5 facteurs qui causent une perte de valeur immobilière

Ce qu’il faut retenir en 4 points clés

• Un mauvais DPE impacte négativement la valeur d’un bien pour une double raison :  obligations réglementaires et sensibilité énergétique des occupants ;
• Des travaux non déclarés ou non conformes peuvent entraîner des sanctions, une régularisation coûteuse ou même une démolition ;
• Les gros travaux décidés en copropriété peuvent inquiéter les acheteurs et faire baisser la valeur des lots ;
• Des aménagements inadaptés au marché (piscine, domotique complexe…) peuvent réduire l’attractivité et la valeur du bien.

 

L'évolution des performances énergétiques 

L’étiquette énergétique d’un bien immobilier est devenue un critère central dans l’analyse d’un investissement locatif. 

Un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classé E, F ou G pénalise la valeur du bien. 

D’une part, ces logements sont de plus en plus encadrés par la législation : interdiction progressive de mise en location, obligation de travaux pour rester dans le parc locatif, gel des loyers...

D’autre part, les occupants eux-mêmes sont de plus en plus sensibles à la facture énergétique. 

Non seulement ces passoires thermiques se louent moins bien, mais les futurs acquéreurs voient dans un DPE médiocre un coût caché lié. 

Le risque des travaux de valorisation non déclarés

Pour optimiser la rentabilité d’un bien locatif, il est tentant de réaliser soi-même certains travaux (ou de les déléguer à des artisans peu coûteux). 

Mais des rénovations mal exécutées ou non conformes au cadre légal peuvent ruiner la valorisation d’un bien (cloison abattue sans autorisation, mezzanine ajoutée sans étude de charge, pièce transformée sans déclaration en mairie…) 

En cas de vente, ces aménagements illégaux doivent souvent être régularisés, voire démolis s’ils ne cochent pas les cases de la règlementation locale. 

Mais il y a pire : en cas de sinistre (incendie, dégât des eaux), les assurances peuvent refuser d’indemniser le propriétaire.

Les projets de copropriété invisibles 

En copropriété, lorsque les derniers procès-verbaux d'assemblée générale annoncent des travaux d’ampleur à venir, ce n’est pas de bonne augure pour la valorisation de votre lot. 

Il peut s'agir d’un ravalement de façade, d'une réfection de la toiture, d'une rénovation énergétique importante ou d'un remplacement d'équipements communs par exemple.

L’assemblée générale vote ces chantiers à la majorité, mais leur ampleur financière peut peser sur la valeur de chaque lot individuel (du moins durant la période qui précède la réalisation des travaux).

Un emplacement discrètement en déclin 

L’emplacement reste un des piliers de la valeur immobilière. Un logement rénové et bien loué peut perdre de sa valeur si le quartier se détériore. Fermeture de commerces, montée de l’insécurité, baisse de la qualité des écoles, départ des services publics : ces signaux sont souvent analysés (et surtout par les investisseurs). 

Enfin, certains quartiers très dynamiques au moment de l’achat peuvent connaître un retournement rapide. C’est le cas par exemple lorsqu’on atteint une échéance clé d’un dispositif de défiscalisation (type Pinel, Duflot, ou Scellier). 

Lorsque ce type de dispositif atteint une échéance qui est souvent la même pour tous lors de vagues de commercialisation, de nombreux biens se retrouvent sur le marché en même temps. 

Ce phénomène crée un afflux soudain d’appartements identiques sur le marché local avec une offre bien supérieure à la demande. 

Des rénovations inadaptées au marché

Il arrive que certains aménagements puissent au contraire restreindre l’attractivité du logement ou freiner sa revente. 

Cela peut être le cas par exemple de l’installation d’une piscine dans une copropriété ou sur une petite parcelle. Ce type d'équipement implique des frais d’entretien, une responsabilité en matière de sécurité, voire une hausse des charges ou de la taxe foncière. 

Autre exemple : des matériaux comme un parquet massif exotique, une cuisine sur-mesure trop personnalisée, ou de la domotique complexe peuvent ne pas correspondre aux attentes des futurs locataires ou acheteurs. 

On a donc dans ces cas-là une situation où l’investissement réalisé peut conduire à une perte de valeur.