Que comprend la gestion locative ?

La gestion locative couvre tout ce qui se passe entre la décision de louer et la fin du bail.

Un gestionnaire locatif prend en charge une dizaine de missions pour le compte du propriétaire bailleur, que l'on peut regrouper en trois familles :

• Trouver le locataire
• Gérer les loyers
• Entretenir le bien.

À cela s'ajoutent le suivi des obligations légales et l'aide à la déclaration fiscale en tant que propriétaire bailleur.

La recherche du locataire et la mise en location

La mise en location se déroule en cinq étapes, pilotées par votre chargé de location Imodirect avec l'appui d'un agent de visite qui intervient près de votre bien.

1. Le chargé de location fixe avec vous le loyer à partir des prix du marché et choisit l'agent de visite qui interviendra sur place.
2. L'agent de visite vous rencontre sur place, découvre le logement, prend les photos et transmet au chargé de location ce qu'il sait du quartier, des loyers pratiqués et des attentes des locataires du secteur. Le chargé de location rédige alors l'annonce et la diffuse sur imodirect.com et sur les grands portails nationaux (SeLoger, Bien'ici, PAP…).
3. Un candidat intéressé reçoit un SMS avec un lien pour réserver un créneau et l'agent de visite fait visiter le logement. En amont, le chargé de location demande au candidat les pièces nécessaires à l'étude de sa solvabilité, pour que seuls des dossiers solvables arrivent à la visite.
4. Le chargé de location étudie chaque dossier (authenticité des pièces, revenus et stabilité de l'emploi, cohérence avec le loyer, garanties). Il vous présente le ou les candidats retenus avec son avis afin que vous le validiez.
5. Le chargé de location rédige le bail conforme au contrat type et aux règles locales (zone tendue, encadrement des loyers). Il le fait signer électroniquement et encaisse le premier loyer et le dépôt de garantie (on vous en parle plus bas). L'agent de visite peut aussi réaliser l'état des lieux d'entrée avec Nockee, un outil d'état des lieux numérique. Les photos sont horodatées, et le document est signé sur place puis déposé sur votre plateforme.

Votre gestionnaire prend ensuite le relais pour toute la durée du bail. Chaque étape apparaît sur votre plateforme de suivi au moment où elle est réalisée.

La gestion des loyers et des charges

Chaque mois, le gestionnaire envoie l'avis d'échéance, encaisse le loyer et les charges, les reverse immédiatement au propriétaire et émet la quittance.

Il applique la révision annuelle du loyer selon l'indice de référence des loyers (IRL) et procède à la régularisation annuelle des charges.

En cas de retard, il engage sans attendre le processus de relance (SMS, e-mail, appel, courrier, mise en demeure) et, si le propriétaire a souscrit la garantie loyers impayés, il active la garantie.

Le propriétaire peut suivre de son côté chaque étape sur sa plateforme.

L'entretien du bien et la gestion des sinistres

Le gestionnaire est le premier interlocuteur du locataire pour les réparations.

Il qualifie la demande, détermine qui doit payer (locataire ou propriétaire), fait établir les devis et suit l'intervention jusqu'à sa fin.

Il coordonne les artisans et prestataires (plombier, électricien, chauffagiste…) et traite les urgences, comme une fuite, une panne de chaudière ou un dégât des eaux.

Pour les sinistres, il constitue le dossier et fait le lien avec les assurances.

Il veille enfin au respect des obligations légales du bailleur, qu'il s'agisse des diagnostics, de la décence du logement, de l'encadrement des loyers quand il s'applique ou des formalités en zone tendue.

📢 À lire aussi : Mandat de gestion locative : définition, coût, résiliation

Faut-il gérer son bien seul ou déléguer à un professionnel ?

Comme de nombreux propriétaires, vous vous demandez peut-être si la gestion locative déléguée est faite pour vous.

En réalité, tout dépend du temps que vous pouvez y consacrer et de votre aisance avec les règles du bail. Et, surtout, du risque financier que vous acceptez de porter seul.

