Rentabilité locative : les disparités selon les villes

Un nouveau baromètre pour évaluer la rentabilité locative

La fameuse peur de manquer (le FOMO comme on dit) est une anxiété sociale difficile à dompter. Un véritable fléau pour les investisseurs immobiliers.

Voilà une des raisons pour lesquelles le baromètre immobilier de la location SeLoger - Meilleurs Agents a été créé. Même s'il ne solutionne pas tout, il aide à distinguer les disparités de rentabilité entre les villes et peut permettre de faire une première sélection.

Actuellement, on rencontre un paradoxe qui s'accentue dans les grandes villes : les locataires ne trouvent pas de quoi se loger, pendant que certains bailleurs quittent la location longue durée…

Selon ce nouveau baromètre, les loyers ont augmenté de 2,5 % sur un an au 1ᵉʳ avril 2026, soit un peu plus que l'inflation. Cette hausse est encore plus marquée à Paris (+3,5 %), ce qui montre bien à quel point la demande reste largement supérieure à l'offre sur la capitale.

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9 points d'écart de rentabilité...

Mais les données les plus marquantes de ce baromètre sont les écarts de rentabilité entre les villes.

Par exemple, dans le Top 50 des grandes villes françaises, on retrouve :

• Mulhouse en tête avec 12,8 % de rentabilité brute, suivie de Saint-Étienne (10,8 %), Bourges (9,2 %) ou Roubaix (9 %) ;
• À l'inverse, Paris affiche 4,1 % et Lyon 4,6 %.

Même si l'emplacement ne fait pas tout, un écart de près de 9 points entre les deux extrêmes, ce n'est pas anodin.

Mais la rentabilité brute ne dit pas tout

Une rentabilité brute élevée dans une ville moyenne ne garantit pas une bonne opération.

Il faudra aussi étudier l'optimisation fiscale et vérifier que cet investissement s'intègre bien dans votre patrimoine global.

Par exemple, investir à Paris ou à Lyon peut avoir du sens à long terme, par exemple pour y loger un futur étudiant.

On a aussi vu des opérations de biens à rénover surpasser toutes les moyennes de rentabilité. Idem pour ce qu'on appelle les "anomalies de marché".

Il a fallu des années pour que les investisseurs immobiliers le comprennent (et pour beaucoup, ce n'est pas encore très clair) : la rentabilité brute est un indicateur parmi d'autres. Pour aller plus loin, il faut s'appuyer sur le triangle de la rentabilité immobilière qui croise rendement, risque et liquidité.

Aussi, pour une première sélection de zones, ces données sont intéressantes, mais ne se suffisent pas à elles-mêmes.

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