Transformer un garage en habitation à louer : démarche et coût

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Transformer un garage peut permettre de générer des revenus locatifs attractifs, sans acheter un nouveau bien ;
• Le projet nécessite de vérifier le PLU et d’obtenir les autorisations adaptées à la surface aménagée ;
• Le logement issu de la transformation doit respecter les critères de décence pour être loué ;
• La déclaration fiscale et la mise à jour de l’assurance sont obligatoires.

Pourquoi transformer un garage en logement locatif ?

Nous avons constaté récemment que de nombreux investisseurs parvenaient à augmenter leur rentabilité locative en aménageant un garage en studio ou en petite habitation.

Il semblerait que cette stratégie locative soit particulièrement efficace, surtout en zone tendue. 

✅ Voici les raisons pour lesquelles le projet met tout le monde d’accord :

• Les propriétaires occupants peuvent rentabiliser une partie inutilisée de leur bien pour générer des revenus complémentaires ;
  
  
• Il s’agit d’une solution à faible coût pour créer une dépendance locative ;
  
  
• C’est une option pertinente pour générer des revenus saisonniers dans une résidence secondaire par exemple.
  
  

Selon les zones, un garage transformé en habitation bien conçu peut se louer entre 400 et 700 € par mois, avec une rentabilité brute bien supérieure à celle des locations classiques.

💡A lire aussi : Qu'est-ce que le triangle de la rentabilité immobilière ?

Que vérifier sur le PLU avant de transformer un garage en habitation ?

Avant de commencer, vous devrez vérifier que le PLU (Plan Local d’Urbanisme) autorise ce type de transformation.

Le problème majeur est là : certaines communes refusent la suppression d’une place de stationnement ou imposent une compensation (création d’une autre place sur le terrain).

Vous devez aussi consulter les règlements de copropriété si le garage est situé dans une résidence.

Quelles autorisations pour aménager un garage en habitation locative ?

Il faut le savoir. La nature de l’autorisation d’urbanisme dépend de la surface de plancher créée :

• Moins de 5 m² : pas d’autorisation (sauf modification extérieure).
  
  
• Entre 5 et 20 m² : déclaration préalable de travaux (DP).
  
  
• Plus de 20 m² : permis de construire obligatoire.
  
  
• Si la surface totale dépasse 150 m² après travaux : recours obligatoire à un architecte.

En cas de création de fenêtres ou de portes, il faudra également tenir compte des règles de distance avec le voisinage : 1,90 m pour une vue directe, 0,60 m pour une vue oblique.

💡A lire aussi : Comment calculer un complément de loyer ?

Le respect des critères de décence pour louer

Pour pouvoir proposer le garage transformé à la location, le logement doit respecter les critères de décence définis par la loi du 6 juillet 1989 :

• Une surface habitable d’au moins 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond;
  
  
• Un éclairement naturel suffisant (surface vitrée ≥ 1/6 de la surface au sol);
  
  
• L’absence de risques pour la sécurité ou la santé (humidité, isolation insuffisante, installation électrique aux normes);
  
  
• La présence d’équipements essentiels : coin cuisine, WC, installation de chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées.
  
  

Si ces conditions ne sont pas respectées, le logement ne pourra pas être loué, ou pourra faire l’objet de procédures judiciaires.

Optimisez les travaux pour une location pérenne

Rien de nouveau sous le soleil : un logement locatif se doit d’être fonctionnel, confortable et facile à entretenir. 

Voici les travaux incontournables pour transformer un garage en habitation :

• Isolation thermique et phonique des murs, du sol et du plafond ;
  
  
• Traitement de l’humidité (membranes, drainages, VMC) ;
  
  
• Remplacement de la porte de garage par une baie vitrée ou un mur avec ouverture ;
  
  
• Pose de fenêtres double vitrage pour optimiser la luminosité et l’isolation ;
  
  
• Mise aux normes de l’installation électrique avec tableau séparé, disjoncteurs et prises suffisantes ;
  
  
• Création d’un coin cuisine et d’une salle d’eau fonctionnelle (avec chauffe-eau, douche, lavabo, WC) ;
  
  
• Revêtements de sol résistants et faciles d’entretien (carrelage, PVC).
  
  💡A lire aussi : Assurance loyer impayé ou garant : comment choisir ?

Les démarches déclaratives pour transformer un garage en habitation

Transformer un garage en logement habitable entraîne un changement de consistance de votre bien. Vous devez déclarer cette transformation dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux via le formulaire 6704 auprès du centre des impôts.

Cela entraînera une mise à jour de la valeur locative cadastrale, base du calcul de la taxe foncière et, le cas échéant, de la taxe d’habitation (pour les résidences secondaires).

✅ Bonne nouvelle : la transformation d’un garage existant n’est pas soumise à la taxe d’aménagement, sauf si vous augmentez la surface de plancher.

Mais ce n’est pas tout : vous devrez aussi mettre à jour votre contrat d’assurance habitation pour que la nouvelle pièce soit bien couverte. 

En cas de location, une assurance propriétaire non occupant (PNO) est fortement recommandée.

Quel budget prévoir pour transformer un garage en habitation ?

Selon les matériaux et le niveau de finition, il faudra compter entre 15 000 et 30 000 € pour une transformation complète.

Nous sommes ici sur une fourchette large, mais au moins, il s’agit d’un ordre d’idée à comparer avec la qualité attendue.

Voici une estimation par poste :

• Isolation et étanchéité : 4 000 €
  
  
• Électricité : 2 500 €
  
  
• Plomberie et salle d’eau : 3 000 €
  
  
• Ouvertures et menuiseries : 3 500 €
  
  
• Finitions et ameublement : 5 000 €
  
  
• Divers et imprévus : 2 000 €