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Dépôt de garantie

 
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Aujourd’hui, nombreux sont les propriétaires qui ne bénéficient pas de toutes les informations nécessaires concernant le dépôt de garantie.

Avec des erreurs qui peuvent souvent amener au conflit avec le locataire, il est essentiel de bien connaître tous les détails concernant ce dernier afin de louer votre bien en toute sécurité.

Afin de vous guider sur ce sujet, Imodirect vous délivre dès maintenant tout ce que vous devez savoir sur le dépôt de garantie et les fautes à éviter.

 

Le dépôt de garantie : qu’est-ce que c’est ?

Régulièrement demandé lors d’une mise en location (voir notre page : gestion locative), le dépôt de garantie est une somme d’argent qui est mise en place lorsqu’un locataire entre dans un logement.

Cette dernière se fixe à un montant réglementé selon le montant du loyer sans prendre en compte les charges et sert à financer des travaux nécessaires à la remise en état du bien en cas de dégradation.

Toutefois, on remarque régulièrement une confusion entre le dépôt de garantie et la caution. Il est nécessaire de rappeler que le dépôt de garantie permet au propriétaire de se couvrir contre les dégradations commises par les locataires.

En ce qui concerne la caution, c’est lorsqu’une personne se porte garante, auprès du propriétaire, du paiement des loyers et des charges en cas d’incapacité de paiement.

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Quand est-il versé ?

Le dépôt de garantie doit être versé, à vous en tant que propriétaire, lors de la signature du bail.

Ce dernier peut être versé par le locataire lui-même ou par un tiers. De plus, le locataire peut bénéficier en amont du loca-pass accordé par Action Logement ou par le FSL de la région pour le payer.

Si cette option est favorisée par manque de moyen, le montant de cette aide ne peut toutefois pas excéder les 500 euros.

En ce qui concerne les bailleurs qui souhaitent opter pour un loyer payable à l’avance pour une période supérieure à deux mois, vous ne pouvez pas demander le dépôt de garantie au futur locataire lors de la signature du bail.

Est-il obligatoire ?

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. En effet, en tant que bailleur, vous êtes libre de le demander ou non à votre locataire.

Néanmoins, ce dernier est fortement recommandé afin de vous protéger contre le coût d’éventuels travaux.

L’article 22 de la loi de 89 stipule que cette somme a pour but de garantir l’exécution de ses obligations locatives comprenant la régularisation du loyer et les charges.

De ce fait, le dépôt de garantie n’est donc pas une avance, mais bien une garantie en cas de loyer impayé ou de réparations locatives.

Ce dernier peut être encaissé selon vos préférences.

Législation : Les dispositions légales qui encadrent le dépôt de garantie sont prévues à l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Lorsque la location porte sur un logement meublé, il convient de se référer également à l'article 25-6 de la même loi.

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Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie, son versement ainsi que sa restitution sont encadrés par la loi.

Cela signifie qu’il est obligatoire que le dépôt de garantie demandé soit inscrit dans le contrat de location.

Depuis le 10 février 2008, lorsque le bail indique le versement d’un dépôt de garantie, celui-ci ne peut toutefois dépasser une certaine somme selon le type de location.

Pour une location vide

En tant que bailleur, vous souhaitez favoriser la location d’un bien vide ?

Le dépôt de garantie ne peut dépasser le montant d’un mois de loyer hors charges.

Si le locataire vous a versé une somme supérieure dû à une incompréhension ou parce que le bail indique un chiffre bien trop élevé, ce dernier est en droit de réclamer le trop-perçu.

Pour une location meublée

Si vous faites le choix de mettre en location un bien meublé, le montant du dépôt de garantie ne peut dépasser 2 mois de loyer hors charges.

En effet, depuis la loi Alur établie le 27 mars 2014, en tant que propriétaire, vous n’êtes pas en droit de réclamer une somme supérieure, ni une compensation de la part du locataire.

Le dépôt de garantie produit-il des intérêts en faveur du locataire ?

Non. Le montant du dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire.

Le dépôt de garantie peut-il être révisé ?

Non. Le dépôt de garantie ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

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Les délais de restitution du dépôt de garantie

Depuis l’établissement de la loi Alur, le dépôt de garantie se doit d’être restitué dans un délai maximal d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie a été effectué et que le logement est dans un état similaire à celui de l’état des lieux d’entrée.

Dans le cas contraire, le délai de restitution maximum est de deux mois.

En tant que bailleur, si vous ne restituez pas le dépôt de garantie dans les délais prévus, le restant dû au locataire sera majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard engendré.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, il peut arriver qu’au moment où le locataire libère les lieux, le bailleur ne puisse obtenir tout de suite le décompte annuel de charges approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires.

Dans ce cas de figure, le bailleur doit procéder à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.

La régularisation définitive et la restitution du solde doivent être effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

Dans un souci de simplification, la loi prévoit également que les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Pour rappel, cette dernière aura pour but de régulariser certaines charges applicables au locataire.

Dans le cas où vous souhaiteriez procéder à une vente de votre bien locatif avec un bail en cours, il revient au futur acquéreur de restituer le dépôt de garantie au locataire à la fin du bail.

Les retenues sur le dépôt de garantie

En tant que propriétaire, vous êtes en droit de conserver la totalité ou une partie du dépôt de garantie dans diverses situations :

  • Si le locataire ne s’est pas acquitté de la totalité des loyers et des charges récupérables restantes figurant dans la liste limitative prévue par le Décret n° 87-713 du 26 août 1987
  • Si en tant que propriétaire, vous devez effectuer des travaux de réparation en cas de dégradations causées par le locataire et soulignées sur l’état des lieux de sortie.

De plus, vous êtes en droit de réclamer, auprès du locataire sortant, un complément si le dépôt de garantie ne couvre pas la totalité des dépenses concernant la remise en état de votre bien locatif.

Toutefois, vous ne pouvez demander une retenue supplémentaire pour des dégradations non marquées sur l’état des lieux de sortie.

En effet, c’est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie qui va permettre de constater les dommages.

Aujourd’hui, la plupart des conflits entre propriétaires et locataires sortants sont issus de la difficulté de différencier les dégâts causés par l’usure normale et celles dues aux dégradations.

Les réparations liées à l’usure sont au détriment du propriétaire et non à celle du locataire.

De ce fait, en tant que propriétaire, vous n’êtes pas en droit de réclamer une participation du locataire quant aux dépenses effectuées, ni les déduire du dépôt de garantie.

Vous pouvez également en savoir plus ici : Qu'est-ce que le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie ?

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