3 stratégies pour ne plus payer d’impôts sur vos revenus locatifs

Stratégie 1 : le déficit foncier (en location nue)

Même si la location nue n'est pas la plus plébiscitée fiscalement, le déficit foncier reste l'une des meilleures manières de défiscaliser.

Le principe en une phrase : si vos charges (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurances...) dépassent vos revenus locatifs, vous créez un déficit foncier (souvent grâce aux travaux).

Le gros avantage, c'est que ce déficit peut réduire votre revenu global jusqu'à :

• 10 700 € par an pour des travaux classiques
• 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique en 2026.

Autrement dit, vous payez moins d'impôts sur l'ensemble de vos revenus, et pas uniquement sur les loyers perçus.

Autre avantage appréciable : il n'y a pas de "report" de fiscalité à la revente.

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Stratégie 2 : le LMNP et l'amortissement du bien

Deuxième stratégie : malgré les changements fiscaux qui affectent la location meublée, le LMNP permet toujours d'effacer vos revenus locatifs.

Le principal intérêt du régime est de permettre la déduction de l'amortissement du bien et du mobilier.

Autrement dit, une fraction de votre investissement vient chaque année réduire, voire annuler votre base imposable.

Là où il faut être plus vigilant, c'est qu'en cas de revente avec plus-value, les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de l'impôt.

Cette stratégie est donc surtout intéressante pour ceux qui envisagent de conserver un bien longtemps.

Car plus la durée de détention est longue, plus les abattements pour durée de détention viennent atténuer l'impact fiscal à la revente.

Stratégie 3 : la combinaison loyers + PER

La dernière stratégie n'est pas la plus connue. Il s'agit d'une combinaison efficace pour les bailleurs qui ne remboursent plus de prêt.

L'idée est de verser tous les mois une partie ou tout un loyer perçu sur un contrat d'épargne-retraite (un PER individuel ou celui créé par votre employeur, par exemple).

De cette manière, vous pouvez déduire l'argent que vous y versez de votre revenu imposable.

Imaginons que vous perceviez 12 000 € de loyers nets par an, et que vous soyez imposé à 30 % de TMI. Si vous versez ces 12 000 € sur un PER, vous pouvez déduire 3 600 € d'impôt. Votre loyer a, en quelque sorte, financé votre retraite sans passer par la case impôts.

Au moment de la retraite, vous devrez néanmoins payer des impôts sur les revenus complémentaires que vous percevez. Mais l'opération reste intéressante, car dans la majeure partie des cas, votre taux d'imposition sera plus faible.

Il n'y a pas à ruminer pendant des heures. En 2026, ces 3 stratégies sont les plus efficaces si vous projetez d'annuler l'impôt sur vos revenus locatifs.

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