Dernière chance pour profiter d’un boost de rentabilité. Grâce au doublement du plafond du déficit foncier, les propriétaires bailleurs qui louent leurs biens nus peuvent bénéficier d’un levier fiscal supplémentaire avant le 31 décembre 2025. Une mesure qui vise à encourager la rénovation énergétique des logements anciens...
Rappel : comment fonctionne le mécanisme classique du déficit foncier ?
Le déficit foncier concerne uniquement les logements loués nus. Il s’active lorsque le total des charges déductibles excède le montant des loyers perçus au cours de l’année.
Autrement dit, lorsque vos dépenses (travaux d’entretien, taxes foncières, assurances, etc.) sont supérieures à vos revenus locatifs, on dit que cette situation crée un déficit.
Fiscalement, ce déficit foncier peut être déduit de votre revenu imposable global (qui comprend vos autres revenus comme les salaires, pensions, etc.) dans la limite annuelle autorisée (soit 10 700 € en temps normal).
👉 Si le déficit foncier dépasse ce plafond annuel, l’excédent n’est pas perdu. La fraction excédentaire (au-delà de 10 700 €) peut être reportée sur vos revenus fonciers déclarés des années suivantes pendant 10 ans.
Par ailleurs, si une partie du déficit n’a pas pu être imputée faute de revenu global suffisant la première année, elle peut être utilisée sur le revenu global des 6 années suivantes.
Enfin, pour bénéficier de ce mécanisme, vous devez relever du régime réel d’imposition pour vos revenus fonciers (et non du micro-foncier).
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💡Bon à savoir Pour bénéficier de l’imputation d’un déficit foncier sur votre revenu global, vous devez conserver le bien en location pendant les 3 années qui suivent l’année de l’imputation. Si vous cessez de louer ou vendez le logement trop tôt, le déficit imputé sur le revenu global peut être remis en cause. |
Qu’est-ce que le doublement du plafond du déficit foncier ?
Face au défi des passoires thermiques (logements classés F ou G en performance énergétique) et aux objectifs climatiques, le gouvernement a instauré un doublement temporaire du plafond d’imputation du déficit foncier.
Son objectif est d’inciter les bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation énergétique lourds en leur offrant un coup de pouce fiscal immédiat.
En pratique, pour les dépenses éligibles, le plafond annuel d’imputation du déficit foncier sur le revenu global passe de 10 700 € à 21 400 € par an (il double donc).
✅ Autrement dit, si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique éligibles, vous pourrez déduire jusqu’à 21 400 € de votre revenu global par an au lieu de 10 700 € habituellement.
📢 Lire aussi : Que comprend la gestion locative ?
Les conditions d’éligibilité au doublement du plafond
Pour bénéficier du doublement du plafond du déficit foncier, vous devez respecter les conditions suivantes :
Condition n°1 : améliorer la classe énergétique du logement
Le dispositif concerne uniquement les dépenses liées à des travaux qui améliorent la performance énergétique du logement loué.
Les travaux doivent donc permettre à un logement qualifié de « passoire thermique » de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou au minimum D.
En d’autres termes, il s’agit de travaux d’isolation (combles, murs, planchers), de remplacement de fenêtres, de modernisation du système de chauffage ou d’installation d’équipements utilisant des énergies renouvelables, etc.
Condition n°2 : des travaux à réaliser avant 2026
Pour bénéficier du doublement du plafond du déficit foncier, les dépenses de rénovation doivent être engagées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Les travaux de rénovation doivent donc être effectués et payés avant le 31 décembre 2025.
Ainsi, si les travaux se terminent début 2026, le déficit sera constaté en 2026 et ne pourra donc plus profiter du dispositif.
Condition n°3 : un devis signé avant novembre 2022
Le devis ou contrat correspondant aux travaux doit avoir été accepté à compter du 5 novembre 2022. Les projets de rénovation énergétique dont le devis a été signé avant cette date butoir sont exclus du dispositif.
Conditions n°4 : les justificatifs de performance énergétique
Une fois les travaux réalisés, vous devrez être en mesure de prouver l’amélioration énergétique du logement.
Concrètement, l’administration fiscale exigera un diagnostic de performance énergétique (DPE) réalisé avant travaux (avec une classe initiale E, F ou G) et un nouveau DPE après travaux démontrant avec passage en classe D ou mieux.
Vous devrez conserver ces documents précieusement pour justifier que les conditions du doublement sont remplies.
📢 Lire aussi : Comment bien choisir une agence de gestion locative ?
Quels avantages fiscaux offre le doublement du plafond du déficit foncier ?
Une réduction fiscale immédiate
Du point de vue d’un propriétaire bailleur, l’avantage fiscal du doublement de plafond est clair : il permet d’augmenter immédiatement la déduction de votre revenu global.
