Dans quels cas faut-il éviter de louer en meublé ?

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Si la location meublée peut sembler être une “évidence fiscale”, avant de louer à moindre taxe, on veut quand même louer tout court ;
• Louer une maison familiale meublée est souvent inadapté aux attentes des familles qui ont déjà leurs meubles ;
• Autre contrainte en location meublée : la rotation des locataires. Dans ce cas, privilégier la gestion locative pour limiter les contraintes ; 
• Les meublés de tourisme deviennent risqués dans certaines zones soumises à des restrictions municipales.

 

Faut-il louer meublé ou non ?

Au-delà des considérations fiscales , la location meublée impacte directement votre rentabilité locative, la demande et votre charge de travail au quotidien.

Certes, louer meublé offre des avantages indéniables : loyers plus élevés, fiscalité potentiellement attractive et une cible de locataires spécifique. Mais une chose est sûre, la location meublée ne convient pas à tous les profils de propriétaires ni à tous les types de biens.

Plusieurs question à se poser avant de faire un choix entre location meublée ou location nue :

• Quel type de bien louez-vous ?
• Dans quelle zone géographique se situe-t-il ?
• Qui sont vos locataires potentiels et quelles sont leurs attentes réelles ?
• Disposez-vous du temps nécessaire pour gérer les contraintes spécifiques du meublé ?
• Enfin, êtes-vous prêt à naviguer dans un cadre réglementaire de plus en plus strict ?

Vous louez une maison familiale hors zone tendue

La plupart des familles qui cherchent à louer une maison possèdent déjà leurs meubles. Elles veulent les installer selon leurs goûts, peindre, personnaliser les espaces. 

Aussi, si vous souhaitez mettre en location une maison de 4 pièces, vous devrez vous adapter aux attentes de votre cible de locataire principale : les familles. Hors zone tendue, imposer un mobilier dans une grande maison crée un frein à la location. 

Dans ce contexte, vous risquez de mettre du temps à louer (ou de ne jamais louer du tout) et de subir des périodes de vacances locatives plus élevées.

Si réellement vous souhaitez rester en meublé, il peut être préférable de reconsidérer votre stratégie et d’opter pour une colocation d’étudiants ou de jeunes actifs.

Néanmoins, ce modèle n’est viable que si la localisation s’y prête : proximité d’universités, transports, services, bons potentiels de demande collective. 

En dehors de ce scénario, il est préférable d’opter pour de la location nue afin d’attirer un plus large panel de locataires.

Vous n’avez pas le temps de gérer la rotation locative

La location meublée a aussi les défauts de ses plus grandes qualités. Ce sont des logements “prêts à habiter”, donc des contrats plus courts (même en location longue durée).

Ce qui implique plus de gestion locative pour assurer la rotation des propriétaires.

À chaque changement de locataire, vous devrez vérifier le mobilier, remettre à neuf les pièces, réparer ou remplacer ce qui est usé, gérer les états des lieux d’entrée et de sortie, coordonner les prestataires (ménage, réparation, dépannage).

Sans compter les délais de remise en état nécessaire entre chaque locataire.

Ainsi, si vous n’êtes pas en mesure d’assumer ces contraintes, deux solutions s’offrent à vous :

• Opter pour de la location meublée ;
• Ou déléguer la gestion locative de votre bien à une agence spécialisée pour déléguer cette tâche (à noter que les frais de gestion locative sont déductibles des impôts).

Vous visez la location touristique en zone règlementée

Depuis la loi Le Meur (adoptée fin 2024), les communes disposent de nouveaux leviers pour freiner le développement des meublés de tourisme en zones tendues.

Dans certaines villes, le nombre de meublés touristiques autorisés est désormais plafonné. 

Les maires peuvent réserver des secteurs du plan local d’urbanisme à l’habitation, limiter la durée maximale de location pour les résidences principales à 90 jours par an (contre 120 auparavant) et imposer des quotas dans les quartiers denses. 

Par ailleurs, louer un logement en meublé touristique est désormais assimilé à un “changement d’usage”, ce qui peut nécessiter une autorisation administrative auprès de la commune, voire une compensation (par exemple, proposer un autre logement à la location longue durée) dans certaines agglomérations.

Enfin, si vous choisissez de faire de la location uniquement pour des raisons fiscales, vous devrez rester attentifs aux changements règlementaires. Surtout si vous avez opté pour le micro-bic en location touristique.

Depuis 2025, les abattements fiscaux sont moins favorables pour les meublés de tourisme non classés (30 % au lieu de 50 %). Dans ces cas-là, la location meublée n’est donc plus une motivation suffisante.