PER ou investissement locatif pour défiscaliser sans effort ?

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Il existe des solutions simples pour payer moins d’impôt. En voici 2 à combiner : épargne retraite + investissement locatif traditionnel ;
• Les versements sur un PER permettent de réduire son revenu imposable selon sa tranche marginale d’imposition ;
• L’investissement locatif au régime réel (nue ou meublée) permet d’amortir, créer un déficit foncier ou déduire des charges ;
• Une stratégie bien optimisée peut générer jusqu’à 10 % d’économie d’impôt sur les revenus annuels.

 

Quelle économie d’impôt peut-on viser grâce au PER ?

Le Plan d’Épargne Retraite (PER) est (à la base) un produit d’épargne destiné à préparer la retraite. Mais un de ses atouts majeurs, c’est qu’il permet aussi de défiscaliser, dès aujourd’hui.

Chaque versement effectué sur votre PER est déductible de votre revenu imposable, dans la limite de votre plafond d’épargne retraite. Plus votre tranche marginale d’imposition (TMI) est élevée, plus le gain fiscal est intéressant.

Par exemple, si vous vous situez dans une TMI de 30 % et que vous versez 5 000 € sur votre PER, vous pourrez déduire 1 500 € de vos impôts l’année prochaine (5 000 x 30 %). Ce qui, en soi, n’est pas négligeable.

Cependant, on regrette deux aspects caractéristiques au PER qui font qu’il ne peut pas se suffire à lui-même comme option de défiscalisation : 

1. Cet argent investi est bloqué jusqu’à la retraite (sauf cas exceptionnels : achat de la résidence principale, invalidité, décès du conjoint, etc.). 
2. Le capital ou la rente sont soumis à l’impôt à la retraite (moins élevé que pendant la période d’activité cela dit).

Quelle économie d’impôt peut-on viser grâce à un investissement locatif ?

Plusieurs régimes vous permettent de défiscaliser grâce à un investissement locatif.

Nous avons décidé d’évoquer les méthodes les plus simples pour défiscaliser, donc on ne parlera pas des dispositifs de défiscalisation qui peuvent être (parfois) contraignants.

Ici, on s’intéresse aux mécanismes généraux : le déficit foncier et la location meublée (LMNP ou LMP).

Notez que ces options de défiscalisation ne concernent que les régimes “au réel” (et non les régimes “micro” qui ouvrent droit à un abattement forfaitaire).

💡Lire aussi : Nouvelle proposition de loi sur les plus-values immobilières

Le déficit foncier en cas de location nue

Si les charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…) dépassent les loyers que vous encaissez dans l’année, on parle de déficit foncier. 

Ce déficit peut alors être imputé sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (ou plus en cas de rénovation énergétique qui ouvre droit au doublement du déficit foncier).

Par exemple, si vous réalisez 20 000 € de travaux sur un appartement loué 8 000 € par an, vous pouvez déclarer un déficit foncier de 12 000 €. Dans ce cas : 

• Vous ne paierez pas de fiscalité sur vos 8 000 € de loyers ;
• En plus, vous pourrez déduire 4 000 € de votre revenu imposable. 

Autrement dit, en plus du fait que cette année là vous ne paierez pas d’impôt sur vos revenus locatifs, vous pourrez économiser 1 200 € d’impôts sur votre fiscalité globale (4000 x 30 %). Si, admettons, les autres années, vos revenus locatifs généraient environ 1500 € d’impôt, on parle donc d’une économie totale de 2 700 € d’impôt l’année des travaux.

Les déductions fiscales en location meublée

L’économie d’impôt en LMNP

Si vous percevez moins de 23 000 € de loyers / an issus de la location meublée, vous pouvez bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Au réel, vous pouvez déduire vos charges locatives, mais surtout amortir le bien et le mobilier (ce qui permet de réduire, voire souvent d’annuler la fiscalité de vos loyers).

Prenons l’exemple d’un studio acheté 120 000 € et amorti sur 30 ans (soit 4 000 €/an). Si vous percevez 6 000 € de loyers et déclarez 5 000 € de charges + amortissements, votre revenu imposable retombe à 1 000 €.

Vous serez donc imposés sur 1 000 € au lieu de 6 000 € (pour vos revenus locatifs en meublé), ce qui représente une économie de près de 1 500 € pour une TMI à 30 %.

Néanmoins, on regrette la nouvelle réforme sur la réintégration des amortissements en location meublée qui, dans certains cas, se répercutent sur la plus-value au moment de la revente.

L’économie d’impôt en LMP

Enfin, si vos revenus locatifs issus de la location meublée sont supérieurs à 23 000 € par an (ou qu’ils représentent plus de la moitié des revenus de votre foyer), vous devrez opter pour le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Dans ce cas, vous aurez d’autres avantages :

• Le déficit sera imputable sur votre revenu global (ce qui n’est pas le cas en LMNP car il ne vient en déduction que des revenus BIC) ;
  
  
• Le régime de plus-values professionnelles à la revente est plus intéressant.

💡Lire aussi : Vaut-il mieux investir dans un immeuble de rapport ou dans des appartements séparés ?

Quelle stratégie de défiscalisation simple pour 2026 ?

Vous l’avez compris, nous avons retenu deux méthodes simples pour vous aider à payer moins d’impôts en 2026 : 

• Le PER pour réduire vos impôts tout en préparant votre retraite en épargnant régulièrement ;
  
  
• L’immobilier locatif stratégique au réel, pour générer des revenus complémentaires sans fiscalité et, dans le meilleur des cas, réduire en plus la fiscalité de vos revenus d’activité.

En d’autres termes, pour optimiser tous les volets patrimoniaux, nous vous recommandons de profiter du meilleur de ces deux stratégies.

Ainsi, vous profitez d’un revenu complémentaire à moyen ou long terme et pouvez bénéficier de réductions d’impôts attractives l’année suivante.

Dans l’idéal, il convient de mettre en place un versement régulier vers un contrat d’épargne retraite individuel et d’investir dans un bien immobilier à rénover pour activer tous les leviers fiscaux.