Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être versé, à vous en tant que propriétaire, lors de la signature du bail.

Ce dernier peut être versé par le locataire lui-même ou par un tiers. De plus, le locataire peut bénéficier en amont du loca-pass accordé par Action Logement ou par le FSL de la région pour le payer.

Si cette option est favorisée par manque de moyen, le montant de cette aide ne peut toutefois pas excéder les 500 euros.

En ce qui concerne les bailleurs qui souhaitent opter pour un loyer payable à l’avance pour une période supérieure à deux mois, vous ne pouvez pas demander le dépôt de garantie au futur locataire lors de la signature du bail.

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. En effet, en tant que bailleur, vous êtes libre de le demander ou non à votre locataire.

Néanmoins, ce dernier est fortement recommandé afin de vous protéger contre le coût d’éventuels travaux.

L’article 22 de la loi de 89 stipule que cette somme a pour but de garantir l’exécution de ses obligations locatives comprenant la régularisation du loyer et les charges.

De ce fait, le dépôt de garantie n’est donc pas une avance, mais bien une garantie en cas de loyer impayé ou de réparations locatives.

Ce dernier peut être encaissé selon vos préférences.

Législation : Les dispositions légales qui encadrent le dépôt de garantie sont prévues à l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Lorsque la location porte sur un logement meublé, il convient de se référer également à l'article 25-6 de la même loi.

Depuis l’établissement de la loi Alur, le dépôt de garantie se doit d’être restitué dans un délai maximal d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie a été effectué et que le logement est dans un état similaire à celui de l’état des lieux d’entrée.

Dans le cas contraire, le délai de restitution maximum est de deux mois.

En tant que bailleur, si vous ne restituez pas le dépôt de garantie dans les délais prévus, le restant dû au locataire sera majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard engendré.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, il peut arriver qu’au moment où le locataire libère les lieux, le bailleur ne puisse obtenir tout de suite le décompte annuel de charges approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires.

Dans ce cas de figure, le bailleur doit procéder à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.

La régularisation définitive et la restitution du solde doivent être effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

Dans un souci de simplification, la loi prévoit également que les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Pour rappel, cette dernière aura pour but de régulariser certaines charges applicables au locataire.

Dans le cas où vous souhaiteriez procéder à une vente de votre bien locatif avec un bail en cours, il revient au futur acquéreur de restituer le dépôt de garantie au locataire à la fin du bail.

En tant que propriétaire, vous êtes en droit de conserver la totalité ou une partie du dépôt de garantie dans diverses situations :

• Si le locataire ne s’est pas acquitté de la totalité des loyers et des charges récupérables restantes figurant dans la liste limitative prévue par le Décret n° 87-713 du 26 août 1987
• Si en tant que propriétaire, vous devez effectuer des travaux de réparation en cas de dégradations causées par le locataire et soulignées sur l’état des lieux de sortie.

De plus, vous êtes en droit de réclamer, auprès du locataire sortant, un complément si le dépôt de garantie ne couvre pas la totalité des dépenses concernant la remise en état de votre bien locatif.

Toutefois, vous ne pouvez demander une retenue supplémentaire pour des dégradations non marquées sur l’état des lieux de sortie.

En effet, c’est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie qui va permettre de constater les dommages.

Aujourd’hui, la plupart des conflits entre propriétaires et locataires sortants sont issus de la difficulté de différencier les dégâts causés par l’usure normale et celles dues aux dégradations.

Les réparations liées à l’usure sont au détriment du propriétaire et non à celle du locataire.

De ce fait, en tant que propriétaire, vous n’êtes pas en droit de réclamer une participation du locataire quant aux dépenses effectuées, ni les déduire du dépôt de garantie.

Vous pouvez également en savoir plus ici : Qu'est-ce que le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie ?