La donation-partage pour transmettre un bien immobilier

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• La donation simple permet de transmettre à un seul bénéficiaire sans répartition globale du patrimoine. Mais attention à la valeur du bien au moment de la donation et non au moment du décès ;
• La donation-partage sécurise la répartition entre héritiers et évite les conflits ;
• La transmission anticipée permet d’optimiser les abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans ;
• Tous les héritiers présomptifs doivent figurer dans une donation-partage, même s’ils ne reçoivent rien immédiatement.

 

A partir de quand faut-il préparer la transmission d’un patrimoine immobilier ?

La transmission d’un patrimoine immobilier n’est pas réservée aux dernières années de vie. Bien au contraire, y réfléchir en amont permet d’offrir une fiscalité plus avantageuse aux héritiers et de prévenir les conflits. 

Dans l’idéal, on devrait commencer à penser à la transmission d’un bien immobilier dès son acquisition. Il s’agit d’abord de s’informer sur les outils disponibles et leurs conséquences fiscales.

En règle générale, la plupart des propriétaires commencent à penser à la transmission de leur patrimoine autour de 50 ans. 

A cette période, les enfants deviennent financièrement autonomes, les crédits immobiliers touchent à leur fin et les objectifs patrimoniaux évoluent. C’est donc souvent à ce moment-là qu’on commence à anticiper l’avenir plus sérieusement.

Néanmoins, plus vous y penserez tôt, plus vous pourrez optimiser l’efficacité des abattements légaux successifs (100 000 € sans taxation par parent et par enfant tous les 15 ans).

Donation simple ou donation-partage : quelles différences pour la transmission de vos biens immobiliers ?

La donation simple : rapide, mais parfois non équitable

La donation simple permet de transmettre un bien immobilier (ou tout autre type de bien) à une personne déterminée, sans organiser la répartition globale du patrimoine. 

Elle peut être réalisée à tout moment et ne nécessite pas l’accord des autres héritiers. 

Le bien donné sera réintégré dans la succession au décès du donateur, en tenant compte de sa valeur à cette date.

Ce type de donation est souvent utilisé dans le cadre de donations ponctuelles, par exemple lorsqu’un parent souhaite aider un enfant à acquérir un logement.

La donation-partage, pour une transmission équilibrée entre les héritiers

La donation-partage est un acte notarié qui permet de répartir de votre vivant tout ou une partie de vos biens entre vos héritiers.

Contrairement à la donation simple, elle organise une répartition globale et figée des biens au jour de l’acte.

Elle peut porter sur des biens immobiliers, mais aussi sur des biens mobiliers ou des sommes d’argent. 

Tous les héritiers concernés doivent être associés à l’acte.

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Quelle option choisir pour transmettre un bien immobilier ?

La donation simple : une solution adaptée aux situations ponctuelles

La donation simple convient lorsqu’il s’agit de transmettre un bien à un seul bénéficiaire. Elle peut aussi être utilisée pour aider un enfant à titre individuel (par exemple pour financer l’achat de sa résidence principale), sans pour autant déclencher une répartition globale du patrimoine.

Ce choix est pertinent dans les cas suivants :

• Un seul enfant est concerné par la donation à ce stade ;
  
  
• Le bien transmis est isolé dans le patrimoine du donateur ;
  
  
• L’objectif est de transmettre rapidement, sans engager de démarche collective.
  
  

La donation-partage pour viser une transmission équitable

La donation-partage s’adresse aux personnes qui souhaitent organiser la répartition de leur patrimoine de manière équitable entre leurs héritiers. 

Elle est particulièrement utile pour éviter les conflits liés à la succession et prévenir les situations d’indivision, notamment lorsqu’un ou plusieurs biens immobiliers sont concernés.

Elle est à privilégier dans les situations suivantes :

• Présence de plusieurs enfants ou héritiers ;
  
  
• Volonté d’anticiper les litiges successoraux ;
  
  
• Patrimoine conséquent ou composé de plusieurs biens à répartir.

La donation-partage permet également de conserver un contrôle sur la manière dont les biens sont transmis : le donateur peut décider précisément qui reçoit quoi, et dans quelles conditions.

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Donation-partage d'un bien immobilier : doit-on tout transmettre en même temps ?

La donation-partage doit associer tous les héritiers présomptifs (souvent les enfants). Néanmoins, cela ne signifie pas qu’ils doivent tous recevoir une part identique au même moment (mais ils doivent au minimum être mentionnés dans l’acte, même s’ils ne reçoivent rien dans l’immédiat).

Si vous avez 2 enfants par exemple et que vous souhaitez transmettre un appartement à un seul d'entre eux via une donation-partage, vous pouvez le faire, mais l’autre enfant doit être mentionné dans l’acte. Cela évite qu’il conteste l’acte plus tard en invoquant une inégalité de traitement ou un oubli.