IFI : quelles sont les dettes déductibles ?

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Sont déductibles de l’IFI les prêts liés à l’achat, aux travaux, aux parts de sociétés immobilières, aux rachats de soulte et aux frais de succession ;
• Les dettes doivent être directement liées à des actifs imposables ;
• Les travaux réalisés par le locataire ne peuvent pas être pris en compte dans les dettes déductibles ;
• Au-delà de 5 millions d’euros de patrimoine taxable, une limitation s’applique si les dettes excèdent 60 % de cette valeur.

Comment est calculé l'IFI ?

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) repose sur la valeur nette de votre patrimoine immobilier au 1ᵉʳ janvier. 

L’administration fiscale additionne la valeur de tous les biens et droits immobiliers détenus, puis retranche les dettes liées à ces biens. 

Mais ce qu’il est important de préciser, c’est qu’une dette liée à un bien ne concerne pas uniquement l’acquisition. Et quand bien même, tous les prêts ne sont pas déduits de la même manière.

Les dettes déductibles de l'assiette taxable à l'IFI

Il semble donc bon de rappeler que les dettes déductibles de l’assiette taxable à l’IFI sont : 

• Les prêts liés à l’acquisition (forcément) ;
• Les prêts liés au financement de travaux (attention à bien conserver les factures) ;
• Les prêts contractés pour acquérir des parts de sociétés immobilières (au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables) ;
• Les rachats de soulte, pour ceux qui ont racheté la part d’un conjoint ;
• Mais aussi les frais de succession liés à un bien reçu en héritage (uniquement sur sa propre part, et sur ce bien spécifiquement). 

Dettes déductibles de l'IFI : les cas particuliers

S’agissant des travaux, les dépenses réalisées directement par le locataire ne sont pas déductibles.

Dans le cas d’un prêt in fine, très important : vous pouvez déduire chaque année un montant correspondant aux annuités théoriques restant à courir.

Et si vous disposez d’un patrimoine immobilier taxable supérieur à 5 millions d’euros et que les dettes représentent plus de 60 % de cette valeur, vous ne pourrez déduire que la moitié du surplus de dettes au-delà de ce seuil (sauf si vous prouvez que les prêts n’ont pas été contractés essentiellement dans un but fiscal). 

Les dettes qui ne sont pas déductibles de l'IFI

Les emprunts suivants ne sont pas déductibles de l’IFI : 

• Les prêts familiaux ;
• Les emprunts contractés uniquement pour acquérir la nue-propriété d’un bien ;
• Les prêts professionnels.