Les responsabilités du propriétaire qui gère seul son bien

Un propriétaire qui gère lui-même son bien locatif assume l'ensemble des missions décrites ci-dessus, c'est-à-dire :

• Environ 40 à 60 heures de travail à la mise en location (annonce, visites, sélection du dossier, rédaction du bail, état des lieux).
• 2 à 4 heures par mois pour la gestion courante (encaissement, quittances, réponses aux demandes du locataire).
• Une veille juridique suffisante pour suivre le bail type et les évolutions réglementaires annuelles.
• Une disponibilité en cas de sinistre ou d'urgence (fuite, panne de chaudière, dégât des eaux).

Les risques de gérer seul un bien loué

Un mauvais choix de locataire

Pour un propriétaire qui gère seul son bien (autogestion), le premier risque se joue avant la signature du bail avec le choix du locataire.

Vérifier un dossier de location implique de contrôler l'authenticité des pièces, mesurer la stabilité des revenus, exiger les bonnes garanties.

Faute de quoi le choix repose sur l'impression laissée pendant la visite, et c'est souvent là que naissent les impayés.

Le risque de vacance

Le second risque de l'autogestion est la vacance locative. Si le loyer est fixé un peu au-dessus du marché, les candidatures sont moins nombreuses.

Votre logement reste vide quelques semaines de plus, et vous perdez sur une seule semaine de vacance davantage que ce que vous coûte un mois d'honoraires de gestion.

Le risque juridique de l'autogestion

Le troisième risque de l'autogestion est juridique.

Aujourd'hui, avec l'intelligence artificielle, les locataires peuvent plus facilement se renseigner sur leurs droits et les obligations de leur propriétaire.

Ils rédigent des courriers qui mentionnent les textes de loi, mais peuvent aussi faire de mauvaises interprétations de la législation en leur faveur.

Nous constatons de plus en plus de bailleurs dans cette situation.

De plus, le bail type compte plusieurs dizaines de mentions obligatoires et la liste des diagnostics à fournir change presque chaque année.

Si vous oubliez une mention ou si vous ajoutez une clause jugée abusive, votre locataire peut contester le contrat.

En cas de litige, c'est le bailleur qui en supporte les conséquences, parfois des années après la signature.

Le risque règlementaire

Quand vous gérez seul, c'est aussi à vous de suivre les règles de déclaration des revenus fonciers et des BIC, qui changent presque chaque année.

Si vous déduisez une charge à tort, l'administration fiscale peut vous réclamer l'impôt correspondant sur les trois dernières années, majoré de pénalités.

Le risque financier

L'autogestion cache aussi un risque financier.

Beaucoup de bailleurs oublient de réviser le loyer chaque année, ne régularisent jamais les charges ou paient de leur poche des travaux qui incombent au locataire (entretien de la chaudière, petites réparations, remplacement d'un joint).

Pris un par un, ces oublis paraissent minimes, mais sur dix ans, ils représentent plusieurs mois de loyer perdus.

Quand le propriétaire gère seul, il arrive aussi souvent que le chèque de dépôt de garantie soit conservé sans être encaissé. Un chèque ne peut plus être encaissé un an et huit jours après son émission.

Passé ce délai, le propriétaire n'a plus rien à retenir à la sortie du locataire.

Le risque d'impayé

Quand le loyer sert à rembourser un crédit immobilier, un mois sans paiement pèse sur le budget du propriétaire.

S'il gère seul, c'est à lui de relancer le locataire puis, si le retard persiste, de déclarer l'impayé à la garantie souscrite (Visale ou assurance loyers impayés) dans le délai prévu par le contrat.

Si vous déclarez l'impayé trop tard ou si votre dossier est incomplet, l'assureur peut refuser de vous indemniser, et vous continuez alors de payer seul vos mensualités.

