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Comment faire

La régularisations des charges locatives

 
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En tant que propriétaire, vous devez effectuer chaque année la régularisation des charges locatives.

Pour vous protéger en cas de charges locatives impayées, une procédure a été mise en place afin de vous accompagner dans la régularisation des charges.

Imodirect vous accompagne dans votre gestion locative et vous aide à régulariser vos charges locatives.

 

Les charges locatives : qu’est-ce que c’est ?

Appelées charges locatives ou récupérables, ces dépenses sont dues par le locataire.

Cependant, le plus souvent, elles ont été réglées en amont par le propriétaire. Le locataire doit alors rembourser les charges dites récupérables au propriétaire.

Pour connaître la liste exhaustive des charges locatives fixées par le décret n°87-713 du 26 août 1987, il faut se référer à la nature du bail, meublé ou non meublé.

Enfin, le paiement par le locataire des charges récupérables peut être réalisé de deux façon différentes : par un versement de provisions pour charges avec régularisation annuelle, ou sous la forme d’un forfait de charges.

  • La provision sur charges a un effet rétroactif. En effet, ce moyen de remboursement est calculé sur les dépenses cumulées l’année précédente. Le locataire vous versera alors des charges supplémentaires chaque mois. Il est primordial que le montant des charges soit mentionné dans le bail de location.
  • Le forfait s’applique uniquement aux locations meublées régies par un bail signé après le 27 mars 2014. La somme due est fixe, elle ne peut subir aucune régularisation. Cette dernière est remboursée chaque mois. Si vous avez payé des charges qui dépassent le montant du forfait, vous ne pourrez pas vous les faire rembourser. Elles resteront donc à votre charge.
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Liste exhaustive des charges locatives récupérables

Les charges qui font matière de provisions :

 

  • Les frais de services liés au logement (eau, ascenseur ou encore chauffage collectif)
  • Les petites réparations des parties communes ou les dépenses associées à l’entretien de l’immeuble
  • Le déblaiement des ordures ménagères ou l’assainissement

 

Selon le décret, les charges locatives récupérables comprennent :

 

  • Les taxes locatives
  • Les produits consommables
  • Les dépenses d’entretien et les petites réparations des parties communes
  • Les salaires du concierge

Si le logement a subi des dégradations à l’intérieur ou à l’extérieur (jardin/terrasse), le locataire devra prendre à sa charge les frais de réparation : entretien des pelouses et arbustes, enlever la mousse et dégorger les conduits de la terrasse, maintenir les murs et cloisons en bon état, remplacer la moquette ou nettoyer le parquet si nécessaire, entretien de la chaudière, etc.

Liste des charges non récupérables

Certaines charges ne feront pas l’objet d’une régularisation auprès de vous de la part du locataire. Vous devrez alors maintenir quelques éléments à votre charge.

  • Les dégradations dues à l’ancienneté du logement ou bien des équipements
  • Les charges valorisant l’immeuble ou le bien lui-même
  • Les travaux concernant la copropriété (tuiles, gouttières, cheminées, balcons, terrasses, volets, portes, équipements ménager inutilisables, installation électrique déficiente)
  • Le coût du syndic de propriété le cas échéant

Comment régulariser les charges locatives ?

Afin d’ajuster le montant du remboursement mensuel du locataire en fonction des dépenses réelles, la régularisation doit être effectuée chaque année. Il vous suffit de comparer les dépenses récupérables réelles aux provisions de charges payées.

Par exemple, dans le cas où, en tant que propriétaire, vous dépasseriez la date du 31 décembre 2022 pour effectuer la demande de régularisation des charges locatives de l’année 2021, le locataire serait alors en droit de réclamer l’étalement des paiements sur 12 mois.

Selon la loi Alur du 27 mars 2014, le propriétaire dispose d’un délai de 3 ans pour réaliser sa demande de régularisation.

Pour que la demande de régularisation des charges locatives soit bien prise en compte, elle doit être envoyée au locataire un mois avant la régularisation annuelle.

Cette lettre doit lister chaque type de dépenses ainsi que la répartition nécessaire entre chaque locataire.

Lorsqu’un immeuble est régi par une copropriété, la constitution du décompte des charges nécessite des justificatifs de la part du syndic qui seront transmis aux copropriétaires.

Le locataire doit également disposer des factures ou pièces justificatives des charges pendant environ 6 mois suite à l’envoi du décompte.

Les charges locatives en cas de monopropriété

Dans le cas où vous seriez le détenteur intégral d’un immeuble dans lequel plusieurs logements seraient mis en location, vous seriez alors le seul, en tant que bailleur, à prendre en charge l’entretien et/ou les réparations nécessaires dans l'habitation.

En revanche, la répartition des charges entre locataires n’est régie par aucune loi. Exceptionnellement, ce sera donc au tribunal de fixer les règles.

Lorsque celles-ci sont fixées, aucun retour en arrière n’est possible.

Les charges locatives en maison individuelle

En ce qui concerne les charges locatives en maison individuelle, il n’y en aura aucune pour ce qui touche aux parties communes ou aux espaces communs. L’unique charge locative portera donc sur les frais de déblaiement des ordures ménagères.

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Quel est le délai de régularisation des charges locatives ?

La première information à retenir sur la régularisation des charges locatives est que celle-ci s’effectue une fois par an. Toutefois, si vous avez oublié de régulariser les charges de l’année précédente, un délai de prescription est fixé par la loi.

En tant que propriétaire du bien, vous disposez actuellement de 3 ans pour réclamer les charges et loyers impayés auprès de votre locataire.

Ce délai prend également en compte la date à laquelle le locataire quitte le logement. Le délai est le même lorsque le locataire a payé un surplus de charges que vous devez rembourser.

Cependant, il arrive régulièrement, lors du départ du locataire, que la régularisation des charges réelles ne soit pas possible tant que vous n’avez pas récupéré l’arrêté annuel des comptes.

Dans ce cas-là, vous pouvez disposer de 20% maximum du dépôt de garantie jusqu’à la prochaine régularisation.

Néanmoins, si votre demande de régularisation tardive est considérée comme malhonnête, injuste ou résultant d’une faute de votre part (vous avez reçu une lettre de la part du locataire en rapport avec la demande de régularisation des charges locatives mais ne l’avez pas étudiée), celle-ci peut être portée devant le tribunal et vous condamner à payer des dommages et intérêts au locataire.

Certaines fois, la demande de régularisation des charges locatives peut même se voir être refusée même si le délai n’a pas excédé les 3 ans requis.

Si vous souhaitez confier votre gestion locative et ainsi vous épargner les démarches à suivre pour la régularisation des charges locatives, Imodirect met à votre disposition un gestionnaire dédié qui s’occupe de toutes les opérations liées à la gestion de vos biens immobiliers.

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