Comment calculer un complément de loyer ?

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Le complément de loyer est valable uniquement sur les zones qui appliquent le plafonnement des loyers ;
• Aucun calcul officiel n’existe : le montant doit être estimé raisonnablement à partir des caractéristiques valorisantes du bien (respect du plafond majoré pour loyer de base) ;
• L’estimation repose sur la comparaison avec des biens similaires dans le même secteur et sur une évaluation chiffrée de chaque atout.

Les conditions légales pour appliquer un complément de loyer

Avant de calculer un complément de loyer, vous devrez vérifier que toutes les conditions légales sont réunies pour l’appliquer. 👇

Les critères liés à la zone de location

Pour commencer, le logement doit se situer dans une commune qui applique le plafonnement des loyers (à ne pas confondre avec l'encadrement des loyers).

Autrement dit, il s'agit de villes qui imposent un plafond de loyer maximum.

La plafonnement des loyers est actuellement actif sur les zones suivantes : 

• Paris
• Bordeaux
• Est Ensemble
• Lille, Hellemmes et Lomme
• Lyon et Villeurbanne
• Montpellier
• Plaine Commune
• Pays basque (bail signé depuis le 25 novembre 2024).

De plus, le loyer de base indiqué au bail doit atteindre le plafond autorisé, qu’on appelle le “loyer de référence majoré”. 

Si votre loyer de base est inférieur à ce maximum légal, aucun complément n'est possible.

Les caractéristiques exceptionnelles du logement

Ensuite, pour prétendre au complément de loyer, le logement doit présenter un ou plusieurs atouts exceptionnels (confort ou localisation), par comparaison aux logements similaires du même secteur. 

Concrètement, on peut évoquer une vue panoramique, une grande terrasse, l'accès à un jardin privatif, des équipements de luxe, etc. 

Il suffit que ces prestations soient uniques et non prises en compte dans le loyer de référence (et bien entendu, ne pas déjà faire l'objet de frais ou charges séparés).

L’absence de défauts de décence 

Depuis la loi du 16 août 2022 (dite loi Pouvoir d'achat), il est interdit d'appliquer un complément de loyer si le logement présente des défauts ou non-conformités aux critères de décence. 

Par exemple, aucun complément n’est autorisé pour un logement avec des WC communs sur le palier, des problèmes d'humidité, ou une mauvaise performance énergétique (logement classé F ou G au DPE).

Ainsi, le complément de loyer n'est possible que si le logement est irréprochable sur les critères de base, et qu'il offre en plus un ou plusieurs atouts exceptionnels.

Comment calculer le montant du complément de loyer ?

Les étapes pour déterminer le complément de loyer

Il faut le savoir : la loi ne fournit aucune formule mathématique pour calculer le montant du complément de loyer. 

C'est donc au propriétaire d'estimer de manière raisonnable la valeur de ces prestations exceptionnelles. 

Il existe néanmoins plusieurs étapes à respecter pour déterminer un complément de loyer :

1. Vérifier le loyer de référence majoré applicable : renseignez-vous auprès de votre mairie ou de l'observatoire local des loyers afin de connaître le loyer de référence majoré correspondant à votre logement (exprimé en €/m²). Calculez le loyer de base maximal autorisé en le multipliant par la surface habitable du logement pour vous assurer que le loyer de base ne dépasse pas ce montant.
   
   
2. Identifier les éléments exceptionnels du bien : dressez la liste des atouts particuliers du logement (non pris en compte par le loyer de référence). Par exemple : vue imprenable, terrasse, piscine, mobilier design, électroménager haut de gamme, etc.).
   
   
3. Estimer la valeur ajoutée de ces atouts : évaluez en euros l'apport mensuel de chaque caractéristique exceptionnelle sur le loyer. Il s'agit d'une estimation subjective, mais basez-vous sur la différence de loyers observée entre des biens comparables avec ou sans cet attribut. Par exemple, si un appartement avec terrasse se loue 10 % plus cher dans votre quartier par rapport à un appartement identique sans terrasse, cela vous donne une indication du complément envisageable.
   
   

Exemple concret de calcul du complément de loyer

Prenons un exemple pour y voir plus clair.

Supposons un appartement de 50 m² situé en zone encadrée, avec un loyer de référence majoré de 30 € par mètre carré. 

Le loyer de base plafonné serait donc de 1500 € (50 m² × 30 €). 

• Si ce logement bénéficie d'une grande terrasse et d'un ameublement haut de gamme, on peut estimer que ces atouts apportent environ +10 % de valeur locative.
• Le complément de loyer pourrait alors être d'environ 150 € par mois (10 % de 1500 €). 

Le loyer total hors charges à indiquer au bail serait ainsi de 1650 € par mois, dont 1500 € de loyer de base et 150 € de complément de loyer.

Obligations du bailleur et recours du locataire

Les mentions obligatoires dans le bail 

Si vous décidez d'appliquer un complément de loyer, la loi vous oblige à le préciser clairement dans le contrat de bail. 

Le bail doit indiquer le montant du loyer de base, le montant du complément de loyer additionnel, et lister les caractéristiques exceptionnelles du logement qui justifient ce complément. 

Les communes qui appliquent le plafonnement des loyers renforcent de plus en plus les contrôles.

En cas de non-respect du plafonnement (loyer de base trop élevé ou complément non justifié), la loi prévoit des amendes pouvant aller jusqu'à 5 000 € pour une personne physique (et 15 000 € pour une personne morale, par exemple une SCI) si le loyer dépasse illégalement le maximum autorisé. 

Les recours du locataire 

Même après avoir signé le bail, le locataire dispose d'un droit de contestation du complément de loyer s'il le juge injustifié. 

Dans les 3 mois suivant la signature du bail, il peut saisir gratuitement la Commission Départementale de Conciliation (CDC) pour contester le montant. 

Le bailleur devra alors justifier le bien-fondé de son complément devant la commission. 

Si aucun accord amiable n'est trouvé, le locataire peut porter le litige devant le tribunal.

Le juge pourra, s'il estime le complément abusif ou non justifié, ordonner sa réduction ou sa suppression, avec effet rétroactif depuis le début du bail (le trop-perçu devra être remboursé au locataire).