Avec la Garantie Totale des Loyers d'Imodirect, c'est votre gestionnaire qui active la garantie, et vous recevez le loyer et les charges au plus tard le 15 du mois dès le premier euro d'impayé, même si le locataire paie en retard ou seulement en partie.

Vos mensualités de crédit restent ainsi couvertes, sans trou de trésorerie.

Pourquoi déléguer la gestion locative à un professionnel ?

Tant que le locataire paie et que tout va bien, gérer seul paraît simple. La difficulté apparaît le jour du premier impayé, du dégât des eaux ou du départ conflictuel.

Il faut alors connaître la procédure, les délais et les bons interlocuteurs.

C'est ce qui pousse de nombreux bailleurs à anticiper en optant pour la délégation de leur gestion locative.

Dans les faits, cette décision est le plus souvent déclenchée par un litige avec le locataire, un impayé, ou une surcharge du bailleur (plusieurs biens à gérer, un bien hérité, un départ loin de son logement).

Nous les détaillons, avec ce qui change quand on délègue, sur notre page gérer seul ou déléguer sa gestion locative.

Confier la gestion locative à un professionnel vous fait gagner du temps et vous protège des risques locatifs associés :

• Plus de 100 heures par an économisées sur un bien loué ;
• Des contrats conformes, obligations légales suivies (diagnostics, encadrement des loyers), assurance responsabilité civile professionnelle du gestionnaire ;
• Des outils professionnels de vérification des dossiers, qui réduisent le risque d'impayé ;
• Un accompagnement en cas de sinistre ou de contentieux ;
• La préservation de la rentabilité : moins de vacance entre deux locataires, des loyers révisés et charges régularisées chaque année.

Combien coûte la gestion locative ?

Les agences traditionnelles facturent la gestion courante en pourcentage du loyer, le plus souvent entre 6 et 10 % TTC. Pour un loyer de 1 000 €, il faudra donc compter 60 à 100 € par mois.

Il faut ensuite ajouter en plus la garantie loyers impayés (2,5 à 3 % du loyer) et la mise en location, facturée en pourcentage du premier loyer ou au mètre carré.

Pour les propriétaires qui ne peuvent pas se permettre un mois sans loyer, notamment quand celui-ci rembourse un crédit, Imodirect propose aussi la Garantie Totale des Loyers (GTL).

Le loyer et les charges sont versés au plus tard le 15 du mois dès le premier euro d'impayé, y compris en cas de simple retard ou de paiement partiel du locataire.

Ainsi, pour un appartement loué 1 000 €, une agence à 7 % coûte 70 € par mois, soit plus de 360 € d'économie par an avec le forfait Imodirect.

Selon nos derniers relevés des barèmes d'agences, le forfait Imodirect est 30 à 80 % moins cher que des honoraires de gestion en pourcentage (plus le loyer est élevé, plus l'économie est importante).

📢 À lire aussi : Frais de gestion locative : pourcentage ou forfait, combien paie vraiment un bailleur ?

Imodirect ou agence traditionnelle : quelles différences ?

Sur le fond du service, les deux formules se valent, puisque l'encaissement, les quittances, les relances, les charges et les sinistres sont pris en charge dans les deux cas.

La différence entre une agence traditionnelle et Imodirect se joue à trois niveaux :

• Le tarif d'abord : pour une qualité de service égale et un loyer de 1 000 €, l'écart va de 20 à 60 € par mois, et il se creuse à mesure que le loyer monte, puisque le forfait Imodirect ne bouge pas.
• L'engagement ensuite : vous pouvez quitter Imodirect à tout moment si le service ne vous convient pas, alors qu'un mandat d'agence vous lie au moins un an. Nous avons fait le choix de proposer cette formule car nous sommes certains de la qualité de nos services (nos propriétaires restent en moyenne 7 ans chez Imodirect).
• Et enfin, le suivi : vous voyez ce que fait votre gestionnaire au moment où il le fait, au lieu d'attendre un relevé. L'agence de quartier garde un atout pour les propriétaires qui tiennent à pousser une porte, mais votre gestionnaire Imodirect reste joignable par téléphone, connaît votre bien et votre locataire, et vous répond sans que vous ayez à vous déplacer.

