Nouvelle proposition de loi sur les plus-values immobilières

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Une proposition de loi prévoit de ramener à 10 ans la durée de détention qui active l'exonération totale sur les plus-values ;
• Cette mesure envoie un signal très fort sur l’importance des bailleurs pour l’équilibre du marché ;
• Le texte prévoit aussi d’assouplir l’interdiction de louer les logements énergivores ;
• La proposition déposée le 13 mai 2025 doit encore être débattue à l’Assemblée nationale, mais présage des changements positifs pour les bailleurs.

Une fiscalité jugée trop dissuasive

Actuellement, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier (hors résidence principale) est soumise à une double imposition  :

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
  
  
• 17,2 % de prélèvements sociaux.

Cette taxation représente une charge fiscale totale de 36,2 %. 

Néanmoins, avant l'application de ces taxes, le vendeur peut bénéficier d’abattements progressifs selon la durée de détention du bien.

Actuellement, l’exonération totale d’impôt sur le revenu intervient après 22 ans, et celle des prélèvements sociaux après 30 ans.

Tout le problème est là : cette durée particulièrement longue freine bon nombre de propriétaires à vendre leurs biens. Pour éviter cette taxe, beaucoup choisissent de les conserver plutôt que d’alourdir leur fiscalité.

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Un retour en arrière…

Pour rappel, jusqu’en 2012, l’exonération totale était acquise au bout de 15 ans. C’est à cette époque qu’une réforme menée sous le gouvernement de François Fillon a prolongé ce délai. 

Mais cette évolution a été jugée contre-productive par certains parlementaires…

Dans l’exposé des motifs de sa proposition de loi, Éric Ciotti pointe du doigt les effets négatifs de cette réforme sur le marché immobilier : selon lui, elle « incite les propriétaires à garder leurs biens, ce qui réduit l’offre disponible à la vente ». 

Résultat : des freins à la mobilité résidentielle et une raréfaction des biens en vente.

La nouvelle mesure proposée ramènerait la durée d’exonération totale à 10 ans, pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Un levier pour relancer le marché

L’objectif de cette proposition de loi est clair : relancer le secteur du logement.

En facilitant la sortie des biens immobiliers détenus de longue date, cette réforme pourrait :

• Stimuler les transactions ;
  
  
• Favoriser la mobilité des ménages,
  
  
• Inciter à réinvestir dans des projets neufs ou rénovés.
  
  

Ce projet tombe dans un contexte immobilier plutôt tendu, marqué par la fin du dispositif Pinel, une règlementation qui se durcit et une forte demande locative. 

Un assouplissement possible concernant la location des passoires thermiques

Mais la proposition de loi ne s’arrête pas à la fiscalité. Elle inclut également un volet sur l’interdiction de location des logements énergivores.

Une proposition encore incertaine

Le texte déposé à l’Assemblée nationale le 13 mai 2025, devra encore passer l’étape de l’examen parlementaire. Il n’a pour l’instant qu’un statut de proposition de loi et devra faire l’objet de débats avant toute adoption.

Aussi, si la réforme devait entrer en vigueur, ce ne serait pas avant le 1er janvier 2026, selon les souhaits exprimés par le député.

Un signal en direction des bailleurs

Avec cette proposition, Éric Ciotti envoie un message clair aux investisseurs et propriétaires bailleurs : leur rôle dans l’écosystème du logement doit être reconnu, et la fiscalité pourrait évoluer dans leur intérêt. Cette reconnaissance intervient alors même que le statut du bailleur privé fait l’objet de réflexions au niveau national, dans le but de mieux encadrer, valoriser et sécuriser l’investissement locatif.

Le soutien de l’investissement privé est plus que tout à l’ordre du jour : plusieurs leviers sont aujourd’hui explorés pour reconstruire un climat de confiance entre l’État, les collectivités et les propriétaires bailleurs.