Comment fixer le prix d'un loyer ?

Pourquoi est-ce si important de fixer un loyer juste (dès le départ) ?

Lorsqu'un bailleur évalue mal le montant de son loyer, les conséquences peuvent être graves.

Le premier risque est la vacance locative : un loyer au-dessus du marché peut allonger la durée de recherche d'un locataire de plusieurs semaines, voire de plusieurs mois dans certaines villes. Et sur une année, un mois de vacances représente plus de 8 % de revenus en moins.

Le second risque est le turnover. Un locataire qui paie un loyer trop élevé risque de quitter le logement dès qu'une opportunité moins chère se présente.

Et enfin, le dernier risque vous concerne si vous louez un bien à un proche. Il s’agit du risque de redressement fiscal. 

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Comment déterminer la valeur locative de votre bien ?

La valeur locative d'un bien correspond au loyer qu'il peut raisonnablement générer sur le marché libre. Elle est différente de la valeur vénale, qui est le prix auquel le bien pourrait être vendu.

La méthode des comparables

La valeur locative se détermine d’abord par la méthode des comparables.

Pour cela, il faut observer les loyers pratiqués pour des biens similaires dans la même zone géographique, extraire une fourchette, et positionner votre bien à l'intérieur de cette fourchette selon ses atouts ou faiblesses.

Ainsi, si votre appartement est bien exposé, en bon état, avec balcon ou parking, il se positionnera dans le haut de la fourchette.

Idem, si votre bien est en rez-de-chaussée ou avec un DPE défavorable, il pourra être dans la partie basse.

L'importance du loyer au mètre carré

Le loyer au mètre carré est l'unité de référence universelle pour comparer les biens entre eux.

Il s'exprime en euros par mètre carré et par mois (€/m²/mois), et permet de neutraliser l'effet de la surface. Un T2 de 40 m² loué 800 € a un loyer au m² de 20 €/m²/mois, ce qui sera comparable au T3 de 65 m² loué 1 300 € (également 20 €/m²/mois).

Mais il faut rester vigilant, car les petites surfaces (studios, T1) se louent toujours plus cher au m² que les grandes surfaces (T4, T5).

On constate une dégressivité qui peut atteindre 30 % entre un studio et un T4 dans la même zone.

Il faut donc comparer son bien à des biens de typologie identique, et non à la moyenne globale d'un quartier.

Les sources de données les plus fiables

Pour collecter des comparables fiables et fixer un loyer juste, vous pouvez utiliser les sources suivantes :

• Les observatoires locaux des loyers (OLAP à Paris, et son équivalent dans chaque agglomération encadrée), qui publient des références officielles ;
• Les portails d'annonces immobilières, mais avec prudence : les loyers affichés sont des prix demandés, pas des prix réellement signés ;
• Les bases notariales, plus fiables, mais souvent réservées aux professionnels ;
• Les estimateurs en ligne, qui croisent ces différentes sources.

Par exemple, notre estimateur de loyer se base sur un panel de plus de 100 000 estimations et tient compte de la tension du marché.

L'encadrement des loyers : qui est concerné, quels plafonds ?

Avant de fixer votre loyer ou de commencer le moindre calcul, vous devez vérifier si votre bien est soumis à l'encadrement des loyers. Ce dispositif, instauré par la loi ELAN de 2018 et appliqué à titre expérimental, plafonne le loyer que peut fixer un bailleur dans certaines communes.

Les villes concernées en 2026

Au premier semestre 2026, 69 communes appliquent l'encadrement des loyers, réparties sur 9 territoires : Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, Pays Basque (24 communes dont Bayonne, Biarritz, Saint-Jean-de-Luz) et Grenoble-Alpes Métropole. Marseille et l'agglomération d'Annemasse rejoindront le dispositif courant 2026.

L'encadrement s'applique aux logements vides et aux logements meublés, dès lors qu'ils servent de résidence principale au locataire.

De plus, certains logements sont exclus du dispositif : les logements sociaux (HLM), les logements conventionnés Anah, les locations saisonnières (meublés de tourisme), les sous-locations, et les logements soumis à la loi de 1948.