Et donc de réduire davantage votre impôt durant l’année fiscale où vous réalisez ces travaux (donc si vous réalisez ces travaux en 2025, cette déduction sera effective pour vos impôts de 2026).
Avec un plafond porté à 21 400 €, vous profitez d’une économie d’impôt dès l’année fiscale des travaux.
Par exemple, si vous êtes dans une tranche d’imposition à 30%, vous pouvez économiser 3 210 € d’impôt en plus cette année-là (30% de 10 700 €) soit 6 420 €. Si vous êtes plus fortement imposé, dans une tranche à 41%, vous économiserez environ 4 400 € en plus, soit 8 800 € en tout.
👉 Ainsi, le surplus de déficit fiscal issu du doublement du plafond n’est pas imputable sur les années suivantes comme le permet le mécanisme classique.
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💡 Bon à savoir Vous ne « perdez » pas le bénéfice de l’excédent de déficit qui, sans le doublement, aurait été étalé sur les années futures : vous le concentrez simplement sur l’année en cours. En outre, pendant l’année du déficit, vous annulez de fait vos revenus fonciers imposables, ce qui vous évite également de payer des prélèvements sociaux (17,2%) sur ces revenus locatifs, un effet collatéral appréciable. |
Optimisation de la rentabilité locative
En diminuant votre impôt l’année des travaux, le dispositif améliore votre trésorerie de bailleur. Le bénéfice est constaté tout de suite, ce qui accélère le retour sur investissement de vos travaux.
Le dispositif sera d’autant plus avantageux que votre tranche d’imposition est élevée.
Forcément, une baisse de l’impôt ponctuelle vous permet de booster votre rentabilité locative, exceptionnellement en 2025.
Un mécanisme cumulable avec les aides gouvernementales
Le doublement du déficit foncier n’exclut pas de profiter des diverses aides financières à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, certificats d’économie d’énergie, etc.).
Bien que ces subventions soient à déduire du montant des dépenses déclarées, les travaux nets à votre charge pourront bénéficier à la fois d’un soutien direct (prime) et d’une déduction fiscale.
Le dispositif s’intègre ainsi dans un package global d’aides qui rend la rénovation énergétique beaucoup plus attractive en 2025.
Exemple chiffré d’impact sur l’imposition
Pour bien illustrer l’impact du doublement de plafond, prenons un exemple simplifié.
Supposons que vous perceviez 60 000 € de revenus imposables par an ainsi que 8 000 € de loyers annuels d’un appartement ancien en location. Vous êtes donc dans une TMI de 30 %.
En 2025, vous entreprenez de lourds travaux de rénovation énergétique sur ce bien pour un montant total de 25 000 € (par exemple isolation, changement de chaudière, etc.), en plus de 3 000 € de charges diverses (assurances, taxes…).
Les loyers perçus (8 000 €) étant inférieurs à ses charges totales (28 000 €), vous vous retrouvez avec un déficit foncier de 20 000 € sur l’année 2025.
- Sans le dispositif de doublement (plafond normal de 10 700 €) : vous pourrez imputer 10 700 € de ce déficit sur votre revenu global de 2025. Votre revenu imposable passera ainsi de 60 000 € à 49 300 €. L’économie d’impôt réalisée immédiatement sera d’environ 3 210 € (10 700 € × 30%). Le solde du déficit (9 300 €) sera reporté sur les revenus fonciers des années suivantes. Vous ne paierez pas d’impôt sur vos loyers tant que ce report n’aura pas été absorbé (et vous n’aurez pas de revenus fonciers imposables en 2026 grâce à ce report). Au total, les 20 000 € de dépenses permettront in fine une réduction d’impôt équivalente à 20 000 € × 30% = 6 000 €, mais étalée sur le temps (3 210 € tout de suite, puis le reste via le report).
- Avec le dispositif de doublement (plafond porté à 21 400 €) : si vous rentrez dans les conditions d’éligibilité, vous pouvez imputer la totalité des 20 000 € de déficit foncier sur votre revenu global de 2025. Votre revenu imposable est alors réduit à 40 000 € seulement. L’économie d’impôt immédiate s’élève à 6 000 € (20 000 € × 30%) sur son impôt sur le revenu. Toute la réduction d’impôt liée à ces travaux est obtenue en une fois sur l’année des revenus 2025.
En bref : Comment fonctionne le doublement du plafond du déficit foncier ?
Le doublement du plafond du déficit foncier est un dispositif temporaire qui vous apporte un avantage fiscal immédiat, tout en vous permettant de valoriser votre patrimoine immobilier. Il permet aussi de respecter les nouvelles obligations réglementaires (rappelons qu’un logement classé F ne pourra plus être loué en 2028). Pour les propriétaires de logements anciens à rénover, c’est une aubaine à saisir d’ici la fin de l’année 2025.
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