Quels sont les droits d’accès du propriétaire au logement loué ?

Lorsqu’un logement est mis en location, le locataire en devient l’occupant exclusif. Pour autant, le propriétaire conserve certains droits d’accès, mais ceux-ci sont strictement encadrés par la loi. Nécessité d’entretien, projets de vente ou simple suivi du bien, à quel moment le propriétaire peut-il accéder à son bien en cours de bail ? On vous explique.

Le principe légal : la jouissance paisible du logement

Dès la signature du bail, le locataire bénéficie d’un droit fondamental : la jouissance paisible du logement. Cela signifie que le propriétaire ne peut y entrer comme bon lui semble, même s’il détient un double des clés. Toute visite non autorisée ou imposée est une atteinte à la vie privée du locataire, passible de sanctions pénales.

Entrer dans le logement sans autorisation constitue donc une violation de domicile, passible de 3 ans d’emprisonnement et de 45 000 € d’amende selon l’article 226-4 du Code pénal.

Les cas où l’accès du propriétaire est autorisé

Il existe 3 situations dans lesquelles le propriétaire est autorisé à accéder au logement loué : 

1. En présence d’une clause de visite annuelle
2. Dans une situation de mise sur le marché du logement
3. En cas de travaux

Autorisation d’accès n°1 : la clause de visite annuelle dans le bail

Contrairement aux idées reçues, la loi ne prévoit pas de droit automatique de visite annuelle pour vérifier l’état du logement. Cependant, le bailleur peut insérer une clause dans le contrat de location qui l’autorise à effectuer une visite par an. 

Cette clause peut être par exemple rédigée ainsi :

"Le bailleur pourra accéder au logement une fois par an, sur rendez-vous, afin de vérifier son bon entretien."

Mais dans tous les cas, ce droit ne peut être exercé qu’avec l’accord du locataire sur la date et l’heure de la visite. Un préavis écrit d’au moins 8 à 15 jours est recommandé.

💡Enfin, notez qu’une clause qui prévoit des visites trop fréquentes (mensuelles, par exemple) serait considérée comme abusive.

Autorisation d’accès n°2 : la mise en vente ou la relocation du logement

Quand le bail est sur le point de se terminer, le bailleur peut organiser des visites pour rechercher un nouveau locataire ou un acheteur.

Cette possibilité est prévue par la loi, à condition de respecter certaines règles :

• Les visites sont limitées à 2 heures par jour maximum les jours ouvrables.
  
  
• Le locataire doit être prévenu à l’avance.
  
  
• Il doit donner son consentement pour chaque visite, même si le congé a été donné.
  
  

Autorisation d’accès n°3 : la réalisation de travaux

Le propriétaire a le droit d’accéder au logement pour effectuer certains travaux, même en cours de bail, si ceux-ci sont :

• Nécessaires pour entretenir ou remettre le logement en état ;
  
  
• Obligatoires pour des raisons de sécurité ou de conformité ;
  
  
• Destinés à améliorer la performance énergétique.

Dans ce cas, le bailleur doit envoyer un courrier recommandé (ou le remettre en main propre) pour informer le locataire des modalités : nature des travaux, dates, et durée.

Par ailleurs, si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.

💡 En cas de travaux urgents (ex : fuite d’eau, panne de chaudière), le bailleur peut demander à entrer rapidement, mais doit tenter de prévenir le locataire en amont.

Le locataire peut-il refuser une visite du propriétaire ?

Le locataire ne peut pas s’opposer systématiquement aux visites si elles sont prévues par le bail ou imposées par la loi. Il doit faire preuve de bonne foi et collaborer pour convenir d’un rendez-vous.

Si le locataire refuse toute visite malgré une clause claire, le propriétaire pourra lui rappeler ses engagements par écrit (lettre recommandée avec copie du bail). 

En dernier recours, il peut saisir le juge pour faire appliquer la clause.

En cas de désaccord persistant :

• Le propriétaire peut proposer une médiation amiable.
  
  
• En dernier recours, il peut saisir le tribunal d’instance pour faire valoir ses droits.

Pour optimiser la résolution à l’amiable d’une telle situation, il est fortement conseillé de conserver des échanges écrits pour garder une trace des accords.

Le propriétaire peut-il utiliser un double des clés pour entrer dans le logement ?

Même si le bailleur possède un double des clés du logement, il ne peut jamais l’utiliser sans l’accord explicite du locataire.

L’usage du double n’est autorisé qu’en cas d’urgence avérée, et seulement après avoir tenté de joindre le locataire.

En dehors de ces cas exceptionnels, entrer dans le logement sans autorisation constitue une infraction pénale.

Alors pour éviter tout malentendu, il est recommandé de demander l’autorisation écrite du locataire, même pour une visite acceptée à distance.

En bref : Quand le propriétaire peut-il accéder au logement loué ?