Tout sur la colocation à bail unique

Tout sur la colocation à bail unique

Imodirect vous explique tout sur la colocation à bail unique.

Aujourd’hui, la colocation constitue un mode de vie pour certains locataires. En effet dans le contexte économique actuel, cette solution leur offre la possibilité de minimiser les coûts (loyers, charges locatives, consommation énergétique, assurance habitation…) tout en bénéficiant d’une surface de vie plus importante. Longtemps assimilés aux étudiants, la colocation trouve aussi un public chez les actifs, les familles et même les retraités. Elle entraîne naturellement des conséquences sur le plan juridique. Ce post d'Imodirect sur la gestion locative vous explique tout sur la colocation à bail unique.

Quels avantages pour les bailleurs?

De leur côté, les bailleurs y trouvent également des intérêts : addition des revenus de chaque colocataire via la clause de solidarité, multiplication des candidats à la location, réduction des temps de vacance, périodes de location étendues…   

Colocation et Loi ALUR

La loi ALUR définie la colocation comme «la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un Pacte Civil de Solidarité (PACS) au moment de la conclusion initiale du contrat.»

Colocation à bail unique, comment ça marche?

La colocation à bail unique suppose au moins trois contractants : le bailleur et deux colocataires.  Un lien juridique existe alors entre le bailleur et les colocataires, ainsi qu’entre les colocataires eux-mêmes. Chacune des parties signe le même bail en autant d'exemplaires que de co-contractants. Les colocataires disposent alors des mêmes droits et obligations à l'égard du bailleur. 

Tous les signataires doivent prendre connaissance des dispositions contractuelles relatives à la colocation avant de s'engager :

Les cautions 

Le bailleur peut demander une ou plusieurs caution(s) solidaire(s) de l'ensemble de la colocation. Le cas échéant, l'acte de cautionnement doit préciser le nom du colocataire pour lequel le départ mettra fin à son engagement. Sans cette clause, le cautionnement sera considéré comme nul.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie peut être demandé par le bailleur aux colocataires. Il est ne peut pas être supérieur à un mois pour les logements vides et deux mois pour les meublés. Il est exigible dès la signature du bail. Sa restitution au dernier colocataire doit avoir lieu dans le délai d'un mois suivant la remise des clés (si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d’entrée) et deux mois (si tel n'est pas le cas).  Un locataire sortant en cours de bail ne peut pas prétendre à récupérer sa quote-part auprès du bailleur car le contrat se poursuit. En pratique, il s'agit d'un arrangement entre locataire sortant et locataire(s) restant(s). Si tel est le cas, il est conseillé de faire un constat des lieux entre colocataires comportant d’éventuelles retenues suite à des dégradations causées par le sortant.

L'Assurance Multirisque Habitation (MRH)

Les colocataires sont dans l'obligation d'y souscrire et d'en informer le bailleur. Ils peuvent souscrire un contrat collectif mentionnant les noms de tous les colocataires assurés, ou souscrire chacun un contrat d'assurance à son nom. Il est aussi possible de prévoir une clause dans le bail prévoyant que le bailleur souscrive à l'assurance MRH pour les colocataires, le coût sera alors récupérable sur les charges locatives. Cette solution protège le bailleur d'un éventuel défaut d'assurance des locataires.

Le paiement des loyers et charges

Il est fortement conseillé d'inclure une clause de solidarité entre les colocataires dans le contrat de location. Elle aura pour effet de les rendre solidaires du paiement. Si un ou plusieurs colocataires ne règlent pas loyer et charges, tous les colocataires sont redevables. Le bailleur pourra alors poursuivre l'intégralité des cautions et des colocataires (y compris celui ou ceux qui ont réglé leur « quote-part »). Ce ou ces derniers se retourneront  le cas échéant contre les débiteurs.

Les aides aux logements

Chaque colocataire, sous réserve de remplir les conditions demandées, devra faire sa demande et pourra bénéficier, au prorata de sa part de loyer, d'aides au logement.

La fin du bail

Si tous les colocataires donnent leur congé en même temps, le bail prend fin à la fin du préavis de départ. Si un colocataire souhaite donner congé, il n'a pas à en demander l'autorisation aux autres. Ce départ ne met pas fin au bail. Le congé doit être envoyé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par acte d'huissier de justice). Il n'est pas nécessaire de rédiger un nouveau bail. Si un nouveau colocataire est accepté par le bailleur, alors un avenant au bail est obligatoire. 

Bail avec ou sans clause de solidarité

ATTENTION : le bailleur ne peut pas imposer un colocataire sans l'accord des locataires en place.

En matière de loyer, si le bail prévoit une clause de solidarité :

  • - pour les baux conclus avant le 27 mars 2014 (et non encore reconduits) : le colocataire sortant reste redevable des loyers et charges jusqu’à la date de reconduction du bail.
  • - pour les baux conclus à partir du 27 mars 2014 ou renouvelés depuis le 8 Août 2015 : le colocataire sorti reste solidaire au plus tard 6 mois à compter de l'expiration du préavis de départ, sauf si un autre colocataire le remplace. 

Si le bail ne prévoit pas de clause de solidarité, les obligations du locataire sortant s'éteignent à la fin du préavis.

Le congé donné par le bailleur

En l'absence de clause de solidarité, le bailleur devra envoyer le congé par lettre recommandé avec accusé de réception ou par acte d'huissier de justice à chaque colocataire. En présence d'une telle clause au bail, un seul colocataire aura à en être notifié mais il est recommandé de l'adresser à tous les locataires présents au bail.

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