Le plafond de l’encadrement de loyers

Dans chaque ville encadrée, un arrêté préfectoral fixe trois valeurs par mètre carré et par mois pour chaque catégorie de logement (en fonction du nombre de pièces, de l'année de construction, du type de location et de la zone géographique) :

• Loyer de référence : valeur médiane des loyers observés sur le marché.
• Loyer de référence majoré : loyer de référence + 20 %. C'est le plafond maximum que vous pouvez demander.
• Loyer de référence minoré : loyer de référence - 30 %. C'est le seuil en dessous duquel le locataire peut demander une révision à la hausse.

📢 A lire aussi : Dans quels cas le loyer de référence peut-il être majoré ?

Le complément de loyer

Si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte dans le calcul du loyer de référence (vue dégagée sur monument, terrasse remarquable, hauteur sous plafond exceptionnelle, prestations haut de gamme), vous pouvez demander un complément de loyer en plus du loyer de référence majoré.

Mais pour y avoir le droit, trois conditions doivent être réunies :

• Le loyer de base doit être égal au loyer de référence majoré ;
• Les caractéristiques exceptionnelles doivent être listées dans le bail ;
• Le bien ne doit pas avoir un DPE F ou G.

Les sanctions en cas de non-respect

Si vous dépassez le plafond, vous vous exposez à une amende administrative de 5 000 € (ou 15 000 € si personne morale), en plus de l'obligation de restituer les loyers indûment perçus.

Votre locataire peut signaler l'infraction à la préfecture ou à la mairie, ou saisir directement le juge.

Comment estimer votre loyer ? Notre méthode en 5 étapes

Si vous souhaitez obtenir une première estimation du loyer de votre bien sans l’aide d’un outil ou d’un professionnel, voici la méthode que vous pouvez utiliser.

Étape 1 : Identifier les caractéristiques précises du bien

Vous devrez commencer par lister les caractéristiques qui influencent le loyer : surface habitable (loi Boutin), nombre de pièces, étage, exposition, présence ou non d'un ascenseur, état général, performance énergétique (DPE), équipements (cuisine équipée, salle de bain rénovée, parking, cave, balcon, terrasse).

Plus la liste est précise, plus l'estimation sera juste.

Étape 2 : Récolter les loyers comparables

Recensez au moins 8 à 10 biens similaires actuellement en location ou récemment loués dans un rayon de 500 mètres autour de votre bien.

Si votre bien est dans une grande ville, restez dans le même arrondissement ou quartier, car les écarts entre quartiers d'une même ville peuvent atteindre 30 %.

Étape 3 : Calculer une fourchette au m²

Pour chaque bien comparable, divisez le loyer hors charges par la surface habitable. Vous obtenez un loyer au m² par bien.

Calculez la moyenne, le minimum et le maximum.

Vous obtenez ainsi votre fourchette de référence.

Étape 4 : Appliquer les modulateurs

Ensuite, positionnez votre bien dans la fourchette en appliquant des modulateurs positifs ou négatifs :

• Modulateurs positifs : étage élevé avec ascenseur (+3 à 5 %), exposition sud (+2 à 3 %), balcon ou terrasse (+5 à 10 %), parking en sus (+5 à 10 %), DPE A ou B (+3 à 5 %), cuisine et salle de bain récentes (+5 à 10 %).
• Modulateurs négatifs : rez-de-chaussée (-3 à 5 %), absence d'ascenseur au-delà du 3e étage (-3 à 5 %), DPE F ou G (-5 à 10 % et interdiction de location pour les G depuis 2025), travaux à prévoir (-5 à 15 %), exposition nord (-2 à 3 %).

Étape 5 : Ajuster selon la tension locative

La dernière étape consiste à ajuster en fonction de la tension locative locale.

Dans une ville où la demande dépasse largement l'offre (Paris, Bordeaux, Lyon, Rennes…), un bien qui rentre dans la fourchette haute trouvera preneur rapidement. Mais l’inverse est aussi vrai.

Comment fixer le loyer d’un bien en zones tendue ?

On remarque que de nombreux bailleurs confondent la notion de plafonnement et d’encadrement des loyers.

