Comment déterminer la valeur de son patrimoine immobilier ?

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Il est conseillé de mettre à jour l’estimation de son patrimoine tous les 2 ans ou avant un projet important (surtout quand on est multipropriétaire) ;
• La valeur nette se calcule en soustrayant les dettes liées aux biens ;
• Les outils d’évaluation : estimation personnelle ou expertise professionnelle selon les besoins (simple étude patrimoniale, vente, crédit, succession, IFI…) ;
• Tous les types de biens et supports immobiliers doivent être intégrés dans l’évaluation, y compris les parts de SCPI (attention aux quotités en indivision et SCI).

Que recouvre le patrimoine immobilier exactement ?

Les biens à inclure dans l’inventaire

Le patrimoine immobilier inclut :

• La résidence principale ;
  
  
• Les résidences secondaires ou logements détenus à titre d’investissement ;
  
  
• Les immeubles de rapport ou appartements loués ;
  
  
• Les terrains constructibles ou agricoles ;
  
  
• Les parkings, garages et caves ;
  
  
• Les parts de SCPI ou d’autres véhicules d’investissement immobilier.
  
  

Chaque bien doit être identifié, puis estimé individuellement. Mais attention, il ne suffit pas de considérer leur valeur d’achat : il faut rechercher leur valeur de marché actuelle, en fonction de leur emplacement, de leur état, et des prix pratiqués pour des biens comparables.

Les passifs immobiliers

Pour connaître la valeur réelle de votre patrimoine immobilier, il ne faut pas oublier de déduire les dettes : prêts immobiliers en cours, crédits pour travaux ou même dettes personnelles si elles sont garanties par un bien immobilier. 

Le capital restant dû doit être mis à jour régulièrement. Vous pourrez obtenir cette information en temps réel sur votre espace personnel via le site de l’établissement prêteur.

La valeur nette immobilière correspond donc à :

[valeur des actifs immobiliers] - [dettes liées à ces biens]

💡 A lire aussi : Qu'est-ce qu'un mandat de gestion locative ?

Comment estimer la valeur de marché de chaque bien immobilier ?

Une fois l’inventaire réalisé, vous devrez estimer la valeur actuelle de chaque bien, selon les critères du marché. 

Notez que cette étape peut être effectuée à titre indicatif, mais ne remplace pas une estimation officielle en cas de déclaration fiscale ou de démarche juridique.

Les différentes méthodes pour estimer un bien immobilier

Pour estimer la valeur de vos biens immobiliers, vous pouvez : 

• Comparer avec les ventes récentes : en consultant les prix au mètre carré dans le quartier, sur des sites comme MeilleursAgents, SeLoger, ou Bien’ici.
  
  
• Utiliser la base Patrim : accessible via votre espace personnel sur impots.gouv.fr, elle recense les ventes notariées enregistrées par l’administration fiscale.
  
  
• Solliciter un professionnel : un agent immobilier peut fournir un simple “avis de valeur”, utile pour préparer une vente, mais sans valeur juridique.
  
  
• Faire appel à un notaire ou un expert agréé : pour une estimation opposable (succession, donation, contentieux, IFI), c’est la méthode la plus fiable.
  
  

  💡Bon à savoir Seule une expertise réalisée par un professionnel indépendant (expert immobilier agréé, notaire) est reconnue dans un cadre fiscal ou légal.

   

Ajuster la valeur selon les caractéristiques du bien

Dans un même quartier, la valeur peut varier d’un bien à l’autre selon :

• Son état général (neuf, à rénover, refait à neuf...) ;
  
  
• Sa surface habitable réelle (attention aux règles de la loi Carrez) ;
  
  
• Son emplacement exact (rue, vue, étage, proximité de transports ou nuisances) ;
  
  
• La présence d’annexes (balcon, jardin, parking, cave) ;
  
  
• Sa performance énergétique (DPE), de plus en plus prise en compte.

Depuis peu, on distingue également de nouveaux critères de valorisation (un peu plus subjectifs), qui souvent, ne sont pas intégrés dans les estimations officielles, mais qui offrent plus de précisions sur la valeur réelle d’un bien immobilier.

Pourquoi déterminer la valeur de son patrimoine immobilier ?

Il faut savoir qu’estimer une fois son patrimoine ne suffit pas. Le marché évolue, les biens se dégradent ou se valorisent, et les dettes diminuent au fil des remboursements. 

Il est donc recommandé de mettre à jour votre estimation tous les deux ans, voire plus souvent en cas de projet.

À quoi ça sert d’estimer son patrimoine immobilier ?

Il existe de nombreuses situations dans lesquelles vous pourrez avoir besoin de révéler la valeur de votre patrimoine immobilier. 

Pour certaines, une valeur déclarative sera suffisante. Mais pour d’autres, vous devrez faire appel à un expert pour obtenir une valorisation officielle.

Voici quelques cas où connaître la valeur de son patrimoine immobilier peut vous être utile :

• Préparer un investissement ou une vente ;
  
  
• Négocier un crédit (garantie, capacité d’emprunt, effet de levier) ;
  
  
• Optimiser votre fiscalité, notamment pour l’IFI ;
  
  
• Planifier une succession, donation ou partage familial ;
  
  
• Évaluer votre situation patrimoniale globale, dans une logique de gestion ou de transmission.
  
  

Estimation personnelle vs. estimation officielle

Une estimation personnelle, aussi sérieuse soit-elle, n’a pas de valeur légale. Elle permet d'analyser votre situation, mais ne peut être opposée à l’administration fiscale ou à un tiers.

Pour une estimation officielle, vous devrez envisager l’une des options suivantes : 

• L’expertise notariale, souvent utilisée dans les actes juridiques (succession, divorce, partage) ;
  
  
• L’expertise immobilière certifiée, réalisée par un professionnel agréé (REV, RICS, TEGoVA…) ;
  
  
• L’avis de l’administration fiscale, dans le cadre de la déclaration IFI via la base Patrim ou la réponse à une demande de l’administration.