L'intérêt caché de la clause résolutoire du bail de location

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Un propriétaire a fait rédiger son bail par une IA qui a négligé la rédaction de la clause résolutoire ;
• Cette clause permet notamment d’encadrer les conséquences d’un défaut de paiement ;
• Son effet est autant préventif que juridique, car il incite les locataires à respecter leurs engagements ;
• Les conflits locatifs naissent souvent de zones floues dans la relation bailleur-locataire en autogestion.

Le bail de location rédigé par une IA : une fausse bonne idée ?

L’année dernière, nous avons échangé avec un bailleur sur une mésaventure locative assez courante dans le cadre de la gestion locative.

Il s’était enfin décidé à louer un bien dont il avait hérité : un T2 bien situé dans le centre-ville de Niort.

Il hésitait au départ. Sa vie professionnelle bien remplie ne lui permettait pas de gérer les contraintes locatives. Mais une opportunité s’est présentée à lui : un jeune couple dynamique avec qui il avait sympathisé, à la recherche d’un appartement dans ce quartier.

Peu de temps avant, son responsable lui avait demandé d’utiliser l’intelligence artificielle pour rédiger un contrat. Et il avait trouvé que la machine s’en était plutôt bien sortie.

Alors, pour optimiser son temps et réduire les frais, il décide de recourir à l’outil pour rédiger son bail de location. Il nous a expliqué vouloir faire simple et rapide, dans un contexte où tout lui semblait opportun pour utiliser cette voie :

"Le contrat de bail semblait complet et plutôt pro. Du moins, c’est ce que je croyais. J'étais convaincu de faire les choses correctement". 

La subtilité de la clause résolutoire du bail de location 

C’est après 3 mois de bail que les locataires ont dévoilé leurs premières difficultés de paiement : demande de report, justifications…

Notre bailleur a commencé à s’inquiéter après 40 jours de retard, et des locataires de plus en plus discrets.

C’est après 3 mois d’impayés qu’il a finalement décidé de se tourner vers l’avocat familial qui a évoqué l’importance d'une bonne rédaction de la clause résolutoire. Mais aussi de recourir à une assurance loyer impayé dès la signature du bail.

Bien rédiger la clause résolutoire du bail de location

La clause résolutoire était présente, mais sa formulation était floue, incomplète.

Aucune précision sur la procédure, le délai, ni sur l’obligation de passer par un huissier pour faire délivrer un commandement de payer.

Ce que ce bailleur ignorait, c’est que la loi imposait la présence d’une clause résolutoire au bail de location.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi ÉLAN, précise que :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. »

Le véritable intérêt de la clause résolutoire du bail de location

C’est probablement là que se trouve le véritable levier d’une clause résolutoire bien rédigée : elle ne sert pas uniquement à enclencher une procédure juridique, elle agit en prévention. 

Comme de nombreux détails relatifs à la gestion locative d’ailleurs.

Les différentes clauses du bail de location posent un cadre, fixent des échéances, rappellent que le non-paiement entraîne des conséquences réelles et encadrées par la loi.

Beaucoup de litiges naissent d’une zone floue dans la relation bailleur-locataire. 

Et lorsqu’une clause est bien rédigée (commandement de payer, délais, résiliation automatique à défaut) elle permet de :

• Dissuader les abus, en rendant les conséquences visibles dès la signature ;
• Rassurer le bailleur, qui sait qu’un cadre juridique solide existe ;
• Éviter l’escalade, en incitant à une régularisation rapide.