Quand et comment changer d'agence de gestion locative ?

Beaucoup de propriétaires qui nous contactent sont déjà en agence. Ce qui les pousse à partir est rarement le service de base.

Ce sont plutôt un gestionnaire difficile à joindre ou qui change souvent, des honoraires qui augmentent avec le loyer sans service en plus, des frais supplémentaires sur le relevé de gestion...

Vous pouvez résilier votre mandat de gestion en respectant le préavis prévu au contrat, en général à son échéance annuelle.

Si votre agence ne vous a pas rappelé par écrit la date limite de résiliation, entre trois mois et un mois avant la reconduction, la loi Chatel vous permet de résilier à tout moment une fois le contrat reconduit.

Votre nouveau gestionnaire récupère ensuite auprès de l'ancienne agence votre bail, le dépôt de garantie et les documents de votre bien.

Chez Imodirect, cet accompagnement est gratuit. Nous analysons votre mandat actuel, puis nous prenons en charge la résiliation et le transfert du dossier avec l'ancienne agence.

Pourquoi confier votre gestion locative à Imodirect ?

Imodirect gère des biens dans toute la France. Chaque propriétaire a un gestionnaire dédié, et la plateforme vous permet de suivre tout ce qu'il fait pour votre bien, au moment où il le fait.

Un prix unique, quel que soit le loyer

Le forfait Imodirect de 39,90 € TTC par mois couvre l'encaissement et le reversement des loyers, les quittances, les relances, la régularisation des charges, la révision annuelle du loyer, la gestion des sinistres et l'aide à la déclaration fiscale.

Un studio loué à 500 € et une maison à 1 800 € coûtent le même prix à gérer.

Le mandat de gestion est sans engagement.

Un gestionnaire dédié et un processus de relance en six étapes

Chaque propriétaire a un gestionnaire attitré, qui connaît son bien, son locataire et répond à ses demandes d'assistance.

En cas de retard de loyer, il déclenche un processus de relance en six étapes (SMS, e-mails, appels, courriers, mise en demeure, activation de la garantie si souscrite).

Le propriétaire suit chaque action sur sa plateforme personnalisée.

Avec la Garantie Totale des Loyers, vous n'attendez pas la fin de ce processus pour être payé. Le loyer et les charges vous sont versés au plus tard le 15 du mois, dès le premier euro d'impayé.

En cas de sinistre, le gestionnaire établit d'abord si l'intervention revient au locataire, au propriétaire ou à l'assurance (celle du locataire, votre assurance propriétaire non occupant ou celle de la copropriété, selon l'origine du dégât).

Il constitue le dossier de déclaration, suit l'expertise et les échanges avec l'assureur, puis coordonne l'intervention de l'artisan jusqu'à la fin des travaux.

Une plateforme de suivi en temps réel

L'Espace Propriétaire Imodirect, accessible 24 h/24 depuis un ordinateur ou un smartphone, regroupe les loyers encaissés, les charges, les documents du bien et l'avancement de chaque dossier (mise en location étape par étape, relances, sinistres).

Un multipropriétaire retrouve tous ses mandats dans la même application.

Les locataires disposent eux aussi d'un espace sécurisé pour leurs demandes, ce qui fluidifie les échanges et contribue à les garder plus longtemps dans le logement.

Une gestion adaptée aux propriétaires éloignés de leur bien

Imodirect gère des biens dans toute la France, avec le même service et le même prix quelle que soit la commune.

Cette organisation est adaptée aux propriétaires qui vivent loin de leur logement loué, dans une autre ville ou à l'étranger, ou qui ont hérité d'un bien éloigné.

Les visites sont assurées par l'agent de visite, les demandes du locataire et les sinistres sont traités par le gestionnaire, et le suivi se fait depuis la plateforme.

