Investissement locatif : faut-il acheter neuf ou ancien en 2025?

Sommaire

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

Le neuf perd en attractivité en 2025 : prix élevés, chantiers longs, fin du Pinel et exclusion du PTZ au locatif ;
L’ancien, moins cher à l’achat, offre plus d’aides et de leviers fiscaux ;
Le dispositif Denormandie est prolongé jusqu’en 2027 ;
L’ancien offre une meilleure rentabilité après travaux, mais implique tout de même d'aller au bout du projet.

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En 2025, investir dans l’immobilier locatif offre un double avantage financier : à la fois en termes de valorisation patrimoniale et de distribution de revenus. Mais face aux changements réglementaires, fiscaux et aux incertitudes mondiales, les investisseurs ne savent plus sur quel pied danser : vaut-il mieux investir dans un bien neuf ou ancien à rénover ? On vous aide à y voir plus clair.

Acheter dans l’immobilier neuf : confort et conformité assurés

Acquérir un bien immobilier neuf offre plusieurs atouts si vous projetez de le louer.

La performance énergétique pour louer mieux

Les logements neufs respectent les dernières normes environnementales, et dans tous les cas, ils garantissent un excellent niveau de performance énergétique.

Idéal pour séduire vos locataires et proposer un loyer qui se situe dans la fourchette haute du marché.

Des frais en moins sur l’opération

Autre avantage en faveur des biens neufs : ils profitent de frais de notaire réduits (2 à 3 % du prix d'achat, contre 7 à 8 % dans l'ancien).

Toutefois, si vous louez sous le régime du LMNP ou en SCI, ces frais peuvent être amortis et donc réduire votre fiscalité (dans le neuf ou dans l'ancien).

De plus, les biens neufs nécessitent peu, voire pas de travaux à court terme : dans le cadre d’un investissement locatif, il s’agit d’une charge mentale et de frais en moins.

Néanmoins, le coût au mètre carré est souvent plus élevé dans le neuf, ce qui réduit le rendement locatif global de l’opération.

💡 Bon à savoir

Depuis le 1er janvier 2025, il n'est plus possible de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel pour de nouveaux investissements dans le neuf. Un changement réglementaire qui réduit considérablement l’attractivité du neuf pour l'investissement locatif.

L’immobilier ancien à rénover : un meilleur potentiel de valorisation

Comme vous vous en doutez, les biens anciens sont souvent moins chers à l'achat.

Et grâce aux aides et incitations à la rénovation énergétique, ils offrent un meilleur potentiel de valorisation en 2025.

Les dispositifs fiscaux dans l’ancien

Par exemple, le dispositif fiscal Denormandie est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. Il peut vous offrir jusqu’à 21 % de déduction d’impôt pour l'achat d'un bien ancien avec travaux.

En parallèle, le déficit foncier est particulièrement avantageux en 2025 grâce au doublement du plafond. Ce mécanisme exceptionnel peut vous permettre d’éliminer toute fiscalité sur vos revenus locatifs, mais aussi de réduire votre revenu global imposable (accessible pour des travaux réalisés avant le 31 décembre 2025).

Les aides à la rénovation énergétique : un levier de valorisation

En investissant dans l’immobilier locatif ancien, vous pouvez bénéficier des aides à la rénovation énergétique.

MaPrimeRénov' finance par exemple jusqu'à 90 % des travaux selon les revenus et le gain énergétique.

Aussi, l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) peut vous permettre d’emprunter jusqu’à 50 000 euros sans intérêt pour une rénovation globale.

Enfin, certaines communes offrent une exonération partielle ou totale de la taxe foncière pour les logements rénovés énergétiquement (comme les logements neufs d’ailleurs).

📢 Aller au bout du projet !

Si vous vous lancez dans l’achat d’un logement ancien à rénover, il faudra vous faire accompagner par des experts, ou vous armer de patience. L’objectif est bien entendu d’aller au bout des rénovations pour maximiser le retour sur investissement de votre projet. Dans le cadre de votre gestion locative, nous vous accompagnons et ne prenons aucune commission sur vos travaux.

D’autant plus que le calendrier d’interdiction à la location veille au grain : depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de louer des logements classés G. Les classes F et E seront elles aussi concernées respectivement en 2028 et 2034.

📢 Lire aussi : Que comprend la gestion locative ?

Investissement locatif neuf ou ancien : l’étude comparative

Critère	Immobilier neuf	Immobilier ancien avec travaux
Prix d'achat	Plus cher	Moins cher, mais équivalent avec travaux
Frais de notaire	Moins chers (2-3 %)	Plus chers (7-8 %)
Travaux	Pas de travaux	Rénovation énergétique indispensable
Dispositifs fiscaux	Fin du Pinel en 2025, déficit foncier, LMNP	Loi Denormandie, déficit foncier, LMNP
Aides de l’État	PTZ non éligible aux investissements locatifs	MaPrimeRénov', éco-PTZ
Rentabilité brute	Moins élevée	Potentiellement plus élevée après travaux

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Rédigé par Lisa Barbosa

Après 15 ans d’expérience en investissements immobiliers et financiers, Lisa Barbosa a rejoint l’équipe éditoriale d’Imodirect en tant que rédactrice web. Elle analyse les tendances de marché et les meilleures stratégies immobilières.