L’encadrement des loyers concerne toutes les communes en zone tendue, soit plus de 1 100 villes en France, tandis que le plafonnement des loyers ne concerne que 69 communes en 2026.

Toutes les communes plafonnées sont en zone tendue, mais pas l’inverse.

Les règles pour fixer un loyer en zone tendue

Dans une commune en zone tendue (mais sans plafonnement), le bailleur fixe librement le loyer initial lors de la première mise en location.

En revanche, plusieurs règles s'appliquent :

• Le préavis de départ du locataire est réduit à un mois (contre trois mois hors zone tendue), ce qui réduit la sécurité de revenus pour le bailleur ;
• L'augmentation du loyer entre deux locataires est interdite, sauf cas particuliers ;
• Une surtaxe sur les logements vacants peut s'appliquer à partir d'un an d'inoccupation ;
• La taxe d'habitation sur les résidences secondaires peut être majorée.

Comment savoir si votre commune est en zone tendue ?

Le simulateur officiel du gouvernement permet de vérifier en quelques secondes si votre commune est classée en zone tendue.

Vous y trouverez également les informations sur le préavis applicable, l'encadrement, et les taxes spécifiques.

📢A lire aussi : Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires ?

Quelles différences entre loyer hors charges ou charges comprises ?

Le loyer hors charges (HC) est la somme due par le locataire pour la jouissance du logement.

Les charges, parfois appelées charges locatives ou charges récupérables, correspondent à un ensemble de dépenses payées par le bailleur (chauffage collectif, eau, entretien des parties communes, ascenseur…) que la loi autorise à refacturer au locataire.

Les charges récupérables

La liste des charges récupérables est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Elle comprend :

• Les dépenses d'eau froide, eau chaude et chauffage collectif.
• L'entretien et le nettoyage des parties communes (escaliers, hall, ascenseurs).
• Les menues réparations sur les équipements collectifs.
• Les taxes sur les ordures ménagères.
• L'entretien des espaces verts privatifs de la copropriété.

Les charges non récupérables (gros travaux, ravalement, réparations structurelles, frais de gestion du syndic, taxe foncière) restent à la charge du bailleur et ne peuvent en aucun cas être refacturées.

Provisions sur charges ou forfait de charges

Pour facturer les charges à votre locataire, deux options possibles :

• Les provisions sur charges : vous estimez le montant annuel des charges et le divisez par 12. Le locataire paie chaque mois cette provision, et une régularisation annuelle ajuste le montant en fonction des dépenses réelles. C'est le mécanisme par défaut pour les locations vides.
• Le forfait de charges : vous fixez un montant fixe mensuel, sans régularisation. Ce mécanisme est surtout utilisé en location meublée. Il est plus simple, mais si les charges augmentent beaucoup, vous ne pouvez pas les refacturer.

Quels sont les loyers moyens pratiqués dans les grandes villes françaises en 2026 ?

Voici un tableau récapitulatif des loyers moyens au m² pratiqués dans les principales villes françaises pour des biens vides en 2026.

Ces valeurs sont des ordres de grandeur médians, et peuvent varier de plus ou moins 30 % selon le quartier, l'état du bien et la typologie.

Pour une estimation précise, l'estimateur en ligne reste l'outil le plus fiable car il intègre l'adresse exacte.

Ces données proviennent du recoupement des observatoires locaux (OLAP, observatoires CLAMEUR), des plateformes d'annonces et des références préfectorales pour les villes en encadrement.

Pour les villes non listées, le loyer moyen peut être estimé en croisant deux ou trois sources locales (annonces, observatoires, agences).

L'IRL et la révision annuelle du loyer

Une fois le loyer initial fixé, vous ne pouvez pas l'augmenter à votre guise.

La loi du 6 juillet 1989 encadre les révisions de loyer en cours de bail, et le seul indice de référence est l'IRL (l'Indice de Référence des Loyers).

Qu'est-ce que l'IRL ?

L'IRL est publié chaque trimestre par l'INSEE. Il correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il sert exclusivement aux baux d'habitation soumis à la loi de 1989.

Pour les baux commerciaux, ce sont d'autres indices qui s'appliquent (ILC ou ILAT).

