien.

Un amortissement du capital immobilier

Grâce au nouveau statut fiscal, les bailleurs pourront amortir leur bien sur 20 ans. 

Cela se traduira par une déduction annuelle de :

• 5 % pour un logement neuf ;
• Et de 4 % pour un bien ancien, à condition d’y réaliser des travaux représentant au moins 15 % de sa valeur. 

Enfin, un bonus fiscal de 0,5 % à 1,5 % est prévu pour les loyers modérés.

✅ À terme, jusqu’à 80 % de la valeur du bien pourrait être amortie.

Un régime micro-foncier plus avantageux

Le régime micro-foncier est repensé pour mieux s’adapter aux petits bailleurs. 

L’abattement forfaitaire sur les revenus fonciers passerait de 30 % à 50 %. Le seuil de revenus pour en bénéficier serait lui doublé : 30 000 € par an contre 15 000 € actuellement.

Une hausse historique du plafond du déficit foncier

Pour la première fois depuis 25 ans, le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global serait fortement relevé. Il passerait de 10 700 € à 40 000 €. 

Une mesure pensée pour compenser l’augmentation des charges qui pèsent sur les propriétaires (travaux, intérêts d’emprunt, fiscalité locale).

Mais attention, il s'agit d'une mesure différente de celle du doublement du plafond du déficit foncier, qui est elle réservée aux travaux de rénovation énergétique.

Des exonérations ciblées sur l’IFI et les plus-values

Deux mesures complémentaires visent à encourager la détention longue d’un bien locatif :

• Les biens loués comme résidence principale seraient exclus de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
  
  
• Une exonération totale d’impôt et de prélèvements sociaux sur la plus-value serait accordée au bout de 20 ans de détention.

Les effets attendus de ce nouveau statut fiscal 

Les rapporteurs estiment que le nouveau statut de bailleur privé pourrait générer jusqu’à 90 000 logements supplémentaires chaque année d’ici 2030. 

L’entrée en vigueur est envisagée pour le 1ᵉʳ décembre 2025.

Selon les projections budgétaires, le dispositif serait neutre, voire positif pour les finances publiques.

Il pourrait générer un excédent de 500 millions d’euros en 2026, puis 1,9 milliard d’euros par an en moyenne sur la période 2026-2036. 

Ces recettes reposeraient essentiellement sur la TVA sur les logements neufs (20 %) et les droits de mutation (7 %) sur l’ancien.

Par ailleurs, le rapport Daubresse-Cosson a reçu un accueil de la part d'une grande partie du secteur.

La FNAIM y voit une reconnaissance tardive, mais nécessaire du parc locatif. Son président, Loïc Cantin, salue « une victoire pour les marchés, pour les bailleurs et pour la Fédération ». 

Du côté du bâtiment, la FFB applaudit un texte « bon pour l’emploi, pour les recettes de l’État et pour loger les Français », et demande son inscription immédiate dans la loi de finances 2026.

Ce qu’il reste à trancher avant l’adoption définitive

Malgré un grand pas en avant, l’adoption du nouveau statut de bailleur privé dépend désormais des arbitrages gouvernementaux. 

La loi de finances 2026 pourra intégrer tout, ou une partie des propositions du rapport parlementaire. 

Mais il faut rappeler que l’État cherche à réaliser 40 milliards d’euros d’économies : un contexte budgétaire qui pourrait freiner certaines ambitions fiscales, malgré leur potentiel retour sur investissement. 

Si les grandes lignes font consensus parmi les professionnels, le Parlement devra trancher sur les modalités précises. 

À ce stade, le gouvernement s’est engagé à « étudier sérieusement » les propositions.