Troubles de voisinage causés par le locataire : le bailleur est-il responsable ?

Le bailleur répond de son locataire face à la copropriété

Quand vous mettez un bien en location, vous transférez la jouissance du logement à votre locataire. Alors logiquement, on a tendance à penser que le bailleur serait hors de cause si le comportement du locataire gêne l'immeuble.

Sauf que le droit de la copropriété raisonne différemment. Aux yeux du syndicat des copropriétaires, votre locataire n'a signé aucun engagement envers l'immeuble. Il est simplement lié au bail de location.

Et le seul interlocuteur du syndicat, c'est vous.

C'est pour cette raison que la Cour de cassation juge depuis longtemps que le copropriétaire bailleur répond des violations du règlement de copropriété commises par son locataire.

Il peut s'agir de bruit répété, de dégradations des parties communes, d'encombrement du palier ou encore de locations de courte durée interdites par le règlement de copropriété.

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Troubles de voisinage : ce que dit la loi

Légalement, il existe deux textes qui complètent ce cadre (et il vaut mieux les connaître) :

Le premier, c'est l'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il dit en substance que dès qu'on vous signale par écrit que votre locataire pose problème, vous devez agir (rappel à l'ordre, mise en demeure, et si besoin procédure).

Retenez surtout la date. Votre responsabilité démarre le jour où vous êtes informé des nuisances.

Le second, c'est l'article 1253 du Code civil, créé par la loi du 15 avril 2024. Il définit ce qu'est un trouble de voisinage et, surtout, qui peut être tenu de payer : le locataire, mais aussi le propriétaire.

De son côté, le locataire est tenu d'user paisiblement du logement (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). En cas de manquement, le bailleur peut demander au juge la résiliation du bail.

Quels risques pour le bailleur ?

Mais alors que risquez-vous vraiment, selon la gravité de la situation ?

• Une condamnation à des dommages-intérêts envers le syndicat et les voisins lésés ;
• Les frais de procédure mis à votre seule charge, sans répartition entre copropriétaires (article 10-1 de la loi de 1965) ;
• Si vous restez passif, le syndicat peut demander la résiliation du bail à votre place, et décider du sort de votre locataire sans vous (la jurisprudence l'a déjà appliqué).

Autant vous dire que dans ce type de situation, les frais de procédure grimpent assez vite.

Les tribunaux considèrent d'ailleurs que le bailleur répond des manquements au règlement de copropriété commis par son locataire, même lorsqu'il n'était au courant de rien.

La Cour de cassation a jugé qu'un propriétaire ne peut pas se défendre en disant que son locataire a refusé d'obéir à ses relances.

Le bailleur peut en revanche se retourner contre son locataire pour obtenir le remboursement des sommes qu'il a dû verser. Certaines assurances propriétaire non occupant (PNO) incluent aussi une protection juridique qui prend en charge une partie des frais de procédure.

Il s'agit là d'un argument solide retenu par les bailleurs qui nous ont confié la gestion de leur bien.

Outre le soulagement horaire, le mandat de gestion locative permet la prise en charge de ce type de litige, autant d'un point de vue administratif que financier.