Au premier trimestre 2026, l'IRL s'établit à 146,60 en métropole, soit une hausse de 0,78 % sur un an.

Cela signifie qu'un bailleur peut augmenter son loyer au maximum de 0,78 % en 2026, à condition qu'une clause de révision soit prévue dans le bail.

Comment calculer la révision annuelle du loyer ?

La formule de révision du montant du loyer est la suivante :

Quand et comment réviser le montant d’un loyer ?

La révision du loyer n'est ni automatique, ni rétroactive. Si vous oubliez de l'appliquer une année donnée, vous perdez le droit à cette augmentation pour cette période.

Vous devez notifier au locataire le nouveau loyer par courrier (idéalement recommandé avec accusé de réception) en mentionnant le calcul détaillé.

La révision prend effet à la date prévue par le bail (souvent la date anniversaire du contrat).

Foire aux questions

Comment estimer un loyer ?

La méthode la plus rapide consiste à utiliser un estimateur en ligne, qui croise les données du marché à l'adresse exacte du bien. Pour une estimation manuelle, identifiez 8 à 10 biens similaires dans un rayon de 500 mètres, calculez le loyer moyen au m², et appliquez des modulateurs en fonction des atouts et faiblesses de votre bien (étage, exposition, DPE, équipements).

Quel est le prix moyen au m² pour un appartement en France ?

Le loyer moyen varie selon la ville. À Paris, il oscille entre 29 et 35 €/m²/mois. À Lyon, Bordeaux et Lille, autour de 14 à 19 €/m²/mois. Dans les villes moyennes (Reims, Le Havre), entre 9 et 12 €/m²/mois. 

Mon bien est-il concerné par l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers s'applique en 2026 à 69 communes réparties sur 9 territoires : Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, Pays Basque (24 communes) et Grenoble-Alpes Métropole. Marseille et Annemasse rejoindront le dispositif courant 2026. 

Comment fonctionne l'IRL ?

L'IRL (Indice de Référence des Loyers) est publié chaque trimestre par l'INSEE et sert à calculer la révision annuelle du loyer dans un bail d'habitation. Au premier trimestre 2026, il s'établit à 146,60 en métropole, soit une hausse de 0,78 % sur un an. La révision n'est possible que si une clause est prévue dans le bail.

Quand puis-je augmenter le loyer ?

Vous pouvez augmenter le loyer une fois par an, à la date anniversaire du bail (ou à la date prévue par le contrat), uniquement si une clause de révision est prévue. L'augmentation est plafonnée à l'évolution annuelle de l'IRL. Pour les logements classés F ou G au DPE, la révision est interdite depuis 2023.

Puis-je augmenter le loyer entre deux locataires ?

Hors zone tendue, vous fixez librement le nouveau loyer. En zone tendue, l'augmentation est en principe interdite, sauf si vous avez réalisé des travaux d'amélioration significatifs, si le loyer précédent était manifestement sous-évalué, ou si le bail dépassait 18 mois sans révision. En zone d'encadrement, le loyer ne peut jamais dépasser le plafond préfectoral.

Que se passe-t-il si je fixe un loyer trop élevé ?

Un loyer trop élevé entraîne d'abord une vacance locative prolongée, qui ampute votre rentabilité (un mois de vacance = 8 % de revenus annuels en moins). Il fait également fuir les candidats les plus solvables, qui ont d'autres options. En zone d'encadrement, dépasser le plafond expose à une amende administrative de 5 000 à 15 000 € et à la restitution des loyers indûment perçus.

Quel est le risque si je dépasse le loyer de référence majoré ?

Si votre bien est en zone d'encadrement et que vous dépassez le loyer de référence majoré sans complément de loyer justifié, vous risquez une amende administrative de 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale). Le locataire peut également vous obliger à restituer les loyers indûment perçus depuis le début du bail et exiger un alignement sur le plafond légal.

À quelle date peut-on réviser le loyer ?

La révision a lieu à la date anniversaire du bail, ou à toute autre date prévue par le contrat. Si vous oubliez de notifier la révision, vous perdez le droit à cette augmentation pour l'année concernée..