Revente avec plus-value en LMNP : la réintégration des amortissements

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Depuis février 2025, les amortissements pratiqués en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value ;
• Cette réforme augmente la plus-value imposable à la revente, donc l’impôt, mais ne remet pas en cause les avantages du LMNP ;
• L’amortissement en LMNP reste un levier fiscal très pertinent en période de location ;
• Selon les cas, la fiscalité différée reste plus avantageuse que celle de la location nue, et encore plus sur le long terme grâce aux abattements.

Rappel : qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?

L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet de déduire chaque année : 

• Une partie du coût d’acquisition du bien immobilier (hors terrain) ;
• Le prix du mobilier et des équipements.

Ce mécanisme permet de refléter leur perte de valeur au fil du temps d’un point de vue fiscal. Ces déductions s’appliquent sur plusieurs années (20 à 40 ans pour le bâti, 5 à 10 ans pour le mobilier) et réduisent fortement le bénéfice imposable tiré des loyers.

Tant que le bien est conservé, ces déductions représentent un véritable levier fiscal pour le bailleur en LMNP.

Mais avec la réforme, il faut désormais repenser les stratégies différemment.

Revente avec plus-value en LMNP : ce que la réforme change concrètement

À partir du 15 février 2025, les plus-values immobilières réalisées dans le cadre du régime LMNP doivent intégrer les amortissements déduits au cours de la détention du bien. 

Le prix d’acquisition est donc diminué de ces amortissements, ce qui augmente la plus-value imposable.

🔎Prenons un exemple pour mieux comprendre :

• Prix d’achat : 200 000 €
  
  
• Amortissements pratiqués sur 10 ans : 40 000 €
  
  
• Prix de revente : 250 000 €
  
  
• Ancien calcul : plus-value = 250 000 € - 200 000 € = 50 000 €
  
  
• Nouveau calcul : plus-value = 250 000 € - (200 000 € - 40 000 €) = 90 000 €
  
  

Le montant de la plus-value soumise à l’impôt est donc plus élevé, même si les règles d’abattement pour durée de détention restent en vigueur.

💡À lire aussi : Que comprend la gestion locative ?

Les LMNP concernés par la réintégration des amortissements en cas de plus-values

La mesure s’applique à toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, quel que soit le moment de l’achat ou de l’option pour le régime réel. 

Toutefois, certains types de logements bénéficient d’exceptions :

• Les résidences pour étudiants;
  
  
• Les résidences pour jeunes actifs en formation ou en contrat d’apprentissage;
  
  
• Les ésidences pour personnes âgées ou dépendantes.
  
  

Ces biens conservent l’ancien régime, sans réintégration des amortissements dans la plus-value.

Les abattements pour durée de détention toujours en vigueur

Malgré la réintégration des amortissements, les règles d’abattement liées à la durée de détention du bien ne changent pas.

Les plus-values restent exonérées des taxes suivantes :

• Plus d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention,
  
  
• Plus de prélèvements sociaux après 30 ans.
  
  💡D'ailleurs, une récente proposition de loi prévoit de passer le délai pour l'exonération fiscale à 10 ans, à la fois pour les impôts et pour les prélèvements sociaux.

Autrement dit, les investisseurs qui conservent leur bien sur le long terme peuvent toujours bénéficier d’une exonération totale, même avec la nouvelle base imposable élargie.

Il est important de souligner que les amortissements réintégrés dans le calcul de la plus-value correspondent à des montants qui ont permis de réduire l’imposition sur les revenus locatifs pendant la période de location.

On passe donc d’une imposition annuelle sur les loyers à une imposition différée sur la plus-value.

Ainsi, en comparaison avec la location nue, souvent lourdement fiscalisée chaque année, la location meublée continue d’apporter un avantage global sur la durée d’exploitation, notamment si le bien est détenu au moins 20 ou 30 ans.

Revente de LMNP avec plus-value : les points à retenir 

• La réforme s’applique aux ventes postérieures au 15 février 2025, quelle que soit la date d’achat.
  
  
• Les amortissements sont réintégrés, ce qui augmente la plus-value imposable.
  
  
• Les abattements pour durée de détention restent applicables.
  
  
• Des exceptions s'appliquent aux logements meublés à vocation sociale (étudiants, personnes âgées, etc.).
  
  
• La fiscalité globale du LMNP reste favorable sur le long terme, en particulier par rapport à la location nue.

Conclusion : Ne pas se laisser surprendre !

Même si la réforme sur la fiscalité des plus-values peut alourdir la facture à la revente, elle ne remet pas en cause l’intérêt de la location meublée. A long terme, celle-ci reste globalement plus avantageuse que la location nue pendant la phase de location. Cependant, les investisseurs ne doivent pas se laisser piéger par ce changement. Avant la réforme, le régime LMNP permettait aux bailleurs de ne pas inclure les amortissements dans le calcul de la plus-value. Cela créait un différentiel notable avec le régime des Loueurs en Meublé Professionnels (LMP), dans lequel les amortissements étaient systématiquement réintégrés, alourdissant la base imposable. La nouvelle réglementation vient donc harmoniser ces deux régimes. Ainsi, les investisseurs en LMNP doivent désormais, comme les professionnels, tenir compte des amortissements pratiqués lorsqu’ils calculent leur plus-value imposable à la cession d’un bien.