Vaut-il mieux investir dans un immeuble de rapport ou dans des appartements séparés ?

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• L’immeuble de rapport permet une économie sur les charges de copropriété, les frais de notaire, une gestion centralisée et globalement une meilleure rentabilité nette ;
• Mais la stratégie de l’immeuble de rapport nécessite souvent une capacité financière importante, et une concentration du risque locatif ;
• Les appartements séparés permettent une diversification géographique, une revente plus flexible et des investissements progressifs dans le temps ;
• Cette option entraîne toutefois plus de frais de notaire, des charges de copropriété non récupérables et une gestion plus complexe en cas de dispersion.

 

Les avantages et les inconvénients de l’immeuble de rapport

Les avantages de l’immeuble de rapport

Le principal atout de l’immeuble de rapport est l’absence de charges de copropriété et de frais de syndic, ce qui réduit donc les dépenses récurrentes. 

Les frais de notaire sont aussi optimisés : pour un seul achat d’envergure, leur pourcentage diminue par rapport à plusieurs petites acquisitions séparées. 

Côté travaux, la centralisation permet de réaliser des économies d’échelle et de négocier plus facilement avec les artisans. La gestion est aussi simplifiée, puisque tous les logements sont regroupés dans un même bâtiment, ce qui facilite les visites, les interventions techniques et le suivi administratif. 

Enfin, l’achat d’un immeuble est souvent plus efficient : un seul dossier bancaire, une seule signature chez le notaire, et plusieurs lots acquis d’un coup.

Les inconvénients de l’immeuble de rapport

En revanche, nous ne voyons pas que des avantages à investir dans un immeuble de rapport. Investir dans un immeuble nécessite un capital ou une capacité d’emprunt plus importants, ce qui limite l’accès à ce type de projet. 

On doit aussi avoir conscience que l’immeuble de rapport concentre le risque locatif : si le quartier perd en attractivité, c’est l’ensemble des logements qui en pâti. 

De plus, vous devenez responsable de la totalité du bâti, y compris les éléments coûteux comme la toiture, la structure et toutes les parties communes. 

Mine de rien, ces postes peuvent engendrer des dépenses importantes en cas de travaux imprévus. Cet aspect nécessite aussi une inspection très rigoureuse avant l’achat.

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Acheter plusieurs appartements séparés : une stratégie à privilégier ?

Tous les experts vous le diront, la première force de cette stratégie est la diversification géographique. En répartissant vos biens dans différentes villes ou quartiers, vous limitez l’impact d’un éventuel ralentissement économique local. 

La revente est également plus flexible : il est facile de céder un ou deux lots en cas de besoin de liquidités, sans devoir se séparer de tout son patrimoine. 

Cette approche permet aussi d’investir progressivement, en étalant les achats dans le temps, ce qui réduit la pression financière et permet d’adapter plus facilement votre situation personnelle aux opportunités du marché.

En revanche, comme vous pouvez vous en douter, cette option entraîne des frais de notaire plus élevés, car chaque transaction est indépendante. 

Les charges de copropriété qui ne sont pas facturables au locataire (frais de syndic, assurance du bâtiment, etc.), viennent aussi réduire la rentabilité. 

Enfin, la gestion se complique lorsque les biens sont dispersés : déplacements plus fréquents, interventions multiples et suivi administratif moins centralisé. Dans ce cas, nous vous recommandons un unique interlocuteur pour gérer l’ensemble de vos biens locatifs : c’est par exemple ce que propose notre offre de gestion locative multi-propriétaire. 

Immeuble de rapport ou appartements séparés : le comparatif concret 

Pour évaluer concrètement la différence entre un immeuble de rapport et plusieurs appartements séparés, prenons un exemple avec un budget d’achat de 300 000 €.

Cas n°1 : immeuble de rapport

Un seul acte d’achat réduit les frais de notaire proportionnellement. À 7,5 % du prix, ils s’élèvent à environ 22 500 €, pour un prix de revient total de 322 500 €. Supposons que cet immeuble génère 29 000 € de loyers annuels (rendement brut : 9 %).

•  Taxe foncière : 2 200 €
• Assurance PNO : 400 €
• Gestion locative : 2 400 €

• Loyers nets = 29 000 € - (2 200 € + 400 € + 2 400 €) = 24 000 €
• Rentabilité nette = 24 000 € ÷ 322 500 € = 7,44 %

• En fiscalité optimisée, on peut viser environ 7,2 % net-net.

Cas n°2 : plusieurs appartements séparés

Imaginons maintenant l’achat de 3 T2 à 90 000 € et 2 studios à 65 000 €. Les frais de notaire, plus élevés proportionnellement sur les petits lots, totalisent environ 28 200 €, pour un prix de revient de 328 200 €.
Ces biens rapportent 27 000 € de loyers annuels (rendement brut : 8,22 %).

• Taxe foncière : 2 400 €
• Charges de copro non récupérables : 350 € × 5 logements = 1 750 €
• Gestion locative : 2 400 €

• Loyers nets = 27 000 € - (2 400 € + 1 750 € + 2 400 €) = 20 450 €
• Rentabilité nette = 20 450 € ÷ 328 200 € = 6,23 %

• En fiscalité optimisée, on peut descendre autour de 6,0 % net-net.

Avec ces paramètres, l’immeuble de rapport offre 1,21 point de rentabilité nette en plus que les appartements séparés. Sur 20 ans, cette différence représente plus de 100 000 € de revenus supplémentaires, hors plus-values potentielles.

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Conclusion

La véritable information à retenir, c’est qu’il existe une option adaptée à chaque profil d’investisseur : 

• L’immeuble de rapport est à privilégier si vous recherchez un rendement élevé et que vous disposez d’une bonne capacité de financement pour concentrer votre investissement sur un seul emplacement.
• Mais si vous privilégiez la diversification géographique, la flexibilité de revente et la possibilité d’acheter progressivement, il vaudra mieux opter pour l’investissement dans des biens séparés.