Qu'est-ce que le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie ?

 
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À l’état des lieux de sortie de votre locataire, des dégradations peuvent être constatées et des loyers partiels ou complets peuvent être encore dus au jour de son départ.

Alors que vous avez demandé un dépôt de garantie à son arrivée dans votre logement, quelles sommes pouvez-vous retenir sur cette caution ? Comment justifier les retenues et les annoncer au locataire ?

Imodirect vous guide ici sur vos droits de propriétaire bailleur et les démarches à effectuer en cas de litige avec votre locataire.

Dépôt de garantie et fin de bail : faut-il restituer la somme au locataire ?

Lorsque votre locataire quitte votre logement, deux cas de figures s’opposent alors concernant la restitution de son dépôt de garantie :

  • Votre locataire n’a pas respecté ses engagements (dégradation accidentelle ou volontaire du bien, retard de loyers ou de charges, etc.) : vous pouvez alors retenir une partie ou la totalité de la caution, sous réserve de pouvoir justifier les dégâts ou les impayés subis. La restitution de la somme restante devra, quant à elle, être réalisée dans un délai de 2 mois maximum.
  • Votre locataire a respecté ses obligations : vous devez alors restituer la somme exacte versée à la signature du contrat de bail par le locataire, et ce, dans un délai maximum d'un mois à compter de son état des lieux de sortie.

À noter que si vous vous trouvez dans le premier cas, il est alors essentiel de suivre les procédures prévues par la loi et de justifier correctement les différentes sommes retenues sur le dépôt de garantie de votre locataire.

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Quels sont les motifs valables de retenue sur un dépôt de garantie ?

Différents motifs peuvent vous autoriser à conserver une partie ou la totalité de la caution de votre locataire. Ceux-si sont néanmoins encadrés par la loi afin de limiter le risque de dérives et doivent ainsi être précisés pour être légitimes.

 

Constatation de dégâts locatifs au sein du logement

Des dégradations importantes peuvent être constatées lors de la sortie de votre locataire.

Que ces dégâts résultent d’un accident ou d’une volonté de la part de ce dernier, vous disposez alors de 60 jours pour estimer la somme à retenir sur le dépôt de garantie afin de remettre en état le bien et d’effectuer les réparations nécessaires.

Cette retenue devra par ailleurs se justifier notamment par des devis et des factures d’artisans et être annoncé au locataire sortant.

Attention : Si les dégâts observés résultent uniquement de l’usure naturelle du logement, aucune retenue ne pourra être effectuée sur le dépôt de garantie de votre locataire sortant.

En effet, la loi prévoit un barème rigoureux et détaillé quant aux dégradations légitimes d’un bien selon la durée de la location réalisée. Il s'agit de la grille de vétusté.

Chez Imodirect, nous l'incluons systématiquement dans le bail pour éviter toute discussion au départ du locataire.

Impayés sur le loyer ou les charges locatives

Lorsque le contrat de bail arrive à échéance, des impayés de la part de votre locataire peuvent également justifier une retenue sur la restitution du dépôt de garantie.

La somme correspondante devra alors être équivalente aux montants non perçus pour le loyer ou les charges locatives de votre appartement ou de votre maison.

Là encore, vous devrez en informé le locataire et le notifier du détail de la somme retenue.

Provision dans le cas d’une copropriété

Si le bien loué se situe dans un immeuble en copropriété, en tant que propriétaire bailleur, vous avez la possibilité de conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie dans l’attente de la régularisation annuelle des charges inhérentes au bâtiment.

Dans ce cas, vous ne restituez alors que 80 % du dépôt de garantie au moment du départ de votre locataire en le notifiant de la raison de votre retenue sur sa caution.

Lors de la régularisation, vous pourrez enfin imputer les charges réelles dues par le locataire, et non payées, avant de restituer la somme restante à ce dernier, avec le détail de votre prélèvement.

Comment procéder pour retenir un dépôt de garantie ?

La retenue d’une somme sur un dépôt de garantie doit respecter certaines formalités administratives pour être conforme au cadre législatif en vigueur. On distingue alors deux étapes clés dans les démarches à réaliser par le propriétaire bailleur.

Informer son locataire par courrier

Selon la teneur des dégâts locatifs constatés, vous devez adresser un courrier à votre locataire sortant pour le prévenir d’une retenue partielle ou complète de son dépôt de garantie.

Dans le cas où les dommages subis sont trop importants et engendrent des frais de remise en état et de réparation supérieurs au montant total de la caution, vous avez également la possibilité de demander une somme compensatoire pour le préjudice subit.

Cette démarche implique néanmoins la nécessité de saisir la justice pour faire valoir vos droits et estimer précisément l’indemnité demandée, lorsque aucune solution à l’amiable n’est trouvée avec le locataire sortant.

Établir des justificatifs quant à la somme retenue

Dès lors que vous retenez une partie du dépôt de garantie, vous devez pouvoir justifier les raisons de votre pénalité.

Les documents à conserver et à fournir en cas de litige dépendent alors du motif de la retenue.

Dans le cas de dégradations matérielles sur le logement, le propriétaire bailleur peut présenter l’état des lieux d’entrée et de sortie à titre comparatif, des photos, mais aussi soumettre les factures et les devis réalisés pour la remise en état du bien immobilier à la sortie du locataire.

Dans le cas de loyers ou de charges impayés, une copie des lettres de réclamation précédemment adressées au locataire sortant pourront témoigner de son retard de paiement.

Un constat d’huissier pourra enfin compléter votre dossier justificatif lorsque ce type de mandataire a été saisi au cours de vos demandes de solde.

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