Divorce et immobilier : qu'est-ce que le rachat de soulte ?

Le rachat de soulte : conserver le bien sans le vendre

En cas de divorce, et si l'un des conjoints souhaite garder le bien, la vente n'est pas la seule option. Un mécanisme s'applique à ce type de situation.

Celui qui veut conserver le logement peut racheter la part de l'autre, en lui versant une compensation financière, qu'on appelle la soulte.

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Calcul de la soulte, fiscalité et frais de notaire

Cette soulte se calcule sur la valeur nette, c'est-à-dire sur la valeur du bien une fois qu'on a déduit le capital qu'il reste à rembourser sur le crédit.

Par exemple, si vous détenez un appartement loué à 50/50 dont la valeur s'élève à 300 000 €, et qu'il vous reste 120 000 € de crédit à rembourser, l'actif net vaut 180 000 €.

Vous devrez donc verser 90 000 € à votre ex-conjoint pour devenir seul propriétaire.

Contrairement à une vente, la soulte perçue dans le cadre du partage n'est pas considérée comme une plus-value imposable. Le conjoint qui la reçoit n'aura donc aucun impôt à payer sur cette somme.

Vous devrez aussi passer par un notaire pour rédiger l'acte de partage. Il faudra donc prévoir des frais qui varient entre 2,5 et 3 % de la valeur du bien.

Financement et désolidarisation du prêt

Pour financer cette somme, vous pouvez passer par un nouveau crédit immobilier. Celui-ci intégrera à la fois la soulte et le capital restant dû de l'ancien prêt.

Enfin, même si vous signez l'acte de partage, votre ex-conjoint reste engagé sur le crédit en cours. Pour qu'il sorte du prêt, vous devez obtenir la désolidarisation auprès de la banque. Le problème courant est que celle-ci peut refuser l'opération si elle estime que vos revenus seuls ne suffisent pas.

La toute première étape à réaliser est donc d'interroger votre banque sur la faisabilité du financement, avant même de négocier le montant de la soulte.