Pierre papier VS investissement locatif en direct : comment choisir ?

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Le rendement est globalement comparable, mais plus stable et contrôlable en direct qu’avec des SCPI à performance variable ;
• L’immobilier en direct concentre les risques, mais ils peuvent être couverts, contrairement aux SCPI où le risque dépend des choix du gestionnaire ;
• L’investisseur garde la main sur ses décisions en direct ;.
• La valorisation patrimoniale des SCPI est en baisse ces 2 dernières années.

 

Le rendement : similaire au global, mais très variable pour la pierre papier

Le rendement d’un bien immobilier détenu en direct correspond aux loyers perçus, auxquels s’ajoute éventuellement une plus-value en cas de revente. 

Les loyers bruts sont généralement estimés entre 3 % et 6 % de la valeur du bien, selon les situations, le projet et la localisation.

Du côté de la pierre papier, prenons par exemple l’exemple des SCPI, le rendement prend la forme de dividendes issus des loyers collectés par la société de gestion. Ils vous sont versés de manière trimestrielle (et parfois mensuelle, mais plus rarement).

Ces 10 dernières années, les SCPI ont affiché un taux de distribution moyen légèrement supérieur à 4 % selon l’ASPIM.

Source : ASPIM

Mais il faut avoir conscience que d’une SCPI à l’autre, les taux de distribution varient beaucoup (selon la stratégie et les frais).

Le risque : concentré pour l’immobilier traditionnel, mais plus maîtrisé

Le risque principal quand vous achetez un bien immobilier en direct, c’est la concentration du revenu locatif sur un seul bien. Si le logement reste vacant ou si le locataire ne paie pas, l’opération n’est pas rentable. Mais désormais, ce risque disparaît grâce à une garantie des loyers impayés.

À cela s’ajoutent d’autres risques locatifs qui se concentrent sur un seul et même bien : dégradations du logement, évolutions réglementaires (encadrement des loyers, normes énergétiques) ou encore fluctuations du marché local qui influencent la valeur du bien. 

Du côté de la pierre papier, le risque locatif est réparti sur un grand nombre d’actifs et de locataires. Une défaillance isolée n’a que très peu d’impact sur la performance globale du portefeuille. Mais avec la pierre papier, le véritable risque repose sur la capacité de la société de gestion à faire des bons choix d’investissement pour maintenir les revenus locatifs sur le long terme.

Les fonds immobiliers comme les SCPI restent soumises aux cycles immobiliers. De plus, la liquidité des parts peut parfois être limitée, notamment en cas de baisse de la demande.

Ainsi, si vous voulez vendre vos parts, vous n’êtes pas toujours certain de les récupérer dans l’immédiat. 

 Au 31 mars 2025, 2,25 milliards d’euros de parts de SCPI restaient en attente de remboursement après une demande de rachat.

La gestion : peu contraignante en cas de gestion déléguée

Dans le cadre d’un achat immobilier classique, la gestion vous incombe si vous faites le choix d’une gestion autonome. Vous devez rechercher des locataires, rédiger les baux, encaisser les loyers et suivre les éventuels impayés. Cependant, de nombreux bailleurs délèguent désormais la gestion locative de leur bien et n’ont plus à se soucier de ces contraintes.

Du côté de la pierre papier, la gestion est confiée à une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Cette société sélectionne les biens, gère les baux, encaisse les loyers, réalise les travaux nécessaires et décide des arbitrages en fonction de la stratégie du portefeuille.

Cependant, en investissant dans des SCPI, vous ne participez pas aux décisions d’investissement et êtes contraint d’accepter les hausses ou les baisses de distribution de loyer (qui peuvent résulter de surfaces non louées pendant un certain temps).

La valorisation patrimoniale

La valeur d’un bien immobilier détenu en direct évolue selon le marché local, l’attractivité du quartier et l’état du logement. Une revente peut générer une plus-value, mais elle dépend du cycle immobilier au moment de la transaction.

La valorisation des parts de SCPI dépend de la valeur de tous les actifs détenus par la société de gestion et de son arbitrage entre acquisitions et ventes. Les parts peuvent prendre de la valeur, ou en perdre très rapidement d’une année à l’autre.

Si vous investissez en SCPI, vous pouvez suivre l’évolution de la valeur du portefeuille grâce aux communications régulières de la société de gestion.

Mais ces 2 dernières années, même si les distributions de loyers se maintiennent pour les SCPI, le prix des parts est en baisse (donc la valeur des patrimoines diminue). Autrement dit, dans la majorité des cas, si vous aviez acheté des parts en 2022 et que vous souhaitiez les revendre en 2024, elles auraient perdu en valeur.

Néanmoins, il s’agit d’une moyenne et ces données sont très variables d’une SCPI à l’autre.

Source : ASPIM

Conclusion

Au terme de cette comparaison, on constate que l’investissement immobilier en direct et les SCPI répondent à des logiques différentes :

• L’investissement en direct repose sur la détention d’un bien tangible, exposé aux aléas d’un marché local, mais qui peut être transmis et valorisé à long terme. 
• La pierre papier est un placement collectif, plus diversifié, mais dépendant de la qualité de la gestion et de la liquidité des parts.

Contrairement à ce que certains pensent, les SCPI ne remplacent pas l’investissement locatif en direct. Elles offrent une autre manière d’accéder au marché immobilier et peuvent constituer un outil complémentaire.

De plus, elles ne sont pas moins contraignantes, ni moins risqués si le bailleur sait utiliser des options comme la garantie des loyers impayés ou la gestion locative déléguée.