Faut-il encore investir en pierre-papier en 2026 ?

Un rendement réel inférieur au taux de distribution

La plupart des épargnants qui cherchent à comparer la rentabilité d'un appartement avec celle d'une SCPI évoquent le taux de distribution.

En 2025, le taux de distribution moyen des SCPI a atteint 4,9 % en moyenne.

Le problème, c'est que sur la même année, le prix moyen des parts de SCPI a reculé de 3,45 %.

La performance globale des SCPI (les revenus versés, moins la dépréciation du capital) n'a donc atteint que 1,5 %, selon l'ASPIM, l'association qui représente le secteur.

Prenons un exemple avec 50 000 € investis dans une SCPI moyenne :

• Revenus distribués sur l'année : environ 2 450 €.
• Baisse de la valeur des parts : environ - 1 725 €.
• Gain réel : 725 €, soit 1,45 %.

C'est sans évoquer la fiscalité des revenus fonciers, qui s'applique aussi aux revenus de SCPI.

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Crise des bureaux et de liquidité 

La véritable difficulté provient surtout de la crise des bureaux.

Les écarts entre SCPI sont d'ailleurs devenus considérables :

• Les SCPI diversifiées ont affiché une performance globale de + 6,3 % en 2025 ;
• Celles à prépondérance bureaux sont tombées à - 0,3 %.

Autrement dit, la moyenne de 1,5 % ne correspond à presque aucune SCPI réelle. Certaines ont très bien tenu, d'autres ont détruit du capital.

À cela s'ajoute un second problème, qui s'intensifie : la liquidité. Quand on investit en SCPI, on ne peut pas entrer et sortir quand on veut.

Fin 2025, les demandes de retrait non satisfaites représentaient environ 2,8 milliards d'euros, soit 3,1 % de la capitalisation du secteur.

Autrement dit, si personne ne veut racheter vos parts, vous ne pouvez pas récupérer votre argent.

Comment bien choisir sa SCPI en 2026 ?

Les SCPI restent une bonne solution de diversification. Mais elles ne sont plus aussi attractives qu'il y a cinq ans.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. C'est pourquoi, avant de signer et au-delà des chiffres de rentabilité, il est recommandé de vérifier :

• Le taux de performance globale, qui intègre le taux de distribution ET la variation du prix des parts ;
• Le taux d'occupation financier (quelle part des loyers est réellement encaissée) ;
• Le niveau d'endettement de la SCPI ;
• Le volume de parts en attente de retrait (l'indicateur de liquidité le plus parlant) ;
• La diversification sectorielle et géographique du patrimoine (sauf si vous ciblez volontairement un marché) ;
• Le prix de la part comparé à la valeur de reconstitution du patrimoine, qui indique si vous achetez au-dessus ou en dessous de la valeur réelle des immeubles.

Enfin, il faut garder en tête que la pierre-papier est un placement long terme, qui impose d'immobiliser votre argent sept à huit ans minimum.