Les rénovations qui offrent le meilleur retour sur investissement
19 septembre 2025
Nous avons constaté récemment que de nombreux investisseurs parvenaient à augmenter leur rentabilité locative en aménageant un garage en studio ou en petite habitation.
Il semblerait que cette stratégie locative soit particulièrement efficace, surtout en zone tendue.
✅ Voici les raisons pour lesquelles le projet met tout le monde d’accord :
Selon les zones, un garage transformé en habitation bien conçu peut se louer entre 400 et 700 € par mois, avec une rentabilité brute bien supérieure à celle des locations classiques.
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Avant de commencer, vous devrez vérifier que le PLU (Plan Local d’Urbanisme) autorise ce type de transformation.
Le problème majeur est là : certaines communes refusent la suppression d’une place de stationnement ou imposent une compensation (création d’une autre place sur le terrain).
Vous devez aussi consulter les règlements de copropriété si le garage est situé dans une résidence.
Il faut le savoir. La nature de l’autorisation d’urbanisme dépend de la surface de plancher créée :
En cas de création de fenêtres ou de portes, il faudra également tenir compte des règles de distance avec le voisinage : 1,90 m pour une vue directe, 0,60 m pour une vue oblique.
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Pour pouvoir proposer le garage transformé à la location, le logement doit respecter les critères de décence définis par la loi du 6 juillet 1989 :
Si ces conditions ne sont pas respectées, le logement ne pourra pas être loué, ou pourra faire l’objet de procédures judiciaires.
Rien de nouveau sous le soleil : un logement locatif se doit d’être fonctionnel, confortable et facile à entretenir.
Voici les travaux incontournables pour transformer un garage en habitation :
Transformer un garage en logement habitable entraîne un changement de consistance de votre bien. Vous devez déclarer cette transformation dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux via le formulaire 6704 auprès du centre des impôts.
Cela entraînera une mise à jour de la valeur locative cadastrale, base du calcul de la taxe foncière et, le cas échéant, de la taxe d’habitation (pour les résidences secondaires).
✅ Bonne nouvelle : la transformation d’un garage existant n’est pas soumise à la taxe d’aménagement, sauf si vous augmentez la surface de plancher.
Mais ce n’est pas tout : vous devrez aussi mettre à jour votre contrat d’assurance habitation pour que la nouvelle pièce soit bien couverte.
En cas de location, une assurance propriétaire non occupant (PNO) est fortement recommandée.
Selon les matériaux et le niveau de finition, il faudra compter entre 15 000 et 30 000 € pour une transformation complète.
Nous sommes ici sur une fourchette large, mais au moins, il s’agit d’un ordre d’idée à comparer avec la qualité attendue.
Voici une estimation par poste :