Les performances de l’immobilier sur 40 ans

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• L’immobilier est une valeur refuge et les chiffres d’une étude de l’IEF le prouvent noir sur blanc ;
• Sur 40 ans, l’immobilier a surperformé de nombreux placements avec des rendements annuels moyens entre 7,5 % et 10 % ;
• Les logements parisiens affichent un TRI supérieur à 10 %, et toutes les formes d’immobilier font mieux que l’inflation ;
• L’immobilier offre un couple rendement/risque plus équilibré que les actions ou les obligations.

 

Contexte : que s’est-il passé en 40 ans ?

Entre 1984 et 2024, le monde s’est transformé : globalisation financière, baisse tendancielle des taux d’intérêt, période désinflationniste, puis retour brutal de l’inflation à partir de 2021.

L’IEIF souligne que la période récente (2019–2024) a été marquée par une succession de chocs : crise sanitaire, guerre en Ukraine, crise énergétique qui ont bouleversé les équilibres macroéconomiques. Ce contexte signe la fin d’un cycle entamé dans les années 1980.

Pendant ces 40 ans, les ménages français ont conservé une forte propension à épargner : le taux d’épargne atteignait encore 18,1 % du revenu brut fin 2024. 

Une part importante de cette épargne s’est dirigée vers des produits sûrs (Livret A, LDDS ou assurance-vie) dont les encours dépassent désormais les 2 000 milliards d’euros. Mais même s’ils sont sécurisés, ces placements ont vu leurs rendements s’éroder face à l’inflation.

Des performances contrastées selon les périodes

Ces 5 dernières années (2019–2024)

La période récente a été particulièrement instable, mais n'oublions pas que l'immobilier reste un placement long terme.

Ces 5 dernières années, l’or est le placement le plus performant. Le seul à afficher un rendement à deux chiffres.

L’immobilier, quant à lui, offre des résultats plutôt hétérogènes :

• -7,3 % pour les foncières cotées, fragilisées par la remontée des taux et la dévalorisation des bureaux ;
  
  
• +6,2 % pour l’immobilier industriel, porté par la logistique et l’essor du e-commerce ;
  
  
• TRI négatif pour les logements parisiens et les bureaux, affectés par la baisse des valeurs vénales depuis 2022.
  La hausse des taux a également pesé sur les placements obligataires et l’assurance-vie, dont les rendements sont restés inférieurs à l’inflation.

Sur 15 ans (2009–2024)

Sur la durée, l’immobilier montre une remarquable stabilité. Les rendements du logement, des bureaux et des SCPI s’établissent entre 4,5 % et 5,5 % par an, ce qui confirme sa solidité sur le moyen terme.

Sur 30 ans (1994–2024)

Sur trois décennies, le logement en France et les foncières se situent autour de 10 % de performance annuelle moyenne.

Les actions conservent leur suprématie en termes de rendement pur, mais l’immobilier s’impose comme un placement régulier et tangible, capable de battre durablement l’inflation.

Sur 40 ans (1984–2024)

C’est sur la très longue période que l’immobilier révèle tout son potentiel :

• Les logements parisiens affichent un taux de rendement interne (TRI) supérieur à 10 % ;
  
  
• L’immobilier direct en France se situe entre 7,5 % et 10 % de rendement ;
  
  
• L’immobilier non coté surpasse l’assurance-vie ;
  
  
• Et tous les placements immobiliers font mieux que l’inflation.

Ainsi, malgré des phases de correction récentes, l’immobilier reste l’un des piliers de la performance patrimoniale à long terme.

Le couple rendement/risque : l’avantage structurel de l’immobilier

Au-delà des chiffres bruts, l’étude met en avant un critère essentiel : le couple rendement/risque.

L’immobilier est clairement moins volatil que les actions, et plus performant que les obligations. Il se positionne donc « à mi-chemin » entre ces deux classes d’actifs.

Sur 40 ans, les actions affichent les meilleurs rendements, mais aussi la plus forte volatilité. 

La résilience de l’immobilier s’explique par plusieurs facteurs :

• Une demande structurelle soutenue dans les grandes métropoles ;
  
  
• La rareté foncière ;
  
  
• Et le rôle protecteur de l’immobilier contre l’inflation, puisqu’il s’agit d’un actif réel dont la valeur suit l’évolution des prix.

Performance des placements immobiliers

Les cinq dernières années ont cependant révélé une fracture entre les différents segments du marché immobilier. Selon Stéphanie Galiègue, directrice générale déléguée de l’IEIF, les performances à 5 ans illustrent une forte dichotomie :

• Les bureaux, notamment en périphérie, souffrent d’une suroffre et de la transformation du travail (télétravail, flex office).
  
  
• Les foncières cotées ont subi une correction marquée.
  
  
• À l’inverse, l’immobilier industriel et logistique tire son épingle du jeu grâce à la montée du commerce en ligne et à la réorganisation des chaînes d’approvisionnement. 

Conclusion : l’enseignement des 40 dernières années

Si on devait retenir une leçon de cette étude, c’est que la durée d’investissement est la clé de la performance.  Même si les performances passées ne préjugent pas des performances futures, sur le court terme, l’immobilier peut subir des cycles baissiers.

Mais sur le long terme, il reste une valeur sûre.

Autre enseignement : la diversification patrimoniale reste très importante. Les investisseurs qui ont réparti leur patrimoine entre plusieurs classes d’actifs (actions, obligations, immobilier direct et non coté) ont pu lisser la volatilité et préserver leur pouvoir d’achat sur le long terme.