Le propriétaire n'a donc pas à se déplacer, ni pour relouer, ni pour un état des lieux, ni pour recevoir un artisan.

Si vous possédez plusieurs biens dans des villes différentes, vous gardez un seul gestionnaire pour l'ensemble.

Questions fréquentes sur la gestion locative

Que faut-il vérifier dans un mandat de gestion locative avant de signer ?

Avant de signer un mandat de gestion locative, il est conseillé de vérifier la liste des missions incluses et celles facturées à part, le mode de calcul des honoraires et les frais annexes, la durée du mandat et son préavis de résiliation, ainsi que le délai de reversement des loyers.

Comment savoir si une agence de gestion locative est fiable ?

Pour savoir si une agence de gestion locative est fiable, il est recommandé de lire les avis en ligne, en particulier ceux laissés par des propriétaires bailleurs, de demander le mandat avant de signer pour contrôler que les honoraires soient indiqués, et de tester sa réactivité par téléphone ou par e-mail.

Combien coûte la gestion locative d'un appartement ?

En agence traditionnelle (de quartier), faire gérer un appartement coûte entre 6 et 10 % TTC du loyer, soit 60 à 100 € par mois pour un loyer de 1 000 €.

Chez Imodirect, la gestion d'un appartement coûte 39,90 € TTC par mois quel que soit le loyer. Dans les deux cas, la garantie loyers impayés et la mise en location sont facturées en plus.

Que comprend le forfait de gestion locative Imodirect à 39,90 € ?

Le forfait Imodirect à 39,90 € TTC par mois comprend l'encaissement et le reversement des loyers, les avis d'échéance et les quittances, les relances en cas de retard, la révision annuelle du loyer, la régularisation des charges, la gestion des sinistres et l'aide à la déclaration fiscale, avec un gestionnaire dédié et l'accès à la plateforme.

La recherche de locataire et la garantie loyers impayés sont des options facturées à part.

Qui conserve le dépôt de garantie pendant la location ?

Pendant la location, le dépôt de garantie peut être confié à Imodirect, qui le conserve sous séquestre jusqu'à la fin du bail.

Les fonds sont ainsi disponibles au départ du locataire, sans que le propriétaire ait à avancer la somme sur sa trésorerie.

À la sortie, Imodirect établit le décompte et restitue le dépôt au locataire dans les délais légaux (un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon).

Le propriétaire évite ainsi la pénalité prévue par la loi en cas de retard, qui peut atteindre 10 % du loyer hors charges par mois de retard commencé.

De plus, les sommes retenues pour des dégradations imputables au locataire servent à financer les travaux.

Comme les justificatifs sont conservés, les contestations sont plus rares et le propriétaire n'est plus en première ligne face à son ancien locataire.

Comment changer d'agence de gestion locative ?

Pour changer d'agence de gestion locative, il faut résilier le mandat en cours en respectant le préavis prévu au contrat, en général avant son échéance annuelle, ou à tout moment après reconduction si l'agence n'a pas rappelé la date limite (loi Chatel).

Le nouveau gestionnaire récupère ensuite le bail, le dépôt de garantie et les documents du bien auprès de l'ancienne agence. Chez Imodirect, on s'en charge pour vous, gratuitement.

Pour aller plus loin sur la gestion locative

• Les frais de la gestion locative
• Le mandat de gestion locative
• L'assurance loyers impayés
• Le garant pour une location
• Le dépôt de garantie
• L'assurance propriétaire non occupant
• La régularisation des charges locatives
• L'encadrement des loyers
• La gestion locative multi-propriétaire
• La gestion locative en colocation
• L'estimateur de loyer
• Comment bien choisir une agence de gestion locative ?
• Comment fixer le prix de son loyer ?
• Ce système pour trouver un locataire sérieux rapidement
• Comment repérer les faux dossiers de locataires ?
• Gérer seul ou déléguer sa gestion locative
• Changer d'agence de gestion locative
• Combien de loyers impayés avant l'expulsion d'un locataire ?